房地产看明白了吗？100 万套城中村拆迁房居然被白名单给吃掉了。房地产会上说要拆 100 万套老房子，直接给钱货币化安置。在哪里拆呢？全国 35 个大城市。

你不是不买房吗？把房子给你拆了，不买都不行，人为制造需求。这招真的有用吗？

从 2015 年开始，三年的时间，全国货币化拆迁了 1800 多万套老房子。2016 年全国房价翻倍了，到 2017 年，房价达到了最高点。2018 年开始，房价就涨不动了，眼看要下跌，于是再添一把火。

从 2018 到 2020 年，又拆迁了 1500 多万套老房子。本以为房价还能再涨一波，结果没涨，仅仅是维持了三年没跌。到了 2021 年，好拆的都拆完了，没办法再拆迁了，于是房价一路下跌到现在。现在又开始 100 万套拆迁了。之前累计搞了 3300 万套都没能扛住房价下跌，100 万套真能扛得住吗？

那有人说 3300 多万套是集中在全国 100 多个城市，现在是 35 个大城市，那打三折的话也拆了 1000 多万套了。那现在全国房地产库存还剩多少？100 万套能起多大作用呢？

全国现房没有卖出去的有 7.48 亿平米，期房还没有卖出去的有 25.2 亿平米，还有 20 亿平米准备要上市的新楼盘。那这个不算，光把前两项加起来就是 32.68 亿平米。按 100㎡一套房子来算的话，全国有 3268 万套房子的库存。这是全国 100 多个城市的数据。35 个重点城市新房库存是 305 万套，二手房库存是 600 万套，加起来有 900 多万套的库存。别说要拆 100 万套，就算把 35 个城市所有的城中村 170 多万套全部拆完，也只能减少 10%—15%的库存。

关键是这 100 多万套能拆得了吗？拆迁是有条件的。

第一，得具备可开发性和商业价值，不能增加地方债务，就是拆迁之后，要不把地卖了，要不建新的东西，最起码要能抵了拆迁补偿款，要实现收支平衡，上面不会再多出钱。所以太差的地方没法拆，没有商业价值的地方也不能拆。

第二，就是拆迁款的数额。拆迁款要参考你房子的真实剩余价值给你补偿，要征求居民的意见。意思就是多了我给不了，如果不同意可以不拆。所以这 100 万套最多有 30—50 万套能符合要求就不错。

最后的王炸可就是白名单了。白名单的意思是救助那些有烂尾房的房企，保证烂尾房能给建起来。全国的烂尾房有 900 多万套，光郑州一个城市就 106 个烂尾楼盘。这 900 多万套房子建成之后，大多数楼盘会降标减配，交房之后出售的概率会比较高，市场上又会新增大约 50—100 万套的二手房。两项市场折算到 35 个大城市的话，也会有 30 万套左右的二手房被释放出来。这个数量和城中村实际拆迁房子的数量差不多。

白名单吃掉了城中村改造的老房子。所以这轮刺激基本上没有新增的需求。房地产能做到止跌回稳就是一件很难的事情了，很难抵御通货膨胀。