法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益。如果法院已经开始准备司法拍卖，也不要松懈，这还远不到结束。 判决书生效只能说是中场休息，要盯紧后面的执行程序。也得知道后面需要怎么做才能拿到判决的钱。 强制拍卖过程大致可分为以下阶段： 一、申请执行判决书生效后，就可以向法院申请，一般14天内会确定执行法官。房子虽然已经查封，但还缺乏一个“公允价值”，用来确定拍卖参考价。 （1）双方议价这种方式就是申请执行人和被执行人对拍卖物能够协商好价格，法院会根据双方协商的价格确定拍卖价格。这种方式在司法实践中用到的概率比较少。 （2）定向询价这种方式是指拍卖物品在政府相关部门有一个指导价格，一般就是房屋，税务局会有一个计税价格，法院向税务局打询价通知，税务局从税务局的网络系统查询拍卖房屋得价格，然后回函告知法院价格。 （3）网络询价这个是充分利用网络大数据，由法院向几家网络评估公司发询价函，然后他们根据大数据作出评估报告，这种方式是评估快（一周左右），不收费，缺点是只能对房屋和车辆询价，还有可能价格不准确。 （4）委托评估这个就是传统评估，法院委托评估公司到拍卖物品现场进行评估，这个收费比较高，作出评估报告时间长。一方面确保“物尽其用”，一方面也确保价格的权威性、双方信服。现场查勘出报告大约一到两个月，特殊情况会延长。二、启动拍卖拿到评估报告后，如果各方都没有问题，在20天内启动网拍。价格评估完成后，，法院也可以让双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。因为很多债主不想要房子，想要现金。而且，如果房产价值比债务高，债主还要补钱进去，这也很尴尬。所以，双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院将依法强制拍卖被执行人的财产。 拍卖前会先公告30天，这段时间里可以通过各种途径和方法广而告之。起拍价不能低于评估价的7成，这个法院会问两边的意见。起拍价就是底价（拍卖保留价）。 三、不动产流拍怎么办（1）首次拍卖竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价，可选择再次拍卖。 （2）第二次拍卖拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价，应当在60日内再行拍卖。起拍价需要降低，每次降幅不超过前次起拍价的20%，等于是降低底价换成交，清仓大甩卖。 （3）变卖（动产没有第三次拍卖）如果二次拍卖又流拍，那法院可以考虑直接作价给债权方抵债。若债权方不接受，就60天内开始第三次拍卖——“变卖”。 变卖还流拍，就没第四次了。三次拍卖、两次降价都出不了手，这样的房子再拍下去就不礼貌了，法院按规定也不让再拍了。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以变卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍表示不接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。 四、拍卖成交了如果在任何一次拍卖中阶段成交了，不要急着半场开香槟，把下面的程序走完。 （1）原则上“成交后15日内交付余款，10日内送达过户裁定，再15日内不动产移交。” （2）实际上原则上的几个时效规定，在实践中的概念略显不同，法条上看不出来。拍卖成交后，接盘的买家全款付到法院账户，这样法院才会出《拍卖成交确认书》（相当于二手房买卖合同）《执行裁定书》《协助执行通知书》。上面三文件，对接盘人非常重要，不用房主配合，房地产交易中心就能直接办房产过户和审税。如果这笔钱要还好几个人，法院还得提前拟好各方同意的分配方案。这些都妥了，法院才会开始分钱。 五、特别注意（1）查封会过期一定要小心，留意你的不动产保全查封期限。房产查封的期限一般是两年到三年，但是从诉讼整个阶段结束到执行完成，很可能不止两年。所以一定要记住，不能让查封状态失效，在过期前申请财产保全。盯紧法官，他们可忙了，出了差错是自己的亏损。切记，切记。债务人一套房产上往往不止一个查封，如果你是首个查封或者排位靠前，那查封一断，你的顺位当然也就会掉到最后，这是最痛苦的。法官续封后，会出一份《财产保全执行情况告知书》。可以在上次查封到期之前，去房地产交易中心调出新的《不动产登记簿》。可以核实查封期限更新，也以防后面的程序需要这份材料。 （2）不要依赖时间期限要注意一点，上面提到的各类期限，是从下面几份最高院的解释文件抄出来的。但是，实践中八成会有延长，放平心态。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释〔2018〕15号） 最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（法释〔2016〕18号） 一方面执行局很忙，另一方面各地具体情况不一，实践会遇到很多延误。除非时间长到太过离谱，否则不用程序细节上纠结，跟法官闹毫无意义，有失风范。 六、放平心态这篇简述对于大体把握司法拍卖流程来说，已经足够。但上面写的流程，算是大体比较顺利的走向。要对方配合查封评估、没人提有效异议、没有中止执行等等。如果出现这些意外情况，都会显著拖延时间。其间还有关于不腾房处理、估价异议、债务偿还方案等细节问题，以后再补充。