文丨三娘子

房奴们盼了这么久，存量房贷利率总算是降了。

最新的政策是，存量房贷利率将大幅下调，平均降幅达到0.5个百分点，未来这一利率将被引导至接近新发放贷款利率水平。据初步估算，存量房贷平均利率从3.92%降至3.42%，对于持有100万元商业贷款、期限为30年的家庭而言，每月月供将减少约280元，累计30年可节省高达10万元的利息支出。

单就政策来看，无疑是一个巨大的、真金白金的利好。因为对于所有有房的家庭和个人来说，这是非常直接的开支减少，可支配收入增加——哪怕每个月省下300块，也够一家人去餐厅吃两顿了。

但也正是因为这样，相比新发放的房贷利率下调利好房地产，存量房贷利率下降其实最大的利好还是消费。而如果希望它对楼市真正产生影响，背后的链条还是很长的——贷款人有更多的可支配收入，进而增加消费，消费增加之后推动零售、餐饮等行业发展，行业发展带动经济复苏，经济复苏带动信心和预期增强，到了这一步，才会反哺到楼市。

市场当然欢迎如此力度的利好，从9月24日当天的A股、港股走势就能发现，市场的信心得到了极大程度的复苏。但对于房地产业的复苏来说，真正的问题还是没有得到解决——那就是房地产还会是一个增值的投资理财好选择吗？而这个问题才是关系到未来房价走向的关键所在。

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对于存量房贷利率下调的呼声已经很久了，市场也普遍预期会调降，这是因为这项政策调整，符合绝大多数人的利益。

此前住建部旗下的中国房地产报更是直接发文称“基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，非常时期，当用非常之策。”文章中还提到，“房地产主管部门”再次向“货币部门”发出“申请援助的信号”。

在人民网领导留言板，有很多地方的网友留言咨询当地银行能否降低存量房贷利率。比如，今年7月，有西安地区网友留言称：“能否继续降低存量房贷利率，目前4.2%仍然较高，调整至2%左右是否可行？”有云南红河网友留言称“自2024年5月25日起，国家取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。那么存量房住房商业贷款的利率2025年1月1日起是否会下调贷款利率？”现在这些问题都有了答案。响应民之所呼，货币政策终于还是打开了工具箱。接下来，就是等待各个地方跟进披露落实了，降低已经只是时间问题，其中已经没有了任何改革阻力。

因为从多方来看，降低存量房贷利率的共识是有的——哪怕是看起来短期损失比较大的银行，也有充分的动力去响应利率的降低。

近年来，随着房地产市场的走弱和银行储蓄存款利息的下降，提前还贷成为了不少贷款人的选择。尽管提前还贷短期内可以减轻个人的债务负担，但对于银行而言，这并不是理想的局面，因为这不仅减少了银行的利息收入，还可能增加其流动性管理的难度。

此外，一些因经济压力而无法按时偿还房贷的现象也日益增多，这不仅对银行的资产质量构成了威胁，还可能引发更大的金融风险。在这种背景下，降低存量房贷利率不仅可以减轻借款人的负担，增强其还款意愿，还有助于减少断供的情况，从而降低银行的不良贷款率，稳定其资产质量。

因此，降低存量房贷利率、增强楼市信心对于银行业来说同样十分紧迫。通过减轻借款人负担，可以增强其还款能力和意愿，减少提前还款的现象，从而维护银行的稳定收益。同时，通过提振市场信心，促进房地产市场的健康发展，也有利于银行资产质量的改善，确保金融体系的安全与稳定。

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这几年的新购房者可能并不能理解为什么市场对于存量房贷利率下调的呼声这么高，那是因为很多人并不知道过去的存量房贷利率到底在什么样的一个水平。

以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，两者利差可达80至135个基点。而在广州、佛山、南京、苏州、玉溪等地，部分银行新推出“2”开头商贷利率，刷新近年新增个人住房商贷利率下限。

但正如我们之前说的，相比新发放贷款利率下调，存量房贷利率对于楼市的影响其实远没有它听起来那么大，因为它更直接的作用还是在于消费的促进、金融系统的稳定，而不是房价的上涨上。

存量房贷利率的下调，惠及的是已经购房的群体，他们能够享受到直接的财务节约，从而拥有更多的可支配收入用于消费或其他投资。此外，存量房贷利率的下调还可以减少提前还款的现象，避免银行面临的流动性风险，并有助于维持银行系统的稳定性。同时，对于那些因经济困难而难以偿还房贷的借款人来说，利率的下调可以缓解他们的财务压力，降低断供的风险，从而有助于银行控制不良贷款率。

这几年来，各地的老赖数量都在不断增加。这显然不是一个好的信号。换句话说，这次的金融一揽子政策出台除了基本没有什么改革阻力之外，从宏观情况来看，其实已经是到了千钧一发之际。

站在这个角度来说，未来的房价走势其实是不好预测的。因为这一次的一揽子政策尽管明显有效，但能否在一系列传导机制之后抵达房地产市场，其实还是一个未知数。