年关临近，地产圈却总有大事发生。

这次是央企开发商。

没错，中交地产发布3则重大利空消息。

毫无征兆地宣布退出房地产开发业务，转型做轻资产运营商。

此外，中交还提示，预计2024年亏损53亿，年末归母净资产为负数。

公司股票可能会被ST，面临退市风险。

结果今天股价就崩了，跌停。

如今，中交地产的市值也仅剩58.72亿，股价逼近年内新低。

这家在A股上市的中交地产，是中交集团旗下中交房地产集团的控股公司。

从这个架构图可以看到，中交房地产集团旗下有5大子公司。

除了A股中交地产外，还有港股上市的绿城中国。

而另外3家平行的子公司，分别是中交海外地产、资管平台中房集团、金融平台中交鼎信。

如今中交地产要退出开发业务，卖给中交房地产集团，这部分业务会不会交给绿城？

接下来详细聊聊这家央企背景的开发商。

中交地产正在努力自救，试图保壳。

它想到的办法，和此前美的置业、珠江股份等操作类似，卖掉负债很重的房地产开发业务。

唯一的不同是，中交地产有一个“好爸爸”中交房地产集团。

根据公告，中交地产转让房地产开发业务的资产和负债，交易采用现金方式，不涉及发行股份。

还算可以的……

不过，这项交易尚处于筹划阶段，没有具体交易金额，还需审批。

中交地产称，假设交易完成，公司可实现战略转型，聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。

最重要的一点是，如果中交房地产集团接盘，可以降低中交地产的资产负债率，优化资产结构。

接下来，拆解下中交地产的资产负债结构。

最新的财务数据截至去年9月底，中交地产的货币资金是99.41亿。

而短期有息负债合计是322.93亿元，其中短期借款2.95亿，一年内到期非流动负债高达319.98亿。

也就是说，中交地产的现金流，有点急。

现金无法覆盖短期有息负债。

中交地产2024三季度财报

好在，它有一个很强的靠山——中交房地产集团。

去年年初，中交房地产集团给中交地产批了100亿的借款额度。

截至去年末，中交房地产集团真金白银借了156亿给中交地产，利息也从7%下调至3.1%。

借款总额比原定增加了56%，利息还砍半，甚至本来2025年要到期的，中交地产提出续借一年。

中交房地产集团也答应了，不得不说，好爸爸的重要性。

其实，去年9月末的时候，中交地产的总资产为1169.25亿，总负债为1004.8亿。

即净资产为164亿，较2023年末减少了68%，归母净资产仅5.2亿。

虽然净资产在大幅减少，但至少还是正的。

但是，事到如今，中交地产也不瞒了，在公告中称：

预计2024年度归母净资产为负数，股票可能被实施退市风险提示。

也许会有读者好奇，为什么中交地产的净资产有164亿，但是归属于母公司的净资产只有区区5.2亿。

以2024年9月末数据来计算，中交地产的少数股东权益占比高达96.8%。

那是因为，中交地产的经营模式使然。

多数地产项目采取小盘持股的模式，少数股东占据了绝大部分权益。

此外，还可能存在“明股实债”的财务安排，即部分少数股东权益实际上具有债务性质。

这种安排虽然在账面上表现为权益，但实际承担的亏损较少，导致归母净资产与总净资产之间的差异进一步扩大。

根据最新公告，2024年末中交地产预计，归母净资产为 -37亿，而上年末是16.16亿。

中交地产预计，去年全年净亏损高达53亿。

和上年同期相比，亏损进一步扩大。

算上去年，中交地产已经连续2年净亏损。

中交地产，也算得上是最早一批A股上市的房地产公司。

万科是1991年、深振业、中国武夷、华发股份是1992年，金融街是1994年，随后就是1997年上市的中交地产。

2019年，时任中交地产总裁的李永前曾提出，2023年销售规模冲刺千亿以上。

不过。后来发展一直挺慢的。

2024年1-9月，中交全口径签约销售金额仅123.4亿。

第三方数据，绿城去年销售额排在全国第6

和绿城比，中交地产这几年的发展的确不顺利，表现也最不出彩。

得亏2015年中交集团收编了宋卫平的绿城。

其实早在去年9月，中交地产就想好了退路，打算7亿收购中交物业。

不过目前，中交地产尚未收购完成，还需获得备案审批。

从2021年开始，A股“含房量”就一直在下滑。

地产调整的这轮周期，A股退市的房企名单也很长：

蓝光发展、嘉凯城、美好置业、宋都股份、粤泰股份、泰禾集团、中天金融、阳光城、中南建设、世茂股份、迪马股份、泛海股份等。

这里面有不少是因为股价连续20个交易日低于1元，或是因业绩爆雷而被强制退市的。

这次，中交地产，能否翻身？

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