存量房贷利率是指房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分的后续贷款利率。2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

1、房贷已经发放

正在申请、还未申请的房贷都不是存量房贷。

2、房贷尚未结清

若房贷已经结清，贷款合同已经终止，就不存在什么房贷利率了。

3、多用在商业性房贷中

因为商业性房贷以前是参考贷款基准利率定价，但2020年开始，商业性房贷需要采用LPR作为定价基准，因此以前发放的、尚未结清的房贷就要进行定价基准转换，于是就有了存量房贷利率、存量房贷利率转换等说法。

若存量房贷利率已经转换为以LPR作为定价基准的浮动利率，那么存量房贷利率在重定价日之后，会随参考的LPR利率下降而下降。

举个例子：

一笔20年期的存量房贷，已经转换为LPR浮动利率定价，合同约定的重定价周期为一年，重定价日为每年的1月1日，参考的定价基准是每年12月20日的5年期以上LPR，加点值为0.1%(固定不变)，那么：

由于2022年12月20日的5年期以上LPR(4.3%)，相比于2021年12月20日的5年期以上LPR(4.65%)，下降了0.35%。

因此存量房贷利率，在2023年1月1日重新定价后，实际执行利率也会下降0.35%，由原来的4.75%(4.65%+0.1%)下降为4.4%(4.3%+0.1%)。

可见，存量房贷利率是可以下降的，但前提是已转换为LPR定价的浮动利率，而不是固定利率。