文：小远

最近的房地产市场可谓是冰火两重天。一边是爆雷的企业不断，任何动向都让债券市场和股票市场如坐针毡。越来越多的房企违约，即使是三道红线“全绿”的开发商也将面临流动性危机，停工坏账的开发商也不断增多。

另一边，对房地产企业来说，友谊的信号也是一个接着一个。银行等机构投资者会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。有的城市还下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。总之，近几年高层一直在对房地产市场进行调控，深入体现房子的使用价值，让我国房地产业渐渐走向正轨。

尤其是今年，就是因为房地产业的泡沫太大了，高层更是全力向房地产市场的调控开战，大有不打趴房价不罢休的势头。短短半年，房地产行业发生了翻天覆地的变化。值得注意的是，从普通买家的需求来看，房地产市场最近也体现了三个明显的“好消息”。

第一，房价确实降了，并且极有可能持续很长一段时间。

国家统计局数据显示，7、8、9连续三个月，新、二手房价格出现下跌的城市逐月增多。上周，再次公布10月份70个大中城市商品房销售价格的变化情况。新房价格逐月上涨的城市并不多。与9月份相比，仅三亚房价上涨最高，为0.8%；除北京和银川外，其他环比增长的城市大多保持在0.1%到0.4%。共计55个城市环比下降，降幅为0.1-0.9个百分点。

并且全国100个城市的二手房价格还出现了年内首次下跌，59个城市的二手房价格环比下跌，创下了全年最高水平。值得一提的是，四个一线城市北京、上海、广州和深圳的二手房全部下跌：深圳下跌7个月，上海下跌3个月，广州下跌2个月，北京首次下跌。

几个一线城市的房价已经连续几个月下跌，这无疑是购房者的好消息。那么，降价是暂时的还是会持续下去？

经济学家汪涛预测，随着调控的不断收紧和房地产税等长期机制的加速实施，今年四季度和明年全年房地产活动会持续下跌。不过未来房价会处于下跌的势态，但跌幅不会太大，因为国家需要稳定市场。因此，即使房价下跌，也只能以相对温和的趋势下跌到阈值，即房价不会一降到底。

第二，利率降低了，也就是买方的购房成本大大降低了，真正有需求的人想买一套房子会更容易。

根据贝壳研究院的数据，10月份，在监测的90个主流城市中，首套房贷的平均利率为5.73%，第二套房则为5.99%，二者环比均下降1%。其中，20多个城市的房贷利率利率大幅下降，包括深圳、广州、中山等珠三角城市以及无锡、湖州等长三角城市，其中成都，首套房的房贷利率降至5.613%，较之前的6.25%下降了9%。

这对真正需要购房的人来说是个好消息，买房的贷款压力将大大减轻，非常符合“房住不炒”的原则。并且，根据易居研究院数据，9月份前100名房地产企业中有近80%的企业业绩下滑超过30%，更有十几家房地产企业的销售额在9月份环比下降了80%。因为业绩下滑，还纷纷进行了打折销售的策略。

第三，地卖不掉了，整体房价可能会呈现下降趋势。

由于购房人数的减少和房价的下跌，土地交易受到严重影响，交易面积和交易金额比过去下降了9%，主要还是国家禁止土地的胡乱溢价情况，许多城市限制了土地溢价，而各大房地产企业对市场形势更加谨慎，不敢乱买土地，再加上国家对贷款的限制，土地更难出售。这也体现在三个方面：出让金大幅下降、溢价率走低、流拍率创新高。截至10月17日，第二轮土地集中供应挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%，就连北京、广州和杭州流拍率也在50%以上。

股、债、汇、房这四大要素可以说是每个国家的经济命脉，在我国，前三个领域正处在合理稳定的发展道路上，但“房”却远远超出了合理范围。正因为如此，原央行副行长吴晓灵才不止一次提醒，“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却的准备，是每个国家、每个人都要面对的现实”。

那么，这是否意味着泡沫将会迅速破裂？当然不是。央行参事盛松成认为，调控房地产最好的办法是用科学手段逐步消灭，而不是粗暴的扎破。就比如说，目前房地产市场整体空置率仍然很高。西南财经大学的报告显示，我国2017的空置房屋数量为6500万，空置率为21.8%。根据这一数据，再加上最近三年的销售量，空置商品房的数量达到了7000多万套。如果再加上其他各类房屋，空置房屋数量将达到1亿多套。

由此可见，只有针对空置房采取针对性的调控措施，才能真正解决房地产市场的问题，房地产税和空置税就是很好的解决方法。未来我国的一些城市将被用作房地产税的试点城市，并且从一些出台过空置税的发达国家来看，空置税不仅降低了住房空置率，还有效地降低了房价，一定程度上消除了住房的泡沫经济。

例如，在德国，业主必须让空置的房屋得到利用；在荷兰，法律允许人们住在闲置一年以上的空房中，并且空房的所有者也愿意在政府的协调下免费提供这些房屋；瑞典和丹麦则对空置超过半年的房屋征收罚款。

显然，房地产税和空置税都能对房价起到很好的调节作用。房地产投资者的住房持有成本增加后，过剩的房产自然会被抛售。在住房供应过剩的情况下，市场将进一步转向购房者，也就是说，对于尚未买房的人来说，随着房地产市场的不断调控，未来我们就能以更合理的价格买到合适的房子。

回顾今年房地产的变化，我们不得不说，高层真的出手了，特别是当前房地产市场的三个好消息更是体现的淋漓尽致。怪不得吴晓灵提醒我们要早做准备，我们也应该摒弃炒房暴赚的传统思想，让房子实现它真正的价值。