过去多年，房地产行业之所以可以蓬勃发展，与“金融高杠杆”的支持有着莫大的关系。简单来说，正是因为银行等金融机构给房地产行业提供了大量的“资金支持”，才使房地产行业能够快速发展。

房产

说两个大家感触最深的事。其一，开发商为什么可以大肆扩张？可以大举拿地？很多人的理解都会是：开发商有钱。这样理解也没有错，但是，要知道，开发商的钱可不全是自己的，而是从银行等金融机构，通过贷款或者融资的方式得到的。也就是说，开发商通过银行等金融机构贷款拿到资金，然后，用这部分资金去拿地、开发、建造、销售，最后，等开发的商品房销售回款以后，再去偿还银行等金融机构的贷款及利息。其二，购房者买房最常用的方式是什么？是全款买房吗？并不是，而是贷款买房，根据相关数据显示，贷款买房的比例可达70%以上。购房者只需要付30%及以上的首付款，剩下的资金可以从银行贷款，然后，每个月偿还银行的月供就可以。

以上这两件事，对于银行等金融机构来说，是非常乐意做的事情。因为这两件事可以给银行等金融机构带来巨大的收入增长点。

银行贷款

同时，随着房地产与银行等金融机构的“深度捆绑”，房地产贷款（开发供应端）与个人住房贷款（个人需求端）在银行贷款中的比重也是连年增加，所以，有人建议，只要是买房采用全款购房的方式，而停止住房贷款，这样一来，就会导致楼市购买力骤减，那个时候，“高房价”的问题，也就彻底解决了。

理想化来看，停止住房贷款，采用全款购房的方式似乎可行。但是，联系到实际，以及房地产在我国经济发展中所占的比重和影响力，这样的操作方式是完全不可行的。

房贷

为什么？有一定经济学基础或者房地产基础的人都清楚，只要是停止住房贷款，采用全款购房的方式，楼市购买力将会大大骤减，那个时候，整个行业就会陷入危机。首先，对于房地产行业来说，目前还是我国的支柱产业之一，影响面非常广，上下游牵扯的行业非常多，涉及就业人数更是数不胜数，一旦，房地产行业出现问题，产生连锁反应是必然的。其次，银行等金融机构也会遭受波及，从而，扩散到各行各业，对我国经济造成致命性的打击。

正因为如此，国家才会一再强调“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳政策。虽然，不能直接停止住房贷款，但是，可以减少贷款数额，降低住房贷款的比例。从而，循序渐进的挤出楼市泡沫。

在2020年12月28日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，其中，明确要求：对“房地产贷款余额占各项贷款比例、个人住房贷款占各项贷款比例”进行集中监管，给出了具体管理要求，如下图：

管理办法

该《通知》中的管理要求，在2021年1月1日起正式实施，简而言之，楼市迎来”新禁令“，房贷或发生变化。

虽然在2020年第一季度的时候，银保监会以及央行就多次强调：防止资金违规流入楼市，建立健全的监管制度。但是，并没有给出具体的管理要求，这次不一样，相关部门直接给银行规定了关于房地产贷款和个人住房贷款的比例，这一举措，与2020年8月底给房企划出的“三道红线”一样，对于防止房地产金融风险，稳定楼市发展具有创造性的意义。

这样一来，会产生什么样的影响？最直接的影响就是，贷款金额少了，贷款买房的人自然也就会减少，从而，减少了大量的住房需求。比如说，本来我已经有一套住房了，但是，现在手里还有些资金，利用银行贷款可以再购买一套住房，但是，因为住房贷款不再审批或者提高审批条件，导致，我不能继续购买二套房。这样一来，需求减少是必然的，为此，房价的变化也就更加受“供需变化”的影响，房价也就会更加理性、稳定的发展。需求减少，房企的开发进度却并未减少，这样一来，楼市库存也就会继续上升。

房产

说实话，以上的影响，对于购房者来说，是好消息。但是，对于以下这两类人来说，就是“坏消息”了。

1 高负债房企。一方面是“三道红线”压顶，严格要求“降低负债”，需要偿还大量的外债，另一方面是，银行限制房地产贷款，融资、贷款受限制。如果再加上自身“高负债”，无疑是灾难性的信号。这样的“高负债”房企，大概率下要么破产、要么被收购。

2 囤房客也可以叫做炒房客。随着楼市调控的不断深入，楼市趋于稳定已成既定事实，再加上，“新禁令”的实施，对个人住房贷款进行严格监管，想要通过买房来快速实现财富增值的可能性越来越小，而风险却越来越大。要知道，炒房就是为了“高收益”，如果没有了这一主要因素，炒房也就没有了任何意义。

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