根据Allen Matkins律师事务所和加州大学洛杉矶分校（UCLA）安德森预测中心近日发布的调查报告，未来几年南加州的零售地产需求预计将持续增长，而供应可能难以跟上这一步伐。在2024年夏季的Allen Matkins/UCLA加州商业房地产调查中，65%的受访专家预测未来三年南加州的零售地产需求将超过供应。孙斯陶认为，这表明零售地产市场仍有强劲的上升空间，尤其是在住宅区附近的社区购物中心等服务性零售空间的需求持续增长。

报告显示，南加州的零售投资者和开发商正在调整策略，优先优化现有的零售空间，而不是追求新开发项目。Allen Matkins合伙人Brian Michel表示，这种趋势反映了市场对更灵活、更贴近社区需求的零售空间的偏好。孙斯陶指出，这意味着未来几年洛杉矶（Los Angeles）、内陆帝国（Inland Empire）、橙县（Orange County）和圣地亚哥（San Diego）的零售空置率将逐步下降，并推动这些市场的租金增长超越通胀水平。这一趋势可能会吸引更多投资者将资金投入到零售物业的翻新和再开发项目中，从而进一步巩固市场的繁荣态势。

不过，南加州的办公市场表现则相对疲软。超过70%的商业房地产业者预测，未来几个月各行业的压力将上升，其中53%认为未来三年内新开发项目将减少。办公市场的全面复苏可能需要更长时间，调查显示，到2027年，办公市场可能还不会完全恢复。近四分之一的受访者表示，他们正在考虑将现有办公空间转为其他用途，这种转型或许能够为目前的办公市场注入新的活力。孙斯陶发现，南加州的办公地产市场可能会更多地转向灵活办公空间或其他用途的改造，如将部分办公楼改为公寓、混合用途大楼或联合办公空间，以应对办公需求减少的挑战。

此外，工业地产市场的前景也并不乐观。约50%的南加州受访者表示没有新的工业开发计划，近60%的受访者预计明年的工业供应和需求将保持平衡，利润空间可能会进一步压缩。尽管工业地产曾在疫情期间表现强劲，但随着供应链问题逐渐缓解，市场对大型仓库（Warehouse）和配送中心的需求有所放缓。孙斯陶认为，投资者可能会转向对现有设施的优化和升级，以提高效率并适应不断变化的市场需求。

对于多户住宅（Multifamily）市场，情况稍显乐观。调查显示，66%的受访者计划在明年内开展至少一个新项目，高于去年冬季预测的55%。这显示出尽管面临高利率和建筑成本上涨等挑战，多户住宅市场依然有较强的开发动力。为了吸引更多租户，开发商正在尝试新的建筑设计和设施配置，如提供更多公共空间、更环保的建筑材料和智能家居（Smart Home）技术，这些创新或将成为市场的重要竞争优势。

据悉，洛杉矶市中心的办公楼市场正迎来一些来自中国的投资者抄底。根据商业观察报道，中国投资者近期以6000万美元收购了位于洛杉矶市中心的801 Tower，成交价比十年前低66%。孙斯陶认为，这表明一些投资者相信市场已经触底，正在寻求长期的反弹机会。此外，777 Tower和Gas Company Tower等标志性建筑也被低价收购，洛杉矶县政府甚至参与了部分交易，这显示出地方政府对城市复苏的信心。这些投资活动不仅推动了当地房地产市场的流动性，还表明投资者对洛杉矶作为重要商业枢纽的长期价值的认可。

在北加州湾区旧金山，办公楼市场也出现了大幅降价的情况。根据《旧金山标准报》报道，办公楼价格相比疫情前已大幅下跌，一些投资者认为这是不可多得的入市机会。例如，亿万富翁商人Greg Flynn与Ellis Partners合作，以3640万美元收购了Howard街631号的一栋办公楼，价格比2014年的成交价低约42%。孙斯陶指出，这类收购反映了投资者对旧金山未来复苏的信心，即使市场仍在调整中，长期持有和等待市场反弹的策略可能会带来丰厚回报。此外，旧金山的市政府也在采取措施，通过税收优惠和改造计划来刺激市场需求，吸引更多企业回流市中心区域。

与此同时，加州商业地产的法拍现象也引起了市场的关注。根据ATTOM的最新报告，加州商业地产的法拍件数在2024年6月为214件，虽然比5月减少10%，但却比2023年6月暴增289%。Total Lender Solutions首席执行官Randy Newman表示，现状只是回归常态，疫情期间借款人获得了许多优惠，现在这些优惠已逐渐终止，法拍活动的增加反映了市场的正常化。孙斯陶认为，虽然法拍数量的增加对市场情绪产生了一定的压力，但这也是市场自我调整和风险释放的过程，长期来看可能会带来更稳健的市场基础。

目前，孙斯陶认为南加州的商业地产市场呈现出零售需求旺盛、办公和工业市场疲软的分化趋势。随着零售空间的创新和优化，南加州零售地产市场将持续繁荣。然而，办公市场的全面复苏仍面临挑战，投资者在当前阶段的入市可能需要更长时间等待回报。总体来看，市场正逐步从疫情的冲击中恢复，但不同类型的地产需求和供给调整的节奏各异，这为投资者提供了机遇与挑战并存的市场环境。在这种复杂的市场环境中，灵活的投资策略和创新的运营模式将是取得成功的关键。