作 者：柯 谈
腰斩，还是腰斩！
百强房企4月份战绩出炉，开发商一片哀嚎之声！
房子卖不出去，土地卖不出去，财政都没钱了，怎么办？
只能有形之手下场了！
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百强房企4月份战绩出炉，克而瑞数据显示，4月百强房企销售金额3121.7亿元，同比降低44.9%，基本上腰斩；1～4月，百强房企累计销售金额10914.1亿元，同比下降46.8%，基本上也腰斩。总的来看，这两个百强房企的销售数据比较辣眼睛，对市场的冲击力较大，这些房企都是市场的中坚力量，业绩如此惨淡，可以说房企的生存遇到了极大的困难，站在了悬崖边上。
百强房企中，前十强头部房企的日子也相当难过，业绩总的跌幅较大，其中个别房企同比跌幅不止腰斩。
具体来看，行业前三依然是保利发展、中海地产、万科，1～4月销售额分别为960亿元、820亿元、779.8亿元，同比分别下滑38.4%、30.3%、42.2%；4月单月销售额分别为330.2亿元、217.9亿元、200亿元，同比分别下滑20.8%、35.9%、40.2%。但保利发展的销售业绩仍优于其他所有房企，行业第一位置坐稳。
排在第四、第五名的华润置地、招商蛇口，前4月销售额分别为720亿元、588亿元，同比分别下滑35.7%、46.6%;4月单月销售额分别为212.8亿元、185.9亿元，同比分别下滑35.5%、51%。
排在第六～第十名的是绿城中国、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产，一样惨不忍睹。
销售额腰斩式的下滑，吓得百强房企都不敢拿地了，恐慌情绪蔓延到了土地市场。
1～4月，百强房企拿地金额出现大幅度下滑，百强房企中有近7成企业未拿地。头部前四强保利发展、中海地产、万科、华润，前4个月拿地金额分别为64亿元、16亿元、24亿元、179亿元，同比分别下降62%、74%、92%、45%，从头部四强的拿地表现来看，已经不能用腰斩来形容，可以说是惨不忍睹，其中万科拿地金额同比只剩下一个零头，堪称房企惨剧的天花板。
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就在昨天，惨剧天花板的万科地产，又曝出大瓜，公开出售位于深圳湾的总部大楼地块，舆论一片哗然。
兹事体大，家里祖宅都要卖，房企万科究竟遇到了多大的困难？
我帮万科粗略计算了一下，这块地究竟要亏多少钱？
2017年底，万科以31.37亿元的总价拿下深超总商地，折算楼面价达1.8万/平。除了拿地价之外，按照公示的再建工程转让要求，万科这块地的投资额已经完成了25%，保守估计至少20亿。目前，万科这块地做好了基坑，中间七七八八费用大概是5个亿，拿地六年半，每年的资金成本大概在10%，这些总的加起来预计在56亿左右。
而这次起拍底价是22.35亿，因为有门槛限制，估计最后也是底价成交，总的成本56亿减去底价，万科这次估计要亏34个亿。
万科宁可亏34个亿也要断臂求生，快速回笼资金，可见龙头房企万科缺钱缺到何种地步，万科已经站在悬崖边。
万科日子惨淡，另一家龙头房企碧桂园的日子，比万科还要难熬。5月3日，碧桂园在港交所公告，4月单月合同销售金额38.5亿元，合同销售建筑面积43万平方米，同比分别下降83%、85%，简直就是膝斩。更让人不寒而栗的是，同比去年业绩 ，前4个月碧桂园销售额仅仅只有173.6亿元，不及去年一个月的销售额，曾经的宇宙房企，今日沦落到如此地步，让人始料不及。
万科、碧桂园都这个怂样，其他百强房企的日子有多难可想而知，能活着看到黎明 ，成为当下开发商的最大愿景。
