越来越离谱了。

最近，深圳市南山区一楼盘房价大跳水，市区盘卖出远郊盘的消息刷屏全网。在前几年最高卖到每平7.5万元的房子，现在均价跌到了每平4万元，成交基本跌到了每平3.6万元，已基本腰斩。

我查了一圈才发现，这个楼盘原来是商住公寓。

在我看来，综合当前的市场和楼盘情况，这个商住公寓现在的价格其实也并不便宜。如今，深圳有诸多住宅都已经腰斩了，更别说商住的公寓。目前，这个商住公寓楼盘，只剩下一个交通区位的优势了。

这个盘的名字叫御景峯。去售楼处，置业顾问会主动给你介绍这是不限购、不限贷的商住公寓，售价最低的房源每平在3.8万元，总价最低585万元。大概一算首付需要200多万元。户型有157平的，也有228平的。

值得注意的是，御景峯的产权是40年。在备案时均价在每平7万元左右。所以，157平的备案价当时在1000万元左右，228平的户型备案价约为1300多万。

所以，从现在的售价来看，这个降幅确实已经在腰斩的边缘了。现在降价的目的，肯定也是观察到住宅、别墅等类型的房产都在纷纷降价，纷纷以价换量。如果特殊产权的公寓不降价，那谁回来买呢？

这是个很大的问题，也是十分紧迫、严峻的问题。

单从御景峯这个项目来看，它的降价除了大环境因素影响外，最重要的一点就是卖不动，去化情况不理想。

御景峯不远处，有一个麒麟府，当年房价最高的时候能卖到10万、8万一平，现在在售建面100-293平的商住公寓，最低能卖到每平4.3万元。

麒麟府距离7号线的西丽湖地铁站不愿，步行七八百米就是福田中心，更重要的是这还是装修好的，景观也不错。

福田那边，宸悦府，双地铁，70年产权的商住公寓，什么都是一应俱全，但价格也不到每平4万元。要知道，这个价格跟住宅的备案均价比，连一半都不到。

上文举的这几个例子，都是商住公寓。而且还是地段很不错的公寓盘，都如此萧条了。

其实啊，这类产品其实一直以来，就不太好卖。现在连住宅都不好卖了，商住公寓还有谁会去买呢？

对深圳的商住公寓来说，其实市场供应量一直挺大。中指研究院的数据显示，2024年前8个月，深圳全市公寓项目共成交了3885套，成交面积22.5万平，这个成交面积和去年前8个月相比减少了45.68%。

因为商住公寓的销售情况本就不如住宅，所以去化的难度也比住宅更大一些。所以，和住宅相比，在整体行情都在下跌降价的通道中，商住公寓的降价幅度和促销力度，也远比住宅大得多。

从深圳的情况看，商住公寓大打折扣销售的情况遍地都是。强如南山区、福田区和罗湖区这几个核心区，商住办公都打了5折在卖。在西丽片，还有一个商住办公楼，产品定位和御景峯类似，价格折扣的力度比御景峯还要大的多。

当前，不管是购买公寓的客户还是房地产开发商，对于公寓这类产品有了更加清晰的认识。对于客户来说，只要价格到位，才有可能有掏钱购买的意愿。对于开发商来说，只有价格降到位，才有可能进一步去化，才有可能回款度过危机。

所以，摆在开发商面前的其实就两条路，要么降价甩卖大促销，快速回款。要么就是慢慢卖，随心随性，自由无疆。

整体来看，选择慢慢卖的房地产开发商越来越少了，更多的房地产开发商就着房地产政策力度的不断宽松，通过促销和降价，卖掉房子回款。

房地产开发商的思路没有错，政策力度持续宽松也没有错，但到了8月份新房的成交还在下降。数据显示，8月深圳新房住宅成交了2537套，成交面积26.95万平，环比跌了7个多点。

注意这是环比。

而且从面积来看，8月一个月的新房销售面积就超过了深圳前8个月的公寓住宅面积。所以，公寓一直以来就是一个特殊的产品，市场本身就不大，用户需求也不多。

但是，即便地产开发商降价促销，有关部门不断推新政策利好，但由于居民收入的预期仍然不高，对未来缺乏明确的信心，尤其对于“支柱性产业”房地产没什么信心。

所以，很多人都抱着持币观望的心态，一直在等。等待着政策的进一步宽松，等待市场筑底企稳。其实这两年，反倒是持币观望的人省了很多钱。

再说回深圳的商住公寓情况。

除了大环境影响因素外，供过于求的市场带来了十分激烈的竞争。在南山区，虽然有较好的区位优势，但是周边的客户有限，使得御景峯没有什么拿得出手的东西。再说了，现在各个企业的经营状况都不算上佳，很多企业甚至大厂都开启了降本增效的裁员之路。越来越多的人失去工作，企业还有必要再去买商住公寓吗？

而且，仅以区位优势来吸引客户的招数，早已经明显落后了。

更关键的是，很多购房者都倾向于购买住宅。商住公寓在落户、小孩上学方面没有任何优势。

同时，商住公寓的投资行情也变得越来越差，现在几乎没有什么正收益了。所以大家发现了没有，住宅类的房子如果跌的狠了还有人过问一下，商住公寓类的房子跌破天，也没人问一声。这就是本质上的差距所在。

很多小姑娘看到公寓越来越低的价格，就觉得买一个公寓自己住，算是自己的资产了。但是一般在购买了之后，住一段时间就后悔了，因为开始发现很多坑。比如高昂的税费、40-50年的产权，到期还不能续签等。

以及不太舒适的居住环境，一梯几户，三梯十几户那种，怎么可能住的舒心呢？

所以，千万别买公寓。如果要买，就做好住一辈子的打算吧。

再说了，商品住宅我都提醒过好几次了，先别买持续观望一段时间再看看。那么全方位落后住宅的公寓，你凭什么要买呢？除非就是你觉得现在公寓价格到位，买几套出租出去能很快收回租金。但这说实话，很难。

大多数人，都是不懂公寓的。