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房地产完全可以说是国民经济的支柱产业，为社会提供就业机会、提高土地价值、增加税收和消费，还是国家的主要投资领域。
自从国家提出并实施“房住不炒”政策之后，房地产行业遭受重创，最明显的一个副作用就是房价一跌再跌。
房地产的黄金期已经结束了，各大房企也纷纷裁员来削减成本。
在大家都搞不清楚状况时，黄奇帆再预言未来的房地产。
黄奇帆对房地产的诸多见解十分中肯，对房地产的预言也在今年得到应验，明年大概率也会延续他的预言。
一、房地产总量缩小中国房地产的建设和销售规模可以说是世界之最，但规模会从原来的17亿平方米下降到10亿左右，这一趋势应该会延续到2030年。
中国房地产规模的增长速度很惊人，1990年只有1000万平方米。
但到2017年规模就增长到17亿平方米，增长量超过了16倍。
以前房地产规模能迅速扩张是因为市场需要房子，上个世纪我国的平均住房面积只有10平方米，规模扩张后人均住房增加到40平方米。
再加上农村人口涌入城市，中小城市向大城市扩张导致住房供不应求，投资规模、建设规模大幅提高。
房地产规模下降的预言已提前应验，2023年房地产销售规模为11.2亿平方米。
开工面积、销售金额、投资规模都下降了，达到历史新低。
10亿平方米是房地产规模的一个安全界限，中国未来的重点在于房屋的折旧量与新建房屋之间的平衡。
城市在发展过程新建高楼大厦和道路，但城中村夹杂其中，这不仅影响城市规划和形象，还会带来安全隐患。
城市需要解决城中村问题，将房屋翻新，延长房屋的使用寿命。
除此以外，大城市很难再新建高楼大厦了。
房地产总量也受到供求与需求的影响，国家出生率在降低，商品房数量总有一天会超过人们的需求，修建规模下降属于正常现象。
二、房价趋向稳定直到2000年我国的房地产市场才真正商业化，房价受市场影响不断飙升，比如上海房价是每平方2000元。
上海房价现在是每平方米6万元，足足涨了30倍，北京、杭州、深圳的房价也是翻了十几倍。
大城市房价飙升跟物价、汇率和供求有很大的关系，这三者在国家宏观调控下正趋向稳定，炒房者被清退也有利于房价稳定。
最关键的是人民币在国际市场上的地位上升了，价值会保持稳定或者升值，这就避免外资来中国炒房不太会出现房地产泡沫。
稳定房价已经关系到居民的生活质量，中国大多数家庭都背负房贷。
这给年轻人带来了无形的生活压力，让很多人开始恐婚恐育。
房价在经历飙升和暴跌之后终于迎来稳定，从今年上半年的行情来看一线城市的房价虽有下降，但降幅收窄了。
再加上房贷利率下降和“以旧换新”的优惠策略，购房成本降低后消费者需求有所回升。
房地产作为支柱产业很容易受政策影响，在国家“住房不炒”的政策下，房价很难再出现飙升和暴跌的情况，稳定才是主流。
三、房地产债务下降建一个房子需要什么程序？首先房地产商要先从银行借钱买地。
房子还没完全建好就会开始预售，从购房者那里赚取一部分资金。
很多购房者还没看见房子就把钱花出去了，所以房地产商在房子彻底建好和销售之前都是负债的，最大的债主就是银行和购房者。
中国房地产商的负债率高达84%，香港房地产商的负债仅为35%。
负债最多的房地产商无疑是恒大，高达1.93万亿元。
碧桂园和万科在2023年年底分别负债1.71万亿和1.54万亿，但他们的销售额连2000亿都没达到，还清欠款可以说是遥遥无期。
房地产商负债很可能会拖欠施工款，农民工、建筑公司和银行都拿不到钱，最糟糕的结果就是资不抵债，宣布破产。
所以房地产商负债越高风险就越大，最惨的还是购房者、农民工。
在房市下行的情况下，房地产商这一套模式已经不适用了。
一方面是因为住房的刚性需求不会大规模增长，另一方面是政府出台政策稳定房价，房地产商不能再像以前那样炒高房价赚钱。
房地产商要想存活就要降低负债率，至少要像香港看齐，从80%的高负债降到50%左右。
