就在刚刚，我发现，刚需已经不是重庆的基本盘了！

千万不要以为重庆的房价低，就想当然认为重庆是一个到处都是刚需盘的市场。

相反，重庆新房市场的改善楼盘和豪宅现在是越来越多了。

2023年过去了，我们还是按例来分析下重庆市场的成交结构，为各位开发商和购房者提供足够的产品建议。

01

2023年，你觉得重庆哪个面积段卖的最好？

建面90-100㎡，这个你估计猜的到。

哪个面积段卖的第二好？

是120-150㎡，这个是不是超出了你的认知。

准确的成交结构是这样的：

90-100㎡，17771套，占比32%

120-150㎡，11282套，占比20%

80-90㎡，9854套，占比18%

100-120㎡，7391套，占比13%

150㎡以上，4702套，8.5%

80㎡以下，4491套，8.1%

建面150㎡以上的豪宅，居然比80㎡以内的极刚需盘还要卖的好，这个数据是不是也让你有点惊讶。

◉ 重庆2023年成交占比，杨一设计并制图

以上这些数据，都指向共同结论：

重庆已经逐渐进入到改善市场了。

你可能会困惑，重庆有那么多的高端购买力吗？为什么开发商都要抢着去做豪宅？

这个问题可以反过来想。

如果开发商去做刚需房，还在郊区，价格也不能说很便宜，毕竟太便宜了开发商就没利润了。你是购房者的话，你是买郊区的期房，还是买核心区的配套更好的装修好了的二手房？

是个人都知道该怎么选吧，肯定是买二手房啊，地段好，配套成熟，还是装修了的，关键还是现房，这些因素哪一点不比新房强？

所以重庆的开发商上赶着去做豪宅，是无可奈可之举。做刚需盘必死，做豪宅反而还有点生存的希望。

重庆是一个被动改善的市场。

不管你是开发商还是购房者，都要牢记这一点，不然会吃大亏。

02

我花了大力气找人帮我拉取了重庆过去17年的房地产市场数据，数据清晰的展示了重庆楼市的发展途径，希望能给到你一点启发。

过去17年，重庆分为6个阶段：

2006-2008年，起步期

2009-2011年，助跑期

2012-2015年，狂奔期

2016-2019年，巅峰期

2020-2021年，渐衰期

2022-2023年，回归期

◉ 重庆历年住宅销售套数，杨一设计并制图

2008年是个分界线，全球经济危机下4万亿横空出世，这很快就反映在了2009年的楼市销量上。

2011年是个小转折点，经济危机刚过，次贷危机又来，继续放水，水大鱼大，重庆楼市从年均14万套一下子就涨到18万套了。

2015年是个大分水岭，这彻底改变了中国楼市的格局，如果在这时我们能缓一缓，是有机会慢慢刺破房产泡沫，实现软着陆的，但这一年，超级大招——棚改货币化问世了。

棚改大招一出，重庆楼市就从年均18万套，涨到年均24万套住宅了，涨幅惊人。

狂奔了4年，到2020年时，楼市终于跑不动了，想停下来喘口气，2021年终于祭出了【三道红线】，开发商还在夺命狂奔，这一年高价地频出，各城的地价记录被反复的打破。

土地市场的火热，也短暂带火了楼市，2021年上半年重庆多个楼盘都拼命囤货惜售，但谁知7月份却曝出了恒大事件，人们对新房的不信任度猛然提升，而且一直延续至今。

2022-2023年，重庆楼市回归到了正常水平，泡沫慢慢被挤出，行业在缩水，行业里的人也跟着水分一起被挤出去了。

赚钱是有经济惯性的，不光是GDP的增长是如此，企业的增长也是如此，更何况房地产行业是一个18万亿的大市场，再加上10万亿的家装、建材、水泥等市场，狂奔的惯性太大了，根本就刹不住。

我身边也有大量的老板是这样，过去通过某个技术或某种方法赚到了钱，便产生了路径依赖，仍然愿意花钱去投这种技术来赚钱，最后血亏。

03

重庆房地产是怎么逐渐从刚需市场，过渡到豪宅市场的呢？

从这张图可以很明显的看出来，2018年是重庆产品的分界线，不再是满城的小户型了。

有印象的朋友们应该会记得，金科九曲河是那一年出来的，再过一年，龙湖舜山府也出来了。

◉ 重庆历年住宅成交占比，杨一设计并制图

从2018年到2023年，这6年间，主流户型越来越集中在90-100㎡，至于原因嘛，我在这篇文章里已经写到过了，也对几个典型户型做了解读，感兴趣的可以看下。

重庆的99㎡户型都卷疯了！

至于重庆当下的房地产市场，我有另一个观察视角，结论是：

重庆的面积正在回归，但产品力更强了。

如果把建面100㎡以上看做是刚改、改善户型，重庆过去这17年里，建面100㎡以上的销售占比曲线是这样的：

2018-2020年是巅峰期，大户型成交占比已经超过了50%

2023年的大户型成交占比是42%，已经基本回到了2006年的水平了。

◉ 重庆历年大户型成交占比，杨一设计并制图

你不能说这是倒退，毕竟现在新房的产品力太强了，重庆的户型产品力放眼全国都是非常能打的。

潮流都还有轮回呢，现在多少年轻人非常喜欢上世纪90年代的港风啊，面积段的回归也是非常正常的事情，这也从侧面说明了重庆的房价在上涨，重庆的城市价值在提升。

放眼全球，房价越高的城市，往往主流户型越小。