昆明迎来今年新房供应高峰,难得有两个纯新盘却各有隐忧

云南房产小站 2024-09-14 16:22:57

8月份,昆明迎来了一波新房供应高峰,主城5区共19个项目取证,新增住宅预售面积达37.19万方,这不仅是去年9月以来的最高值,也是近一年来首个供应量大于成交量的月份。进入9月第一周,又有两个项目超3万方新货包入市。可以看出,虽然所谓的金九银十早已不复存在,但各家房企无疑还是寄希望于此。

这波供应高峰中包含了两个首次获证的纯新盘——金地峯境和长粼天境,在新盘越来越少的当下,属实比较难得。而两个新盘的共通之处在于,都是拖了很久终于拿证开卖了,但各自也有隐忧,能卖成啥样还真不好说。

先看金地峯境,去年6月项目官宣由金地管理代建,7月项目重新过规,12月项目正式发布,今年1月签约昆八中,也即规划24班小学+15班中学九年一贯制的长城中学二期。但随后项目推盘节奏突然放缓,开盘时间一再延后,上个月项目终于拿到了首张预售证,目前的说法是开盘时间还没确定,可能会在这个月底或下月初。

有人说,金地峯境之所以这么久才开卖,和对门的万科城太过强势有关,所以要等到万科城全面清盘,金地峯境才能避开锋芒,力求继承西北新城第一红盘宝座。

7月10日,金地峯境举行动工仪式

但除此以外,金地峯境还有其他的隐忧,一个是资方平安不动产前些年大举投资房地产,目前也面临较大的偿债压力,在昆明接盘的两个项目金地峯境和金地学府名著,进展都比较缓慢,金地峯境也是等到7月份正式复工后,才拿证开售。

另一个让购房者有所担忧的问题,是长城中学二期还没开工建设,按照项目公司与五华区教体局的协议,这所学校是由项目出资,五华区负责建设,原定2025年9月1日开学。但迄今为止,学校仍没有动静,售楼部对此的解释是,学校计划明年3月开工,工期能够保障按计划投用。

拿到预售证后,金地峯境目前已开始认筹蓄客,售价和之前放风的差不多,为13000—14500元/平米(精装),这个定价明显低于万科城,但稍高于项目最大竞品能建未来城,不过待能建未来城的配套学校敲定后,两个项目的竞争必然将趋于白热化。

长粼天境去年12月正式开放

另一个新取证即将开盘的是白沙河片区的洋房项目长粼天境(备案名听水苑A地块),长粼天境此次拿到的A地块1—17栋预售证,总面积约6.1万方,包含了项目所有商品房。但这张预售证同样是姗姗来迟,去年11月项目就开始预热宣传,主打卖点为纯板式低密准现房,12月售楼部开放之后,又过了大半年,项目终于拿到了预售证。

实际上该项目建成已有4年之久,其中A地块含12栋8层洋房和5栋3层洋房,户型建面约143-149平米,计划毛坯销售。南侧的B地块则是安置房地块。

长粼天境位置图

虽然项目官微在上个月就宣传“开售在即”,但对于具体开盘时间,售楼部仍表示还未确定,只是说有可能本月首开,开盘价也没有确定,不过此前有消息称起价为11000元起,一楼带花园的则要卖14000元/平米。

仅看规划条件的话,长粼天境1.47的容积率、41.05的绿地率,以及1T2纯板式洋房都非常不错。但项目的尴尬在于现房已经定型,定价和定位都比较困难,140以上的户型肯定属于改善面积段了,这部分客群需要的不只是户型适用,而且也需要有相应的档次感,要是放在其他项目,外墙怎么也不能用涂料刷,园林景观好歹要来点水景和名贵树种。

另外项目周边的道路还没有完全修好,学校能否划片到邻近的明通+昆十中新校区也不确定,出行主要靠自驾,这些因素也是项目的客观抗性。

由于户型较大,长粼天境的总价大概不会低于170到180万,而有这样预算的客户完全可以找到更有档次感、配套交通更好的选择,而如果以更低的价格来抵消抗性,作为国企项目恐怕不是那么容易。

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