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开发商业绩纷纷腰斩，房子卖不出去，地也不敢拿，其实后果非常严重，毕竟房地产行业号称经济周期之母，和地方财政，以及每个普通老百姓的利益休戚相关。
众所周知，五一期间，20多年没涨价的铁路价格，突然说要涨价了，涨幅还不小。广州南到武汉从现在的463元，涨到553元；长沙南到广州南从314涨到377元；基本上涨幅都在20%左右。
高铁票价只是近期民生行业集体涨价的一个缩影。最近一段时间，多个城市的水电气等民生行业，都在酝酿涨价。
4月3日，广州市发改委发布《广州市中心城区自来水价格改革方案（听证版）》，涨价34%。
电，最为敏感，价格也一直最为稳定的，现在也开始涨价了。湖南针对第二档和第三档的电价，进行了上调。安徽方面，延长了峰谷电价的执行时间（从2个月到5个月），并调整了峰谷电价的上调与下调比例：峰价更高、谷价更低。
天然气方面，比如深圳用气价格，第一档价格从3.1元调到3.41元，第二档从3.6元调到3.91元，第三档从4.85元调到5.16元，涨价幅度在6%到10%。
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事出反常必有妖！早不涨，晚不涨，偏偏现在这个阶段集中涨价，背后的阳谋究竟是什么？
三个原因，其实说白了，都是房地产惹的祸！
一是土地这个最大的收入来源大幅度缩减，财政没钱了，民生行业过去的低价，一直靠的就是财政补贴，现在没钱了，高铁票价、水电气这些再也补贴不起了，只能涨价。
二是房地产行情不好，房子卖不出去，开发商也不拿地了，库存高企，土地收入大减，这时候上面又来一刀，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停卖地，这可要了许多地方的命。过去就算行情再差，如果还有地卖，再便宜也能凑几个钱，用于民生支出。现在许多城市土拍收入锐减，财政揭不开锅，一大帮人要养，只能堤内损失堤外补，公共服务涨价，就是土地财政熄火之后平衡财政的无奈选择。
三是要完成今年的通胀目标任务，刺激经济和就业，但房地产行情不好，对经济冲击较大，房价下跌并没有刺激消费，反而让消费降级了，于是通胀始终起不来。
今年国家的预期CPI目标，定了在3%左右，而今年前三个月，我们的CPI数据都在-0.8%-0.7%之间徘徊，通缩迹象明显。为了刺激经济实现年底3%的CPI目标，没有其他选择的，只能刺激价格上涨，让普通商品的价格涨起来。
但让人头疼的是普通商品价格都是市场调控的，ZF也不能直接干预，能管控的也只有公共服务价格了，为了通胀，为了就业，只能上涨高铁、水电气这些价格了，而且一定要记住：这才刚刚开了个头，下面公办大学学费、充电桩、公交车、地铁等等行业都会涨价的，一个都不会少。
公共服务涨价，成为刺激通胀的唯一的选择，而且通胀一旦发生，对房地产的价格一定是有促进的。
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高层正是看到了国内经济现状、房地产行业、开发商的惨状，所以4月30日政治局会议重启去库存。新一轮刺激政策袭来。紧接着北京放松五环外限购，深圳7个郊区社保降至1年，就在刚刚，昨天还在辟谣的杭州发文，全部脱光，彻底取消限购。接下来，上海应该就在本周会出政策了。
我还是坚持去年的判断：最早今年最迟明年，四大一线城市会彻底脱光，外地人随便买，有钱人随便买。
现在中国房地产最大的问题就是房子多的卖不掉，不是老百姓没钱，也和出生率毫无关系，就是大家觉得房子还在跌，买了也是亏，所以，先观望，等眼睁睁的看到房价涨了，才肯出手买房。中国老百姓虽然不一定有大智慧，但是小聪明还是领先全球的。能赚钱就会挤破脑袋往里钻，要赔钱亲友都可以反目。能共患难但是不能同甘。
买涨不买跌是人的本性。如果告诉你房价还会跌，你会买房吗？你傻啊。
记住：只有涨价，才能去库存！
