居住权是什么？或许你听说过它是无偿的？永久的？房子卖掉了也不能动摇的？

【什么是居住权】

到底什么是居住权呢？简单来说，对于某个房子，你可以一直住到死，但你不是房产的所有人，也就是你不能拥有，但可以使用。

【怎么设立居住权】

设立居住权有三种方式：依合同方式设立，遗嘱方式设立，以人民法院、仲裁机构法律文书设立。

1.合同设立：为了规避遗产税等，父母以子女名义买了房，或者把自己名下房产全部过户给了子女，但同时也担心万一哪天子女翻脸了，自己老无所养，于是双方协商一致签订居住权合同并登记后，居住权设立，此番操作的法律效果是：房子的所有人是子女，父母对所有权归属于孩子的房屋享有居住的权利，居住权到期前，孩子不可反悔要求父母搬离其所有的房屋。

2.遗嘱设立：

①遗嘱继承：在有效的遗嘱中写明，自己百年之后，房子给子女继承，此外，为了给老伴晚年一个保障，遗嘱中写明为其设立居住权。通常情况是，此时的这个老伴往往是子女的后妈，大家懂的。老头子走了之后，后妈和子女打官司争财产的太多了。

这种情形下，是否需要登记，实务中尚有争议，一种观点认为，需要登记，《民法典》第371条明确规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。也就是参照合同设立居住权的有关规定，因此需要登记设立。另一种观点认为，不需要登记，《民法典》第230条规定，因继承取得物权的，从继承开始时发生效力。因此登记不作为遗嘱继承居住权设立的必要条件。以遗嘱继承形式设立居住权宜采取登记对抗主义，即未经登记的以遗嘱继承形式设立的居住权仍然得以设立，登记则是其对抗善意第三人的要件。

②遗赠：老人基于临终前得到的无微不至的照顾和关怀，给未领证的老伴/保姆在自己的房子上设立居住权，根据法律的相关规定，受遗赠人须在遗赠作出后六十日内作出接受与否的意思表示，接受的再去办理登记，则此时居住权设立。

法理在于，相比于遗嘱继承，受遗赠人的范围还包括法定继承人以外的个人，其主体可识别性较低，因此在受遗赠开始时居住权并未设立。此时为更好保护处于相对弱势地位的潜在居住权人之权益，应参照《民法典》第368条的规定，采用登记生效主义，赋予受遗赠人六十天期限以作出意思表示，若其接受遗赠则应该申请登记，居住权自登记完成时设立。

3.法律文书设立：夫妻离婚后一方住房有困难的，另一方住房宽裕的，就可以通过设立居住权。《婚姻法解释一》的第27条明确提到了这一点，一方在离婚后没有住处，离婚时，另一方可以房屋的居住权的方式对其进行帮助。此时法院的判决书或者调解书可以对此做出相应的规定。

【谁有权设立居住权】

设立居住权是对房屋进行处分的一种形式，《民法典》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，需要经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

在房产上设立居住权，实际上是对房产增加权利负担，那么要进行此番操作，所有权人才是话事人。

如果此时房产系夫妻共同财产，夫妻双方中的另一半是房屋的共同共有人，则设立居住权需要经其同意。如果是房屋的按份共有人，则需要视其享有房屋所有权份额之多少决定设立居住权是否需经其同意，即另一半享有份额少于三分之一时，无需经其同意，反之则需经其同意。

【居住权对房屋买卖是否有影响】

居住权自登记时设立，采取登记生效主义，居住权一经登记，可以说是相当强大，经登记设立的居住权具有对抗善意第三人的效力。用通俗的两个例子来说明一下这个问题。

第一个，如果小A不幸买到了设有居住权的房子，而这个居住权人又不肯搬离，那么小A即使买下了这个房子却不能赶他走，哪怕你是善意第三人，也就是事先并不知道这件事，也不影响他一直住在你的房子里。

第二个，如果某个设有居住权的房子，系被执行人的财产，申请人申请法院来执行这个房子，法院不能将有居住权的人就此赶走而把这个房子拍卖，什么时候可以？等到条件成就时，什么是条件成就时？也就是这个人去世的时候。

所以，买房需谨慎！购买二手房时，出于风险防范的考虑，购房人一定要到产监处查询欲购房屋是否存在抵押权、居住权等，如此即可避免买到设立有居住权的二手房。