广州科学城核心区将再添商业综合体。

近日，由知识城集团子公司广州市全盛置业发展有限公司打造的全盛新天地顺利封顶。

这座定位为“商业艺术公园，元气活力青年场”的新型高端商业体进入开业倒计时。

全盛新天地，原项目名为合景摩方。知识城集团于2023年全资收购。一年来，连续攻克方案调整、施工组织、穿插合建、历史纠纷等难关、难题，成功盘活经年停滞项目。

全盛新天地位于6号线和7号线萝岗地铁站上盖，四地铁口环绕，背靠市民广场，紧邻宝能广州国际体育演艺中心。

略为遗憾的是，全盛新天地体量不大，算是“麻雀型”商业体：

总用地面积为2.2万平方米，总建筑面积仅2.4万平方米，建筑结构为地上4层、地下3层，总投资约2亿元。

其体量，相当于对面至泰广场的三分之一，萝岗万达的六分之一。

不过，全盛新天地虽小而精，尤其是地铁通达性，足以吊打至泰广场。

项目由著名建筑设计师庄子玉操刀，因地制宜，首创国内“三首层”商业空间构建。

相比至泰广场未通萝岗站，全盛新天地不仅负一层直通萝岗站，而且首层在东、南、西侧共设3处出入口，与宝能广州国际体育演艺中心相接。

此外，全盛新天地还有靠市民广场公园优势，环境更好，更有利于年轻人休闲打卡。

为此，项目地面三层均通过连廊步道直达市民广场，目标打造人与艺术、自然融合的全新商业场域。

在业态布局上，全盛新天地尽力避免跟至泰广场同质化竞争。

目前，全盛新天地已开启招商，目标瞄准格调餐饮、青年浪潮、国潮文化、智造文创，户外风尚、艺术策展、主题市集、宠物友好等品牌入驻。

业态定位整体偏时尚潮流，跟香雪的星际云汇类似。

不过，星际云汇也有至泰广场同样的问题，即商场未能直通地铁站，人流过街比较麻烦。两者算是同病相怜。

好在，星际云汇在香雪片区，跟锐丰中心的业态错位，品牌精品化，人流还行。

对于全盛新天地来说，交通优势已完胜至泰广场，接下来最为关键的是业态品牌，能否招到一两个镇场子的牌子，类似于盒马生鲜之于黄埔大悦汇。

这是确保商业体流量和热度的关键。

推而广之，“镇店之宝”的问题，也是整个科学城商业，乃至黄埔区商业的问题。

这些年，商业体倒也开了不少，尤其是科学城，从最早的高德汇（后更名优托邦），再到合区后的萝岗万达、大壮国际广场、锐丰中心、奥园广场、敏捷广场、飞晟汇、至泰广场、黄埔大悦汇、星际云汇。

已落地开业商业体多达10个，在建全盛新天地、大壮映日广场、火村花厅坊，累计13个。

但整体业态档次较低，体量除萝岗万达、大壮广场，大多数偏小，没一个能打的，辨识度很低，在区域形象、品牌营销上没有一个拿得出手的。

这种问题概而言之，就是：一堆小喽啰，山中无大王。群龙无首，一盘散沙。

要改变这种商业布局状态，亟需拿出诚意——包括规模靓地、真金白银引进一两家类似万象天地这种大型高端商业品牌，作为定海神针来镇场子，竖起整个区域乃至广州东部的商业地标。