Q&A | 壹 关键词：1000万、学区、普陀 █ 问： 我和女友上班都在娄山关路这边，近期打算买婚房，预算想控制在1000万左右，最高不想超过1300万，上班时间不想超过30分钟，面积最好在120平以上，准备两年内要小孩，学区能一起解决是最好，将军有什么推荐吗？ 〔暗黑大将军〕： 结合预算，娄山关路半小时范围的学区主要有以下几个： 往东：江宁学校九年制、武宁小学＋同济二附中、华师大一附小＋华师大四附中。 往南：求知＋中国中学、求知＋田林三中、师三九年制。 往北：曹二附校九年制、晋元附校九年制、新普陀小学＋梅陇中学。 其中包含了徐汇和普陀两个区，从教育水平角度，徐汇毕竟传统强区，头部资源集中，但竞争压力也很大。普陀这些年稳步提升，华二回普陀后头部资源得到加强，竞争压力相比徐汇也小一些。从居住水平角度，普陀因为房价低，相同预算能买到的住房品质和套内面积，都比徐汇舒适不少。 如果求稳，则建议去普陀，1300以内在普陀中环的几个学区，就能买到130－140，户型优秀的正三房。 如果目标北清复交，则徐汇能给到更多的资源，但要满足120平以上，预算就会拉得比较满，户型也没办法挑，选择会很有限。 Q&A | 贰 关键词：800万、洋泾、大华锦绣 █ 问： 将军，想请教下，目前上班在陆家嘴，希望房价是800万左右，想优先考虑中环内的地铁房，希望面积不要太小，最好是90平以上的两房或者三房，希望房龄在20年以内，请问有什么推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 两房选择多一些，内环内都可以买到。比如洋泾的标杆维多利华庭，塘桥的标杆东方城市花园1期，都可以买到楼层不错的大两房。 三房在内中环的选择就很少了，基本只有大华锦绣附近，比如十四街区悦豪斯，能买到紧凑型三房。 Q&A | 叁 ​关键词：1500万、人车分流、老静安 █ 问： 目前小孩在静教院读书，打算改善下居住环境，房价不超过1500万，离学校越近越好，人车分流的小区为佳，学区无所谓，考虑到父母偶尔来带下小孩，不要紧凑型的三房，居住感太差了，可以看看哪里呢？ 〔暗黑大将军〕： 首先在附近老静安，预算倒不是问题，但这边人车分流和花园分流的小区实在太少，只能考虑南洋家园，这个小区被作为胶州路教师公寓的安置房，如果能接受，地段品质在老静安算是很不错的了。 出了老静安，区内中兴路的中海万锦城、绿洲雅宾利、复地新都国际，能满足要求，且比周边的新房性价比高很多。 区外的都华名苑、泰欣嘉园、西康路989，一街之隔，又近品质又好，就是普陀区长寿路，听起来的感觉差点意思。 普陀的好兄弟长宁，听起来好一点，位置则远一点，比如中山公园的凯欣豪园、虹桥的虹桥豪苑、皇家花园、古北嘉年华庭，都是那个年代为数不多的人车分流高级公寓。 Q&A | 肆 关键词：高兴花园、老公房、超级大盘 █ 问： 娃还有1年半上小学了，打算整套学区房挂户口，看了高兴花园，200多万能上车，300多万能买个两房，感觉性价比不错，但是看了历史成交，这小区跌幅蛮大的，高峰期有9万的成交，不知道该是不是该下手了？所以来问下将军。 ​〔暗黑大将军〕： 高兴花园对口的小初，都是闵行区内比较优质的教育资源，但是这个小区本身的问题确实很大。 首先老公房，从居住角度就是购房者的末尾之选，都是预算不足的无奈之选。至少老公房还有地段配套等城市资源，可以弥补居住产品上的缺陷。 而高兴花园不仅是老公房，同时还在春申这样一个外环外的地段，周边可利用的城市资源，无论商业配套，还是公共交通，亦或是医院，都非常不足，因此难以弥补产品本身的短板。 从供需角度，高兴花园在老公房之中，也是超级大盘。市中心的老公房，一个小区才三四百户，而高兴花园的街坊加在一起足足四千户，堪比巨无霸，导致供应海量且同质化极为严重。 综上可以说高兴花园的价值，就是依赖学校撑着，但凡教育或者学校本身，有什么变化，它的波动自然就会很大。 如果不是生活工作锁死在西南角，实际上这个预算在市区也是可以买到学区房的，学校也很不错，不一定非要考虑高兴花园。