坚持换仓策略新增货值70亿，加大减值拨备41亿，提前释放压力，三道红线维持绿档。

◎ 作者 / 沈晓玲、易天宇

核心观点【全年销售金额659亿，2024年销售目标约550亿】2023年美的置业实现全口径销售金额659亿元；全年含期初应收账款的回款率81%。由于整体市场仍处于持续筑底阶段。对此美的置业管理层表示：“对规模的追求不是我们最关注的，更加关注现金流的安全问题，2024年的策略是首先要保证现金流安全，把规模往后放，这是策略问题。”2024年美的置业的年度销售目标为550亿左右，其中有400-500亿的新增货值，已有接近700亿左右的库存，整体供货货值约1100-1200亿即可完成目标。

【坚持换仓策略保持审慎投资，新增项目毛利率在20%以上】2023年美的置业仍保持审慎投资态度，坚持换仓策略。全年于广州、佛山、长沙等核心城市获取5幅地块，投入成本22.4亿元，新增土储货值约70亿元，新增项目毛利率在20%以上，部分项目25%以上。2023年底，美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。截至2023年底，美的置业拥有土地储备的总建筑面积达2816万平方米。而根据美的置业业绩会，在剔除已售未结转的2591万平方米土储中，二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%。长三角和大湾区的土储面积为1333万平方米，占比51% 。

【营收与去年持平但利润下滑，积极计提减值提前释放压力】2023年美的置业的总营业收入为736亿元；其中物业开发及销售收入717亿元，均与2022年基本持平。此外，合同负债为444亿元，同比下降48%，合同营收保障倍数下降至0.62，未来营业收入规模或会下降。毛利润为85亿元；毛利率为11.53%，同比下降约3.8个百分点，美的置业表示毛利的下降主要由于期内确认项目的单方成本较高和对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致。业绩会中，美的置业表示计提减值主要是围绕两个维度，“首先是比较冷的城市，人流数非常让人担忧的城市项目；另外是重点的商办车位。” 【三道红线维持绿档，2023年累计发行46亿中票】截止2023年底，美的置业持有现金201亿元，较2022年末下降24%，其中非受限现金176亿元。2023年末短期有息负债122亿元，同比下降11%；长期有息负债258亿元，同比下降26%；非受限的现金短债比为1.44。从其他财务指标来看，美的置业的净负债率为35.8%，同比继续下降了8个百分点，处于行业低位；扣预资产负债率下降至67.3%，三道红线为绿档。从新发行债券来看，美的置业是2023年首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券联合创设CRMW的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。

01销售全年销售金额659亿2024年销售目标约550亿

2023年美的置业实现全口径销售金额659亿元；全口径销售建面556万方；销售均价11850元/平方米；全年美的置业含期初应收账款的回款率81%。

截至2024年前两月，美的置业实现合同销售金额61.7亿元，已售建筑面积约54.3万平方米，整体市场仍处于持续筑底阶段。对此美的置业管理层表示：“对规模的追求不是我们最关注的，更加关注现金流的安全问题，2024年的策略是首先要保证现金流安全，把规模往后放，这是策略问题。”

此外美的置业依然报出了2024年的年度销售目标为550亿左右，其中有400-500亿的新增货值，已有接近700亿左右的库存，整体供货货值约1100-1200亿。以此计算，全年美的置业预计的去化率约在46%至50%左右即可完成目标。

02投资坚持换仓策略保持审慎投资新增项目毛利率在20%以上

2023年美的置业仍保持审慎投资态度，坚持换仓策略。全年于广州、佛山、长沙等核心城市获取5幅地块，投入成本22.4亿元，新增土储货值约70亿元，新增项目毛利率在20%以上，部分项目25%以上；新增土储面积66万平方米，其中新增核心城市核心区域土储面积占比81%。

自2021年至今，美的置业持续优化土储结构且主动推动低量级城市出清，已累计完成股权归边项目45个，其中收购21个项目，新增权益货值98.4亿元；退出24个项目，减少权益货值32.7亿元。2023年底，美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。

截至2023年底，美的置业拥有土地储备1的总建筑面积达2816万平方米，较2022年末下降了27%，涉及327个物业开发项目。而根据美的置业业绩会，在剔除已售未结转的2591万平方米土储中，土储面积权益比为71%，与期初持平；二线及以上城市的土储面积为1735万平方米，占比67%。长三角和大湾区的土储面积为1333万平方米，占比51%。

