1、不动产或动产设有抵押，办理转移登记时应当经抵押权人同意。

抵押权人同意不动产转让，意味着其放弃了转让方作为抵押人的不动产上的抵押权；同时，抵押人转让不动产所得的价款用于清偿债务，转让所得不足部分由债务人清偿，从而该抵押权消灭。因此，抵押权人在做出是否同意转让抵押不动产时，根据转让款的多少以及债务人的资信情况，如果转受让双方串通、转让款明显低于市场价，以至于不足以清偿债务，抵押权人一般不会做出同意的决定。如果未经抵押权人同意，抵押人将不动产转让给第三人，而第三人属于善意取得，则抵押人将承担法律责任。现实中，如果登记机构尽到审查责任，这种情况一般不会发生，已抵押的不动产不能随便地办理转让登记。当然，如果登记机构未尽到应尽的注意义务，则需承担相应的法律责任。

2、经抵押权人同意后，可以签订买卖合同并办理登记。

一般情况下，不动产物权转移要经历两个重要过程：一是签订买卖合同，二是办理转让登记。抵押权人虽然同意转让不动产，但在未获债务清偿时不可能申请注销抵押权。

一、抵押权都要登记吗

抵押权不是都要登记，不动产和一些特殊动产要登记，普通动产的抵押权自订立抵押合同起生效。

我国抵押权生效方式采取登记生效要件主义与对抗要件主义并存。

1．不动产抵押权和以某些不动产物权设定的抵押权采取登记生效要件主义。

根据《民法典》第四百零二条的规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2．动产抵押权和动产浮动抵押权采取登记对抗要件主义。

根据《民法典》第四百零三条的规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

二、抵押权是怎么设立的

抵押权的设定是最为常见的抵押权产生方法，即债权人与债务人之间通过抵押合同而设定抵押权。

设定抵押权的当事人就是抵押人与抵押权人。所谓抵押人，就是在自己的财产上设定抵押权而为自己或者他人的债务提供担保的人。取得抵押权的人就是抵押权人。