大家好，我是地产高富帅。

这五月份才过了一半，就连续两家品牌民企又暴雷了，两家都是有过辉煌岁月的典型房企了，殊不知熬了这么久还是相同的结局，实属无奈。

截止目前基本上除去几个特殊的稀烂房企发不出年报之外，基本上上市房企都产出了自家成绩单，纵观截止到2024年4月，行业真的已经下跌了50%了。

top50房企小编这几天也好好研究了一番，除去几个率先主动发年报的头部央企还算看的过去，后面的几家房企年报难产也合情合理，因为实在是太拉垮了。

据上证报报道，数据统计，截至4月28日已有86家房地产企业(申万行业分类)发布了2023年年报。其中55家盈利，31家亏损，13家盈利超10亿元。

2024年房企销售业绩榜显示，百强房企销售总额同比下降但降幅收窄。保利发展以331亿元单月销售重夺销冠，中海地产和万科紧随其后。头部房企4月销售业绩普遍不及3月，可能与市场季节性波动有关。

整个行业能还有一定看点的还是集中在几个头部央企，这几年几个新晋的地方国企虽然业绩起来了，但是经营质量依然并没有好转，增收不增利，口碑稀烂。

早期民企因为高杠杆多数暴雷，但是回想起来，如今很多国央企似乎并没有多大的区别，有些地方国企似乎还是走的激进的老路，而且管理水平是十年如一日的毫无提升。

地产高富帅独家企划：国央企就比民企好多少？撕掉背后的光环，就剩下底裤了。

电建地产：亏的有点突然

几天前，电建地产在北京山谷召开了一场内部会议。在这个密云向东10公里、由电建地产集团自己打造的度假目的地，电建地产的董事会、战略与投资委员会、审计与风险管理委员会成员都来了。

面对去年的大环境，估计一把手也不是太好多说具体原因，但是从刚发布的企业年报来看，作为16家央企之一的电建地产，确实已经惨不忍睹了。

2023年，电建地产实现营业收入173.66亿元，同比2022年的377.78亿元“腰斩”，下降了54.03%。实现的净利润-12.45亿元，归母净利润-6.71亿元，由盈转亏。2022年，电建地产净利润9.47亿元，归母净利润1.51亿元。

电建地产是作为这几家超级央企集团另外一个门面之一，与其他几个头部央企对比来看，其实成立也不算太晚了，在全国化布局的这几年，很多城市都有一定的布局。

在成立开始，作为《财富》世界500强电建集团旗下房地产开发业务的唯一平台，电建地产有着很高的定位，是“致力于成为国内一流的城市发展运营商”。

但是口号其实大家都会喊，经营是经营，口号是口号。其实从2021年开始，电建地产就有意识在规模方面有诉求，在拿地方面也比较激进，但是在产品与营销方面似乎动静不大。

回顾前几年，电建在很多核心城市自主操盘的项目并不多见，而且很多非核心城市库存压力巨大，因此大面积的降价也成为电建地产唯一的办法。

翻开这三年的年报，这业绩看上去是年年提升，但是这利润是年年大幅度下降，玩的就是一个数字游戏，因此混到如今亏损也不足为奇。

首创城发：裁到只剩下五个区域

提到首创应该大家还是应该听过，不过首创城发这个名字倒是很多人听的不多，成立于2021年6月10日的首创城发，是为了私有化首创置业而专门设立的，也是北京首都创业集团有限公司旗下城市发展综合运营体。

作为其“母亲”的首创集团，有一条较为清晰的资产腾挪路线，它会对一些不赚钱、拖后腿或不相关资产剥离。

早在2021年10月，首创置业将旗下物业公司摆上了货架，拟挂牌转让首置物业100%股权以及首万誉业51%股权，前者转让底价为4.5亿元。

从2021年9月接替首创置业站到台前以来，首创城发已经走过了一年零三个月，接近500天。在这一段全地产行业都处于寒冬的阴郁日子里，有的企业忙着转型，有的企业忙着“自救”，而首创城发也在不断调整和适应。

很容易理解，就是首创集团把自家的核心开发资产，不动产，旧改，一二级联动等项目都装到了首创城发平台，首创城发获得了首创集团强大的资源与资本支持。

首创置业的退市，或许也是首创城发的开始，不过市场的急速下行也是首创系还没有想到的结果，2022年开始首创城发开始亏损。

不过经过一年的调整之后，刚发布的债券报告数据来看，业绩方面，2023年首创城发合并口径的净利润为18.07亿元，较上年度增加20.12亿元，归母净利润为13.94亿元，较上年度增加22.72亿元，实现扭亏为盈。