存货规模得到有效控制，但仍需关注现房去化。但需注意的是，2023年末美的置业拥有库存物业（包括在建物业及竣工待售物业）共977亿元，相比2022年末下降了30%。2023年库存物业与物业开发及销售成本的比值为1.64，相比2022年该比值2.34下降较多。此外从库存物业的结构来看，竣工待售物业较2022年末增长22%，占比从2022年的13%上升至23%，未来仍需加强积存物业的去化。

03盈利

营收与去年持平积极计提减值提前释放压力

2023年美的置业的总营业收入为736亿元；其中物业开发及销售收入717亿元，均与2022年基本持平。截止2023年底，美的置业的合同负债为444亿元，同比下降48%，合同营收保障倍数2下降至0.62。

积极进行计提减值拨备，将压力提前释放，以便后续轻装上阵。期内，美的置业的毛利润为85亿元，同比下降25%；毛利率为11.53%，同比下降约3.8个百分点，美的置业表示毛利的下降主要由于期内确认项目的单方成本较高和对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致。事实上自2018年美的置业就开始持续计提资产减值，在2018至2023年的六年内累积计提了超百亿的资产减值，但2023年计提了41亿，为历年中最大一笔。业绩会中，美的置业表示计提减值主要是围绕两个维度，“首先是比较冷的城市，人流数非常让人担忧的城市项目；另外是重点的商办车位。”

此外，净利润规模为21亿元，同比下降25%；净利率为2.89%，同比下降1.97个百分点。净利率下降主要由于销售及营销开支中的取得合约的成本摊销从2022年的10亿增长致16亿，该费用主要包括资本化的销售佣金及已付应付印花税在确认相关收入时的摊销。此外金融资产的减值亏损也有所增加，从2022年的亏损3.09亿元增加至亏损4.50亿元。

04负债

三道红线维持绿档2023年累计发行46亿中票

截止2023年底，美的置业持有现金201亿元，较2022年末下降24%，其中非受限现金176亿元。从债务看，2023年末短期有息负债122亿元，同比下降11%；长期有息负债258亿元，同比下降26%；非受限的现金短债比为1.44。其中，美的置业2024年到期的公司债务共62.5亿元，截止2024年3月，已如期兑付19.5亿元，剩余43亿元待到期兑付。但除了有息负债外，2023年美的置业流动负债中还有261亿的第三方贸易应付款。

从新发行债券来看，美的置业是2023年首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券联合创设CRMW的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。2024年1月，美的置业还发行了首期中期票据，发行规模14.4亿元，票面利率4.96%。

在融资环境的逆势下，美的置业之所以能够维稳运营，一方面得益于自身相对稳健的财务指标，一方面也是得益于大股东美的控股的支持，据管理层披露，“在整个市场融资的端口上，股东也给了我们非常多的支持，股东提供的反担保，中票方面提供了70亿的反担保。”

从其他财务指标来看，美的置业的净负债率为35.8%，同比继续下降了8个百分点，处于行业低位；扣预资产负债率下降至67.3%，三道红线为绿档。

2023年美的置业的总资产及总负债规模均有明显的下降，分别下降20%及25%；但从所有者权益来看与2022年大致持平，其中非控制股东权益约248亿元，占总权益的近50%；而净利润中少数股东应占净利润占比达57%。

05多元化

围绕“开发+运营+科技”一体化加强科技赋能产业

在多元化业态方面，美的置业持续聚焦垂直领域，物业在加强基础服务能力的同时，大力拓展及推进跨业态项目；商业新开项目着眼招商率；房地产科技板块，聚焦核心需求。通过积极探索企业发展的第二曲线，美的置业不断寻找产业链上新的利润增长点。

在物业服务方面，2023年，美的置业的物业管理服务收入为15.22亿元，较2022年的11.42亿元上升33.3%，该增幅主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致。截止2023年末，美的置业物业服务合约面积为9032万平方米，在管面积6535万平方米，同比增加22%；其中第三方占比18%，非住宅占比12%。2023年新拓产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态，其中产业园外拓面积占比高达60%。国际化医院、高校项目持续落地。

在商业运营方面，2023年，美的置业的商业物业投资及运营收入为3.63亿元，较2022年上升22.5%。该增幅主要由于国内疫情结束，物业租赁业务及文化旅游项目逐渐复苏向稳，并进一步发展所致。截止2023年末，美的置业的商业运营面积超70万平方米，在营商场9座，满铺率达94%，未来将加强优质资产的投、融、管、退能力建设；强化覆盖综合体、长租公寓、邻里商业综合生态，提升标杆项目品牌效应和经营效益。

在睿住建科方面，2023年新增合同金额6亿元，第三方占比98%，同比增加10%，累计产能超13万立方。而睿住智能方面，2023年新增合同金额11亿元，第三方占比41%，同比增长15%。

排版丨鸟姐

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