转自大碗楼市上海

最近很多朋友都在置换，非常关心800-1100万这个总价段。

这已经不是上车盘了，这是标准的改善盘。

如果是上海本地人，已经是卖掉两套老破小，再稍微贷点款，才能够得上。

如果是新上海人，要么入了很好的行业有了很好的发展；

要么老家卖了一两套次新房，这才凑出首付。

认清购房者需求

既然到了这个价位段，就必然是要讲究品质的。

要求最低最低，至少也是2000年以后的板楼电梯；

要求高一点，就要要求这个板块里的品质小区。

而在次新小区的前提下，这个价位通往市中心的地铁，依然是刚需。

在同时满足次新小区、到市区的地铁以后，还需要一些其他属性，来增加其流动性和保值性。

比如说，一个还不错的学区；

比如说，整个片区是次新宜居片区；

比如说，旁边有很强的产业；

比如说，配套齐全没有短板；

比如说，是同等地段里面，价格最低的洼地。

任何一项属性，都是加分项。

但是，到了这个价位段，其实购房群体是急速下降的。

虽然因为人口数量的原因，大家觉得上海一套房子1000万，2000万，3000万，都是常见的事情。

实际上，一旦上了1000万，流动性是急速下降的。

各总价成交比例

而在1000万以上还能保持流动性，靠的就是房子的多重属性。

能让更多的人看到，更多的人选择。

才能保证未来的流动性。

标签不同，可选板块也不一样

那么，又是哪些人在购入这些住宅。

我们可以为这些人打上标签。

第一类人，未婚青年。

他们是靠着父母资助，或者行业好，很容易就有了买这个房子的首付和月供流水。

他们在乎的，是小区的品质；是小区的地段；或者这个小区离公司很近。

学区对他们而言并不算很重要。

一般情况，两房或者小三房就能满足他们的需求。

他们的标签：品质、宜居、地段、两房或小三房

比如说，北蔡大华锦绣片区。

绝大部分小区都是10年以后的次新房，一些小区品质很好，是干挂石材。

13号线可以直达张江和新天地；

7号线直达花木和静安寺。

商业配套也过得去。

有的带个二梯队学区昌邑小学；有的带个新挂名的进才实验；有的完全没学区。

但是无所谓，片区和小区品质在这里，交通在这里。

到底怎么选择，看自己看重什么就好了。

第二类人，已婚，要置换买学区房的。

他们或者是卖掉了二线城市购置的住宅，或者是卖掉了上海之前购置的老破小。

孩子已经出生，马上要考虑上学；

考虑到上班时间，地段又不能舍弃；

三房是一定要要的，但是考虑到预算，只能是以小三房为考虑点。

他们的标签是：学区、通勤时间、小三房

一般而言，这个预算的购房者，会优先考虑小学学区，当然如果能一站式解决，那自然更好。

由于要考虑双方通勤，地理位置不能太偏。

或者是地铁特别方便，或者是开车上高速非常方便，都是不能妥协的点。

而考虑以上两点以后，大三房就力有未逮，一般是选择小三房为主。

比如浦东的森兰板块。

森兰是浦东北部仅有的次新片区，自带森兰楔形绿地。

又有明珠森兰和六师芳菲两个一梯队小学。

初中进才森兰实验虽然是新学校，但是口碑不错，很受家长认可。

整个片区以次新房为主，不乏上海知名的地产品牌，比如：仁恒、绿城、星河湾。

而且规划中还会有一个森兰商圈；

北横通道的终点也会通到森兰附近。

21号线也在建设之中。

这里是浦东北区最宜居的片区。

而在当前价格体系下，是能够找到符合条件的住宅的。

第三类人，也是置换的为主，但是他们更看重的是面积。

基本上也是孩子还不大，首付的资金来源和第二类人相差不大。

最大的不同，由于家里人口相对较多，小三房不够住，必须要考虑大三房。

而很多这类人，是需要考虑学区的，学校不一定是最好的。

但是需要兼顾大三房+学区。

他们的标签是：学区、大三房、最好通勤方便

这类人的主要情况，以新上海人居多。

老人需要过来带娃，娃和老人都需要房间，而且这么多人居住，还必须考虑储物空间。

也就是先要保证学区和大三房，在此基础上再考虑其他。

比如说闵行的南广场。

虽然整个片区小区房龄稍微有点老，大部分是05年左右的房子。

但是整个城市界面还算漂亮，小区维护的也都不错，户型也比较好。

自带一个九年一贯制的二梯队学校莘城学校。

再考虑周边配套齐全，交通发达，没有什么很明显的短板。

从自住角度，性价比还是很不错的。

第四类人，中年自住，置换为主。

子女已经上了高中或者大学，主要是自己居住，或者是帮孩子先买好房子。

如果是帮孩子买房，一般是类似第一种购房者的思路。

如果就是夫妻自己居住，一般对生活配套有一些要求；

对学区关注不大；

会考虑性价比和地理位置；

一般会是买大两房或大三房为主。

他们的标签是：配套、通勤、地段、性价比

这一类购房者，一般会比较务实。

首先会考虑，这里的性价比如何；

周边的生活配套和通勤，也是他们很关注的点；

当然，在同等条件下，他们会更倾向于市区；

如果能有一些额外的优势，那就更好。

一般情况下，很多购房者在买房这一刻，是直接屏蔽宝山和普陀的。

毕竟，这么多年，宝山和普陀从来就没靠得住过。

但如果从性价比角度而言，普陀和宝山的性价比还是不错的。

普陀和宝山的中外环，是市区同等价位里面最便宜的。

而且本身还有不错的规划和不小的空地。

比如说：桃浦。

桃浦规划中的桃浦未来岛产业园，能级是漕河泾、大宁这一级的。理论上来说，上限很高。

而且桃浦的次新房就在中环边上，交通很方便。

小区的品质也不错。

新落地的九年一贯制学校上外普陀实验口碑还不错。

无论从哪个角度看，这里都是同等地段最便宜的地方。

而从发展角度来看，这里的任何变化，都是利好。

往下没有空间，往上却能想象。

虽然在普陀，但也是很不错的选择。

总体而言，到了800~1100这个价位段，主要看的还是次新房。

在次新房以及地铁的前提下，再考虑一些额外的属性。

配套齐全，意味着生活更舒适，但也意味着价格更贵；

价格洼地，意味着本身有短板，却有着想象空间；

产业集中，意味着机会更多，但也意味着当前价格会偏高；

都是空地，意味着有想象空间，但也意味着当前宜居方面会有缺陷；

学区房是刚需，那就看是否有学区溢价不高，但学校不错的选择；

如果是板块标杆小区，又意味着会有额外溢价。

到底该怎么买，要看自己当前最需要什么。

先满足自己最需要的点；

再想清楚未来愿意买房的是谁。

把属性标好前后优先度，最终的结果，自然就出来了。