房地产商的负债资源下降意味着他们不能再像以前一样借钱买地，大部分的钱得自己出，同时房屋预售要缩短到一年。
为了降低房地产商的负债，政府政策、银行借贷和房屋销售模式都会改变，房地产市场会更加有序。
四、房地产企业数量下降根据2023年的数据显示，我国一共有25.16万家房地产企业，而美国的房地产企业低于1000家。
中国大多数地产资源都被碧桂园、万科等头部企业承包，差不多1000家房企就能满足中国90%的房屋建设。
剩下20多万家房企要么在浑水摸鱼，要么是空壳公司。
这也是因为中国开公司的门槛太低了，未来门槛提高后房企数量会大幅减少。
房企数量减少已经是大势所趋，根据黄奇帆的预测，到2030年全国房企会降低到1万家或3万家。
2019年有差不多500多家房企倒闭，2022年退市的房企有42家，2023年12月就有43只房企退市，这些企业还是被强制退市的。
退市和破产的房企还会继续增加，未来80%的房企都会消失，只留下20%的房企存活。
房企破产也是将资源集中到有实力的企业手中，避免土地资源浪费，还能提高房企的质量。
不过从长远来看，房地产能提供的就业岗位也变少了，行业内和行业外的人都要做好规划。
五、租赁房增多房价虽然一跌再跌，但也没有跌成白菜价，很多年轻人还是买不起房子，要解决居民的住房需求就要增加租赁房市场。
整个市场在未来会有20%的政府保障房，房企建造的房子也会有一半拿来租赁一半拿来销售，也就是说大多数人将来会租房住。
北京早在2022年就发布了租房的相关方案，政府将提供40万套保障房，占商品房的40%，今年2月份又进一步规范了租金。
保障性住房的租金涨幅要保持在5%以内，而且要低于同地段的其他租赁房。
保障房的类型分为宿舍、公寓和成套住宅。
北京这一系列规定给其他城市做了典范，目的就是要保障年轻人和新市民的住房需求，降低人们的租房成本。
相比于政府保障房，商业性租房的租金就会高一些。
但租赁房增多对年轻人来说是好事，比买房划算得多。
其实新加坡、韩国、日本等国家都有成熟的租房模式，中国在这方面发展得比较晚，但也能看出租房世界房地产发展的共同趋势。
六、房地产建设的三大热点房地产建设规模虽然会下降，但这三大投资热点依然是房企争夺的重点领域。
第一个热点是人口规模不断扩张的二三线城市，投资会向这些有扩张潜力的城市转移。
随着城市化进程加快，一线城市的上升空间变得狭窄。
比如上海现在有2487.4万人，这很可能就是极限了，很难再扩张到4000万人。
上海、北京等特大城市都是寸金寸土的地方，土地面积有限，高楼大厦已经建成，政府不会再花大价钱去扩大面积和规模。
第二个热点是一线城市的边缘城市。
一线城市的规模虽然有限，但周边区域在大城市的带动下会有所发展，尤其是住房需求和房价。
比如北京很多上班族不会在北京买或者租房子，为了降低生活成本会在北京的边缘城市买房买车。
这些中小城市因为跟大都市圈相连，所以有扩展规模的空间，嘉兴和苏州就是这样发展起来的。
第三个热点是城市群。
比如珠三角和京津冀城市群，这些城市群的发展很快也会到顶，但中部和西南的城市群还有很大的发展空间。
400公里范围内的城市群更方便沟通交流，产业联动、交通发展和基础设施建设会吸引一大批人。
这些城市有机会从中小城市变成二线城市，从二线城市变成一线城市或者特大城市，房地产行业大有可为。
结语黄奇帆对房地产的这六大预言在今年基本上都实现了，可能会延续要2030年房地产市场的运作模式才会固定下来。
上述每一个预言都是在拯救房地产行业，让它回归正常，让居民有所住有所依。
但转型必然是痛苦，几乎每天都有房企宣布破产。
这也是优胜劣汰的过程，中国房地产规模未来会维持在10亿平方米左右，房企的生存空间会更小。
房企要想扭亏为盈就要跟随政策，降低负债，转变房屋的销售模式。
参考来源：
中国基金报 2019.12.29《黄奇帆：中国地产大趋势，开发商数量会大幅度下降！》
新浪财经 2024.2.26《北京拟出台保租房新规，未来市场供应规模有望加大，2024年租金或稳中有降》
