前两天，我写了力小学区房西康路3号小区的文章，引起网友热议，具体可看→（出来一套秒一套！双学区“成交王”曝光，原因竟是......）

在文章中提及仙霞公寓这个小区，在力小学区房中，仙霞公寓堪称是「学区房中的爱马仕」，是整个力小学区房中最贵的小区。

仙霞公寓小区单价如此之高，它的环境如何呢？是否也是跟其它老破学区房一样？带着疑问，我们继续往下看。

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区域唯一有物业的学区房！外立面历久弥新

仙霞公寓位于鼓楼区仙霞路4046号，距离地铁4号线云南路站大约1公里，离地铁1号线鼓楼站2公里左右，距离力学小学700米左右，地段优越。

旁边就是河海大学幼儿园，周边还有南京29中、南京市师范大学随园校区、河海大学、南京大学等学校，人文气息浓厚。

据了解，仙霞公寓，小区仅有3栋楼，门禁十分严格，有物业看守，需要刷卡才能进入。

进入小区内部，发现每栋单元楼下都安装了密码锁，依旧需要刷卡才能进去。而且这种门禁的设置颇有点像现在大多交付没多久的次新房小区。

小区除了三栋楼之外，绿化比较一般，仅小区中间建造了一个小型长廊以及几处小花坛。

除此之外，小区有停车库，且采用的是人车分流模式，这在老小区当中优势还是比较明显的。

当然，停车位虽好，也不便宜。中介说，这里的停车位都是有单独产权，是需要额外买的。一个停车位也要大几十万。

和周边的老小区相比，仙霞公寓虽然也是九几年的房子，但外立面比较新，整体看起来环境要好很多。

实探完发现，这个小区很小，除了3栋楼以外，没有特别的小区环境可言。如果单纯只看小区环境，基本上1-2分钟差不多就可以看完。

随后，我从中介处得知，这个小区原先是河海大学和开发商一起建的，相当于是给学校老师的福利房。房子和周边相比，胜在房龄新、有电梯、有停车场、有物业，所以价格一直比周边的小区要贵。从365二手房查询，可以看到目前仙霞公寓小区的挂牌价是89648元/㎡。

此外，中介告诉我小区房型基本都是110平以上的大户型以及几套50平左右的小户型。

从365二手房网站上查询，小区目前在售房源并不多，且都是大户型，总价都在千万左右。比如100平左右的房源目前总价在1050万左右。

小户型房源如50平左右，挂牌单价高达9.0万/㎡。

因为小区内小户型挂牌量较少，加上小户型学区房更好流通，很多人会考虑买这里的小户型，因此小户型房源很抢手，中介说几乎是挂出一套秒一套，但是因为学区房的特殊性，可能是很久才会出一套。

从成交来看，我综合几家网站的数据，发现小区成交量是极少的，这里值得一提的是，这个小区在2015年7月份成交的一套39.63平左右的小户型房源，单价已经达到5.7万/㎡了。

在2017年成交的相同面积的小户型房源单价已经高达8.8万/㎡，没到2年时间，单价涨了3.1万/㎡

总之，这个小区一方面因总价过高，导致房子的成交周期较长，另一方面，小区本身的房源很少，可选择的范围又很小。所以相比周围老小区活跃的成交情况，这个小区半年也不见得有一次“动静”。

在实探中，我发现一街之隔还有另外一个小区，也是力小的学区房，但是从外力面上来看，对比是非常鲜明的，我们来看看如何？

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一街之隔，仙霞路小区内部环境“脏乱差”

