二手房的抵押贷款额度与房产的实际成交价格、建造年代以及个人收入状况有关。

一般是可以贷款评估价格的70%，如果房子建造年代不是很久的话，一般可以贷款实际成交价格的60%左右，假如成交价格是50万元的话，可以贷款30万元左右（不含附加的税费）。

同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约。

银行要求贷款的月还款不得超过收入的50%，也就是说，如果你开具的收入证明证明你的月收入为3500元，那么月还款就需要控制在1750元/月以内。并根据这个标准确定你的贷款年限以及贷款额度。

如果你的年龄不是很大，收入稳定的话，应该是可以正常贷款的。

（一）二手房房龄

房龄是直接影响房贷年限的。我们在买二手房时一定要注意查看二手房的房龄，一般来说，购买房龄偏老的二手房获批的贷款年限都比较短，城区的老房子大都属于这类。

由于房龄偏老，实际价值评估会更加谨慎，如果房龄超过20年，银行很可能直接拒贷。如果房龄在10年以内，比如次新房，满五年唯一的二手房，则很容易获批较长的贷款年限，通常都能达到20年以上。

（二）土地使用年限

土地使用年限和房龄不是一回事，我们通常所说的70年、40年指的就是土地使用年限。土地使用年限的起始时间是开发商拿地时间，而房龄则是从开发商交付之日算起。通常情况下，房龄是短于土地使用年限的。部分银行对土地使用年限也有规定，要求贷款年限不得大于土地使用年限。

（三）公积金缴存状况

如果购房者选择住房公积金贷款，则需要关注公积金缴存状况。一些使用公积金贷款的高收入人群会得到银行的“额外关注”。具体就是，缴存额度越高，贷款年限越短，很多人不理解为什么是这样。事实上，公积金制度设计之初就是为了保障基本住房需求。由于公积金贷款利率很低，高收入人群如果选择长贷款年限，实际上是占用了公积金贷款额度。这不利于公积金惠及更多刚需人群。

（四）贷款人年龄

贷款人年龄也是影响房贷年限的重要因素，一般是年龄越大，获批贷款年限越短。很多商业银行在审核房贷时将申请人年龄放在第一位。虽然国家规定不超过退休年龄的职工都可以贷款买房，但实际上考虑到借款人的还款能力，银行在审批房贷时，都会要求贷款期限与借款人年龄之和不得超过一定年限，一般是60年或65年。

二、天津住房公积金贷款额度是多少

住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，按四个条件算出的最小值就是借款人的最高可贷金额。计算方法如下：

（一）按照还贷能力计算的贷款额度

职工本人贷款额度的计算公式为：

（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

夫妻双方贷款额度的计算公式为：

（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

其中还贷能力系数为40%。

月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。

（二）按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数

1、购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，贷款额度不超过所购房屋价格的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，贷款额度不超过所购房屋价格的70%。其中私产住房的房屋价格为购房全部价款与房屋评估价格的较低值。

职工家庭贷款购买第二套住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的50%。

职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

2、购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70%。

（三）按照住房公积金账户余额计算的贷款额度

1、购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。

2、贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的15倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。

3、以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。

（四）按照贷款最高限额计算的贷款额度

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。

申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。