有一句话曾经很流行：人生最重要的不是努力而是选择。

年龄越长看到这句话就越是扎心，在买房这件事情上，这句话更加贴合。

很多发小、同学、同事的差距拉开是从买房开始的，在房价长达20年的牛市中，先一步买房，你的财富就领先同龄人一个段位，这种领先不以人的意志为转移，财富的差异随着房价的上涨变得越发突出。

以前和很多60后70后乃至85前的80后聊天的时候，都会聊起财富的问题，大多数的结论都是幸亏当年买房早，否则攒不下这些财富，对于普通人来说，这辈子最大的一笔财富增值就是来自于房产，这是时代赋予的红利，真正能够看到这个趋势的也没有几个人。

同样1980年出生的同学和同事，2010年100万买房，首付只需20万就能上车，这个房子最高的时候能够涨到250万-1000万。2015年再买房 ，你就得花200万；如果到了2021年买房，你就得花400万甚至更多。

不同时机买房，财富差距就是几十万级别，如果在一二线城市，这种财富差别就是百万级别，甚至千万级别，普通人要攒下百万级别的财富何其艰难。

以前上海浦东有一个同事，2010年的时候买了保利的一套房子，当时的房价只有一万五六，一套200万的三房，后面经历过几轮上涨后，最高的时候房价达到七八万，一套三房就要1000万。

深圳这个城市也是如此，南山后海某小区在2011年左右的时候一套80平米左右的小三房当时的价格是200万出头，单价在两三万，到了2021年初，房价最高涨到近14万，同样面积户型的房子要1100万。

在合适的时机买房或买房关系到自己财富的阶层，作为买房者，在低价买入，未来就是坐等升值，起码也能起到保值，在高价买入，首付都可能跌没了，还可能变成“负翁”。作为卖房者同样如此，卖在高点，落袋为安，卖在低点也是肉疼。

上文讲的是在房价持续上涨的过程中，及时上车就能领先同龄人一个段位，但是房价也并不总是上涨，房地产的牛市在2021年达到顶点并终结，2022年开始，全国范围内房价开始下跌，至今已经三年了，全国的房价平均跌幅在25%-30%左右。

以上海浦东的保利那个房子为例，房价在2021年高的时候涨到七八万，如今跌回到6万左右，跌幅超过20%，而深圳后海那个小区的房子，如今房价已经跌到10万出头，从最高点接近14万到如今的10万出头，跌了3万多，跌幅在25%左右。

还是100万的房子，首付20万，房贷80万，2021年当时的利率也高，全国首套房平均房贷利率是5.6%；如今房价下跌，我们按照25%的跌幅，现在房子就跌到75万，晚三年买房，节省25万。

你以为仅仅只节省了25万吗？现在的利率也低，房贷利率已经跌到3.3%了，某些城市甚至已经跌到3%以下，按照30年等额本息的还贷方式，房贷利率5.6%的时候，利息总额是85万，当时买房的本息就是185万，而现在买房，总价降低到75万，房贷也只要60万，由于利率只要3.3%，利息总额也降低到35万，现在买房的本息总额是110万。

现在买房和2021年有什么区别？现在来总结一下，如果是全款买房，原来100万的房子现在只需要75万，省了25万，节省比例是25%。如果是按揭买房，按照贷款80%的比例，购房本息总额将从185万降低到110万，节省75万，节省比例高达40%。

这三年由于房价下跌，以及房贷利率下调，购房的总体成本其实已经从最高点下降了40%，我们也可以简单理解为现在的买房的总支出较三年前下跌了40%。

这两年最惨的人是哪个群体？其实是2021年在高位买房的一线城市的小镇做题家，这些人大多是学霸，苦读书，毕业进入大厂，熬了几年攒够了首付，然后高位上车，成为接盘侠，那个时候房价又高，但是当时工作好、工资高，也能承受，过于乐观了，如今房价下跌，公司降薪甚至是裁员，几百万就没了，负债是刚性的，还好国家主动下调了存量房贷利率，否则日子更难过。

风水轮流转，现在买房是历史上最好的时机之一，我们不仅仅要考虑房价的下跌，也要考虑利率的下跌，以前房价上涨，大家都不考虑利率的问题，只单纯考虑房价的问题，其实利率本身就是房价的一部分，只不过一个是给开发商，一个是给银行。