不过这艰难的业绩背后，首创城发也对自家组织开始了大面积动刀，据地产一品塘独家获悉：首创城发近期也对自家开始动刀。

早期首创置业期间，基本上没有区域公司这个层级，基本上还是城市公司管控逻辑，到了首创城发阶段，基本上对整体开业业务进行了全部梳理。

2022-2023年期间，首创城市发展集团有六大区域公司，北京开发事业部，华东区域，中南区域，粤港澳区域，华北区域，CBD公司。

也就近期不久，首创城发再次调整布局，中南区域的昆明公司并入华北区域，武汉公司并入华东区域，组建全新的南方开发事业部。

这次又是华中地区成为重灾区，目前至少十家大型国企央企要么房企华中区域，要么放弃武汉长沙等周边城市，武汉这超大的库存量确实比较麻烦。

华侨城股份：彻底摆烂的央企

3月初开始到月底，国企央企阵营都迎来了自家的业绩盘点时刻。尽管行业依然还是下行，但是几家优质国企央企依然表现不俗，整体来看差距是越来越大。

在几家央企年度业绩发布会过后，基本上在央企阵营里面头部优势越来越明显。有盈利惊喜的华润置地，有经营起飞的招商蛇口，但是亏损阵营依然不少。

3月30日，华侨城A（000069.SZ）披露2023年年报。数据显示，2023年公司实现营业收入557.44亿元，同比降低27.39％。

归属于上市公司股东的净利润亏损64.92亿元，同比上升40.46％。经营活动产生的现金流量净额约34.23亿元，同比增长695.59％。加权平均净资产收益率为-9.9％，基本每股收益为-0.7916元/股。

作为已经连续两年都存在严重亏损的央企，华侨城本次发布会稍显低调，基本上主流媒体都没有任何相关报道，华侨城着实是低调了一把，相对早期多次上头条的胜景也一去不复还了。

这么大一个央企，能做到持续稳定的亏损，或许在整个地产圈都不会见到几个。

由于巨亏百亿，去年同期深交所对华侨城发送问询函，函中连发11问，要求在5月5日前详细说明各项收入、计提减值、往来款项等财务账目，并评估偿债能力、现金流风险等。

这相当于让华侨城再算一次“账”，并给予公开。但2023年5月5日，华侨城不仅没有按时回复，还宣布公司总会计师冯文红离职，随后又公告将回复时间延长到5月19日。

作为财务高层，冯文红在此时离职让投资人士有些敏感。华侨城在公告中的表达比较平淡，只说是“因工作调动”，而且离任后不再担任公司任何职务。

在冯文红离职前，华侨城先后发布了2022年财报和2023年一季度报，净利润和经营性现金流持续亏损。不少投资人士在股吧留言，希望华侨城可以改善业绩，不过一年多，依然还是一摊烂账。

不过如今前不久完成业绩发布会的华侨城，这就出了大事。几乎在同一天华侨城股份官宣：原董事兼总裁王晓雯离任，目前副董事长刘凤喜代行总裁职责。

据公告，公司董事、总裁王晓雯女士因工作调动原因，已提交书面辞职报告，将不再担任公司董事、总裁、执行委员会委员、战略委员会委员、薪酬与考核委员会委员、审计委员会委员职务，离任后将不再担任公司任何职务。

去年是总会计师，今年是集团总裁，连续两年亏损都是相同的操作，不得不想起了一句话：出来混，迟早都要背锅的。

抛开市场环境因素来看，华侨城这一手好牌打得稀烂，跟之前早期经营逻辑不无关系，整体来看在央企阵营，华侨城的整体工作节奏依然还是老国企作风。

早期整体工作业绩基本上还是享受高周转时代的红利为主，整体市场上行的时候华侨城这种文旅地产逻辑比较吃香，拿地便宜，旅游带动地产销售，享受土地红利。

其他营销打法，产品体系，运营逻辑似乎跟华侨城没有什么关系，即使偶尔外聘一些市场化的经理人，但是能留得住的真的是极少极少，工作导向就是不求出业绩但是一定不要出错的基本原则。

近期又有人爆料，华侨城地产似乎在酝酿着一次大的裁员动作，华侨城地产似乎有独立运营的可能，这一切也都是说明华侨城这艘大船确实有点风雨飘摇了。

总结：

种种迹象显示，在房地产发展新旧模式转变之际，存量市场和城市更新需求，将带来多个细分赛道均超数万亿元的市场规模；

对于房地产行业的未来，已经有了关键共识：行业利润空间仍在，去掉杠杆，项目净利率及IRR仍远高于制造业，地产仍是最好的行业，没有之一；

因此就算是国企央企，如果不尊重市场，没有持续研发产品，没有持续下苦功夫应对最差的环境能力，基本上未来的路也会非常艰难，

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