虽然心理有所准备，但看了最新的房地产数据，心情还是比较复杂的。

数据显示，前10个月全国房地产累计指标，无论是开发投资，还是商品房销售额、销售面积指标，降幅进一步扩大。

特别是销售面积这一块，1-10月累计降幅还在个位数，但10月单月的同比降幅则扩大至-11%。这说明，前面几个月数据还好些，越到后面越难了，销售下降速度进一步加快了。

要知道，这还是1-10月份累计超千次房地产优化政策的大环境下，但实际结果是，购房者观望的多，出手的少，这就形成了房子是越卖越多。根据统计部门给出的最新数据显示，我们的楼市库存面积已升至6.48亿平米，与2015年全国楼市去库存前夕差不多了。如果再算上二手房挂牌存量，总库存只多不少。有业内人士明确地说了，这些数据也宣示了这波楼市刺激确实没多大效果。现在的问题是，接下来该怎么办？

面对这种情形，国家不可能不着急。自7月底部署下半年经济工作，定调房地产供求关系已发生重大转变以后，相关部门出台了非常多的措施，比如降低存量房贷利率、局部放开一线城市购房资格、发卖旧买新补贴、放开土拍价格限制等等，都是实打实的支持政策。

在这些措施的作用下，楼市“金九银十”确实释放了一些潜在的需求。然而，后续需求并没有及时跟上，如果一直这样下去，不仅房地产自身问题频现，特别是债务暴雷、烂尾楼的问题有进一步扩大趋势。这样的后果是，不仅影响稳定、金融安全，还会影响经济发展，此前制定的GDP增长指标完成压力越来越大。

鉴于此，国家及时动真格，中央提出了“三大工程”建设。用中指研究院院总监陈文静的话说，“三大工程”配套措施有望加速落地，有利于促进房地产市场平稳运行。这里说的“三大工程”，就是这段时间频繁提及的规划建设保障房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。对于这三项工程，有机构专门做了测算，每年由中央财政直接投入或是万亿级别，如果再算上地方的，那将是数万亿的工程，对房地产，拉动经济发展，都是具有明显的促进作用的。根据公开的信息显示，国家住建部已经奔赴多省市调研“三大工程”，抓落实。

当然了，虽然说是三大工程，但像城中村改造，仅适用21个超大、特大城市，对整体市场影响有限，而“平急两用”工程呢，主要是建设旅游、康养等设施，遇到突发公共事件时转为隔离治疗设施，主要是卫生防控方面，与我们房地产关系不大。很多网友关心的则是规划建设保障房这项工程。原因很简单，没房子的，希望有自己的那份，有房子的，担心，现在楼市库存本来就很大了，此时再建设那么多的保障房，这不与提振楼市的目标相冲突了吗？这话自然是有一定道理的。

原因在于，表面上保障房和商品房是两个不同赛道，但我们知道，现在很多人居住的商品房老旧，户型功能有缺陷，物业服务配置较弱，居住舒适度真未必比保障房好。人就那么多，选择了保障房，自然也就不会选择品质一般的商品房了，真有条件，人家直接就奔品质改善房。所以，保障房若大量建设，势必对普通商品房市场形成了挤压，对楼市恢复自然是不利的。那么怎么办呢？专家级官员黄奇帆提出“好方案”，获网友支持。

黄奇帆认为，现在的房地产，正在进行深度调整，为避免房地产硬着陆，一定要采取措施，不能让房地产形成暴跌之势。像销量、地价、房价跌四五十个点，那都是不可以的。为此他提出：

一方面要对现在城市还存在的城中村、危旧房、棚屋区进一步进行结构性、局部性的改造。

另一方面，利用现在处于房价低迷的过程中，与其政府拿钱征地动迁造保障房，不如拿出一部分资金购买卖不掉的商品房作为保障房，使中国城市今后至少有30%的居民是住在保障房、公租房或者各种人才房，这样使得各种相对低收入，或者刚刚工作的、农村进城市落户就业的群体能住在保障房里。这些保障房的支出、租金，大体等于住保障房居民年收入的1/6，使得住在保障房的人群，或者城市住房人群的消费不会受到房地产按揭贷款、租金压力等各方面的约束。

首先要说的是，黄奇帆说提出的这个方案，赢得了很多网友的点赞支持。城中村改造、棚改就不说了，主要是提出让地方政府收购卖不掉的商品房用，用作保障房。毫无疑问，起码有两个作用，一个是完成了国家布置的任务，有保障房提供给需要的人，改善了民生，解决了无房人的居住问题。另一个是，面对低迷的楼市，可以直接达到去库存的作用，当供需实现平衡以后，房地产市场自然也就能企稳了。

而且，他提出了一个原则。居民用于保障房的支出，大体等于年收入的1/6，量化了标准。举个例子，一个人月工资5000元，也就是一个月花800元左右，无论是买这种房子的月供，还是租这样房子的租金，也就这个水平。相对于商品房价格，对大多数中低收入人来说，应该都不会有多大压力，很多网友为此点赞支持。

一些人不清楚保障房受惠的对象是哪些？根据最新发布的《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》内容显示，主要保障住房有困难且收入不高的工薪群体、还有城市需要的引进人才等等。在国家98年房改课题组组长孟晓苏教授看来，具体指的就是“一低两新家庭”，即进城的农民和年轻人新家庭，像蓝领工人、教师、复转军人、级别不高的公务员等都在保障范围之列。

不过，也有网友担心，会不会出现此前一些媒体报道的，开着宝马大奔的人却享受保障房福利呢？对此，孟晓苏教授认为，这个担心是多余的，只要政府全程参与分配管理过程，问题不大。重要的是先要鉴别哪些符合保障条件，然后分先后排好队，他们知道能保障到，不过是早晚而已，对生活就有了坚定信心。

笔者也是支持黄老提议的，就目前而言，我们该用的政策大都用了，由地方来收购保障房，其实是一个很好的楼市调控措施，因为他们知道哪里房子剩余的多，通过库存化解，缓解了开发商的资金困难，避免其他烂尾楼事件的发生，整体上有利于当地的市场健康发展，如此的话，毫无疑问，楼市很快就会走出阴霾。同时，避免了重复建设，有利于节约资源、避免产生更多的环保问题，还让无房人能更快住上房子。不得不说，这是一个多方共赢的提议，希望相关方能考虑到。