仙霞路小区仅与仙霞公寓一路之隔，但是外立面相差很大。仙霞路小区距离力学小学600米左右，步行6分钟左右就能到达，上学非常方便。

仙霞路小区大多数没有门禁，也没有什么小区环境。

因为没有门禁的关系，小区单元门，墙面小广告都比较多，环境也比较杂乱。

小区外立面颇为老旧，已经比较有年代感了，有的建筑风格也是上世纪的。

小区没有停车场，基本车辆都停在道路两边。

电线整体也比较杂乱，私拉电线的情况同样会有。

目前从365二手房上的挂牌量来看，仙霞路小区相对于仙霞公寓的挂牌量大了很多。

在某网站上，这个小区3月共成交了2套房源（注：只是部分成交房源，不代表小区所有成交房源），其中88平的3房单价突破8万/㎡。

总体来看，仙霞路小区环境一般，就是我们普遍意义上看到的名校“老破小”：没有小区环境、内部环境破乱、居住舒适度差。

不过作为力小的学区房，单是这一个条件，就让买房人折服。而且小区在力小学区房中位置还不错，周边配套完善。目前在365二手房上的挂牌价是8.4万/㎡左右。

从挂牌上看，目前小区68平左右的房源单价在8.5万/㎡左右，49平的单室套单价高达9.3万/㎡。

中介表示小区60多平的小两房或者80多平的小三房成交比较多，因为总价适中，适合家庭居住，很多人会考虑。

此外，中介还透露，仙霞路小区户型也比较方正，没有特别奇怪的房子。有一些买房人预算不够，直接买30多平的小房子，只是为了一个学籍，然后一家人在周边租房子住。

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最新，力小学区房部分小区挂牌价曝光

综上，看完了仙霞公寓和仙霞路小区的环境和房价情况，相信大家对这两个小区也有了足够的了解。对于很多人来说，仙霞公寓是可遇不可求的，一个是它房源的稀缺性，尤其是小户型房源，其次是它的价格也是比较傲娇。

相对而言，仙霞路小区就是很正常的名小学区房，虽然里面的居住环境不尽如人意，但是小区房源可选择较多，尤其是小户型房源，给了买房人更多选择的空间和自由。

其实不管是仙霞公寓还是仙霞路小区，都是因为力学小学而闻名，而力学小学作为南京顶级公办名小之一，也是名副其实的。小学连续多年考入南外的人数都名列前茅。

2012-2016年间，南外每年录取力小人数在30人以内。2017年小升初力小一鸣惊人，52人录取南京外国语学校，超越拉小，成为一线名校中南外录取人数最多的翘楚。

卓越的录取率打破力小一贯低调沉寂局面，2018年继续保持好成绩，录取南外35人，2019年录取南外37人，超越拉小和琅小。

2019年招生公告施教区范围：匡芦新村，匡芦路，仙霞路，山阴路，剑阁路，石钟路，虎丘路，宁海路（123号-底（单号），96号-底（双号）），汉口西路（74号-底），扬州路，北冬瓜市，西康路（1-5号（单号），2-38号（双号）），培德里。

对应小区：西康路3号，山阴路小区，汉口西路小区、剑阁路小区，仙霞路小区，西康路小区，虎丘路小区，宁海路小区，仙霞公寓，匡庐花园等。

力小对应的中学：29中本部学区

虽然施教区范围地处老城区，划片的小区比较多，目前大部分小区都是比较老破的。但是价格依然是坚挺的。

由于临近高校和省级机关，力小的生源构成主要以大学教师、省级机关职工子女为主，以及后期购买学区房的家庭。

下面是我整理的力小学区房部分小区的挂牌价格，大家可以参考看看：

写在最后

综上，可以看出作为南京顶级名小之一，力小实力有目共睹。而且学校处于老城区，坐拥主城配套，生活方便。但是不可否认的是，学区内大部分小区居住环境一般，是大家口中的老破小。即使有像仙霞公寓这样的小区，不是房源少就是总价太高，也是很难入手。

个人觉得买学区房，还是量力而行，根据家庭的实际情况选择合适的房源。此外，如果预算有限，也不一定要挤超级名校学区房，第二梯度的学区房恰恰更值得关注，或将有更大的成长空间！