高层在2021年和2022年的不懈努力下，春节开工后的2023年，不光是再次见证历史的一年，更是经济和楼市复苏回暖之年。在此，恭贺诸位，大家春节期间放烟花之时的暴富之愿，开年便已完成三分之一，真是可喜可贺。
2023年的行情，一定会比2020年小行情更加强烈，涨幅必定会超2020年。这句话，我不光是在2022年多篇历史文中预警过；担心大家踏错节奏，春节期间大年初一之时，我特意发文再次警醒大家。
时至今时，楼市回暖大家皆亲眼目睹，已是无可争辩的客观事实；你仍可选择自欺欺人或掩耳盗铃，只需付出代价即可。
废话不多说，直接入主题！
①
宏观风向
由于收假后约茶的友友太多，一直奔波于帮粉友卖房和买房之间，根本无暇定期更新，空挡了两期文章。近期政策性宏观方向的解读，统一放最后写实操里，就不再逐一解读。
从2022年开始松绑楼市至今，近期宏观面更是画风突变，各部门高层轮番登场，对楼市的呵护与疼爱，力度与尺度更是让很多人惊叹不语。
其实，在这一切到来之前，便早有征兆，只是很多人都没看懂而已：
2022年12月30日，央行住建部官媒同时发声：
自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
2023年1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹表示：
对房地产市场企稳回升很有信心，用力推进保交楼保民生保稳定工作。着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地产市场秩序，让人民群众放心买房、放心租房。
2023年2月10日央行公布数据显示：
1月末广义货币(M2)余额273.81万亿元，同比增长12.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.8个百分点。
同年2月13日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》。其中提出：
随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
以上，便是2022年12月至2023年2月中旬期间，关于楼市方面比较重要的提法。
②
实际行情
从多城在年前1月利率便再次下调，昆明则是2月初才缓慢跟进。利率下调这一点，记得早2022年12月初便已提醒过多个粉友，在大年初一时发布的（2022年复盘，房产投资心法与人生感悟！）一文中也已告知过诸位。
年前，各一二线城市限制政策松绑，利率再次下探后，多城市房价回温显著，特别是一二线城市。比如：一线北上广深领涨，之后苏州、重庆等多个二线城市成交量暴涨，各城市房价逐一开始起飞。
其实，早在年前1月份期间，昆明二手房成交量便已远超新房上万套，价格也随之上扬；而新房则是年后2月初开始量涨价稳。据市场数据统计，2月上周新房成交量上涨幅度接近40%。
其中，上周住宅成交面积段，主要集中于90㎡—120㎡、120㎡—143㎡三个面积段之间。通过年前二手房成交量上涨，和2月份成交的面积段来看；昆明目前的入场群体，主要是刚需群体和二改群体。
正因2月份新房二手房成交量大幅上涨，才导致近期各开发商叫嚣涨价。其实，还有个较为真实的情况，找我帮忙卖房的粉丝，近期成交周期特别短，甚至直接跳价成交。
艰苦熬过了2021和2022年，大家都万万没想到，疫情转向、政策力度尺度画风突变，市场行情会来得如此之快。2022年还对高房价口诛笔伐的看空派，立马看涨；春节还在摆烂的首套刚需，年后便翻脸不认人。
于是，憋屈了三年之久的刚需和二改，顺势揭竿而起放飞自我，都一窝蜂涌入楼市 ；于是乎，我们便再次亲眼见证了人性与此轮行情。
历史不光再次无情碾压着大众的智商，更是无数次证明：楼市既政策市，没有救不起来的市，只有看不懂本质和规律的人。
结合当下势头来看，以下实操送给诸位
③
实操
一、一二线城市，小阳春已毋庸置疑。而昆明年前1月份翘尾已至，再结合目前2月份整体成交量来看，昆明接下来也会持续跟进。至于是否会是阳光普照的大年，那就得看此轮行情涨幅的多与少，以及政策态度了。
二、由于受到2021和2022年熊市的重创，第一轮回暖或上涨开始后，昆明某些投资客云集的板块，和部分心理承受能力差的房东，不排除二手房挂牌量暴增的情况；虽不会形成价格踩踏，但一定会分化得更加极致与明显。
所以，若身处此类板块中，准备卖房套现的朋友，要么低价趁早要么赶晚；而买这类板块的朋友，切记一定要避开高价接盘。
房价上涨或回暖时期，很多无脑小白买房都会毫无理性可言，根本不会关注房屋或楼盘优劣，只想见房便上。
在此，提醒下诸位初入楼市的房产小白，越是这种非常时期，你就越需要冷静与理性，千万莫要接棒带硬伤的二手房或新房。
不然，你只会沦为无良中介或坏房东的盘中餐口中食，命中注定是下个倒霉蛋。
三、真是没有实践，便没有发言权。通过上述1月份二手房成交量，和2月份新房成交面积段看，昆明的首套刚性需求仍然很多，仍是导致昆明房价上涨的主力军。而在此轮房价回暖和上涨中，他们功不可没。
当然了，也验证了我说过一百遍的老话：刚需就是投资客，投资客就是刚需；决定你买不买房的，都并非是需求或房价高低，而是房价涨不涨。
四、1月10日央行公布1月末广义货币(M2)余额273.81万亿元，同比增长12.6%。白话文便是现在钱很多，而且还会大水继续放资产涨不停。
这里，很多半瓶子投资客就会眼前一亮，想着搞点JYD、XYD、CYD等之类的，企图搞点资金多套或多城市齐发。
我可以负责任的告诉你，在今后的楼市中，若还按此类愚蠢至极的方法来投资操作，那你的惨将会远超于2022年的这轮熊市。当大家长开始秋后算账之时，便是你彻底覆灭之日。
这些东西，我之前便说过:前期是风口，后期便是违规。洪水漫灌或睁只眼闭只眼，不代表可以毫无敬畏为所欲为，阁下请好自为之。
五、纵观二十多年历史长河来看，房价上涨是从核心板块、优质产品开始，从而带动普宅和郊区上涨；而房价下跌，则是远郊或硬伤房限跌，最后才到核心。这一点，不光适用于昆明的房价涨跌逻辑，更适用于任何城市。
所以，何时买何时卖，请自己拿捏！
六、自首套利率再次降至3.95%之时，我便告知过大家，莫要再等3.7%了，所有利好不可能同时具备，更不要穷人思想贪得无厌。早说过新手死于追高，老手死于抄底。我这句话，在楼市中永不过时。
七、任何一次成功房产的投资，都要做发现或创造机会之人；而不是别人已准备套现离场，你才后知后觉入场接盘。比如：西北新城前期，会展前期，呈贡前期等等皆是如此。
不然，终将沦为吃最少肉，挨最狠毒打之人；又比如，2019年或2020年期间，被深套在巫家坝无法解套的你。
最后，时间紧赶着写的，其它实操或干货，请下面链接或历史文自取，有错字病句欢迎提出！
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此文完！
