1月15日上午10点30分，当我意识到海义在和金沙血拼的时候，我拿出计算机算了一下账，我的结论是：
盈利价格上限7.8亿
最终7.9亿的成交总价显示，虽然双方杀红了眼，但极其理智，在测算红线处，戛然而止。
我想了想：关键时刻的“冷静”，是杨、常兄妹二人今天依然健在且活跃在房地产市场上的重要原因。
【1】金沙海义，没有赢输感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
土拍结束后，到底是谁笑到了最后？
楼八却想起了一些往事。
曾经，华润抢到了“幸福里”地块，实现大赢；万科抢到了“郑纺机”地块，也实现大赢。某种意义上，可以说抢到就是赢。
但，同时，你可曾看过建业鏖战几百轮抢到的“天筑”最终的经济帐？你可曾知道金茂杀出血路摘取的“北龙湖金茂府”亏了几个亿？某种意义上，也可以说没抢到才是真赢。
这一场80后的才子佳人之战，是海义赢了？还是金沙赢了？答案可能要等到三年后了。
土拍之后，虽然金沙把遗憾悄悄领走了，但同样，海义也背上了巨大的压力。
项目约10万平米，2.5万限价下就是25亿的货值，按照行业目前平均5%-10%的利润，大概是1.2-2.5的利润空间。43轮厮杀磨掉的2个亿基本上就是项目80%的利润。
所以，实际上，项目的利润已经很薄很薄，如何打造新的溢价点，海义小姐姐必须要深思了。
所以，此时此刻，海义应该根本没有时间去品尝胜利的喜悦，这是一场代价巨大的胜利，也可以说，是一场惨胜。
海义血刃金沙，虽然没有输家，但也没有赢家，2亿利润的流失，让这场战斗的胜负变得毫无意义。
正所谓，胜亦何欢，败亦何悲？
【2】金沙，更好的选择《楼八》认为，这块地花落海义应该是二种结果（金沙摘&海义摘）里面更好的一种，楼八给出的理由有二个。
一、企业资金
在这块地杀到溢价36%需要再加价的时候，这块地，已经不适合金沙了，只能是背后有大财主郑汴的海义的了。因为，现在的时局之下，拿一个人的钱袋子对抗一批金融机构，实非明智之举，老杨童鞋应该很明白。
土地款要支付7.9个亿，如果老杨真的现房销售，他还要再掏7.9个亿。这16个亿可是真金白银。
16个亿做个保守的理财，三年都有2个多亿的收益，何必呢？
16个亿用二三年去博1个亿的利润，别说老杨，对于任何一个私人企业老板都不像一件正常的事。
二、企业诉求
有人认为，金沙进郑州、进北龙湖要做的是“品牌升级”，可能老杨自己也是这么认为的，但在《楼八》看来，这是个无稽之谈。
过去十年，那些想通过北龙湖实现品牌升级的房企有成功的吗？碧源？雅居乐？碧桂园？中海？建业？保利？七局？正弘？美景？金茂？普罗？还是正商？不怕得罪开发商，有一个算一个，谁敢拍着胸口说他做到了“通过北龙湖实现品牌升级了”？
事实证明，做完北龙湖项目，品牌本身牛逼的依旧牛逼，品牌普通的依旧普通，真相扎心。
北龙湖只是一个北龙湖，它改变不了一个企业的产品特质，更改变不了一个房企的气质，它只能被房企所改变。
踏踏实实做好自己的每一个盘，哪怕你在县城，都能发光，这才是企业做品牌的王道规则，这一点，还有比金沙自己更清楚、更明白的吗？？？为什么非要挤北龙湖呢？老杨在想啥？
如果金沙非要一门心思必须进驻北龙湖，那只能说明一点：金沙迷路了。除了七八个洋房，郑州真正的好产品根本不在北龙湖，北龙湖半数以上是在卖地段。
北龙湖不一定非要成为金沙进郑的第一站，不管在哪，只要金沙能做到不忘初心，牢记使命，都可以在当地快速实现品牌立足。
现在的郑州的确很需要金沙这样的房企，楼八认为，司法警官学院地块才是更适合金沙的地块，老杨可以多关注。
所以这块地金沙不一定非要拿，但对于海义，这块地必须拿。
第一，海义2024要实现四盘联动，目标已定，这是第一仗，不容闪失；第二，海义背后有郑汴投资，资金更充足，压力更小，玩得起。
从这个角度，这结果可能还真是一个双赢。
【3】四盘联动的第一步虽然已经损失了2个亿的净利润，海义的机会依旧很大，他可以通过多种途径实现利润，因为这块地的禀赋真的很好。
这块地不是北龙湖的边角料，在《楼八》看来，这块地没有“北岸需要很久配套才能成熟”的遗憾，也没有“南岸高处不胜寒下不食人间烟火”的清高，这个片区南有熙地港，西连老城区，是北龙湖最佳居住区。
即使是旁边的经济适用房，你可能都不知道里面住的都是一些啥样的人，是不是？不用多说。
海义计划做什么产品？
据了解，目前的初步方案可能、大概、也许是150平米+190平米的7栋18层方案。
上图：海义地块初步方案
相比北岸的小高层，面积段更少就意味着客户更纯粹，不管是初稿还是终稿，海义地块都逃不脱和北龙湖北岸“150-200平米，400万-600万”一样的面积段和总价段，毕竟都是2.5。
在操盘阶段，限价和现房的要求对于海义更像是“进可攻退可守”的法宝，按现房，可熬到兰溪府和华曦府清盘；按期房，通过运作，也可以随时进入战场杀客。
即便是利润空间有压力，即使是有限价，也同样可以通过借鉴“幸福里”绑定车位的方式轻松解决。
踏踏实实，做好产品，获得郑州市场和郑州人民的认可，是现在海义唯一要做的事。
随着28号地的落地，海义的四盘联动已落二子。
我们再看下另外二子，昨天的文章有错误，今天纠正一下。
上图：海义的东广场意向地块
这2块地的容积率分别是2.8和3.3，其中一块地已经规划指标已经出炉，另一块地还待共识。
据了解，相关协议海义已经签订。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。
