全年收益209.6亿，毛利26.31亿，投资物业公允变动及资产减值合计亏损68亿。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
核心观点【合同销售同比下降53%，2024年一盘一策加强回款】2023年，中骏集团（含合营联营公司）共实现累计合同销售金额约278亿元，同比下降52.9%。具体城市来看，一二线城市杭州、北京、天津合同销售相对较高，其中杭州销售金额达72亿，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。中骏集团表示2024年的重点工作将继续围绕保交付、保现金流、保经营。在营销方面，坚持一盘一策，通过各项目所在市场的版块竞争情况制定灵活的销售策略，加快流量项目的推盘节奏，加大销售房款的催收力度。
【保持流动性暂缓买地，库存物业有待加快结转】2023年，中骏集团并未在公开市场拿地。截至2023年末，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为2990万平方米，较2022年下降了12%；此外库存物业（包括发展中物业及持作出售已落成物业）共900亿，是2023年已售物业成本的5.15倍。未来中骏集团应加快库存物业的转化。
【净利润亏损84亿，投资物业公允变动及资产减值合计亏损68亿】2023年中骏集团营业收入为210亿元，同比下滑22%。由于销售单价下滑明显，毛利大幅减少约51%至26亿元；毛利率则由2022年的20.3%减少至12.6%。此外，净利润亏损84亿元，一方面是投资物业公允价值变动亏损38亿，另一方面，库存物业的计提减值约30亿元。此外中骏集团还计提了约7.1亿的应收关联方款项的减值亏损，以及1.7亿的于合营公司及联营公司的投资的减值亏损。
【现金64亿无法应对到期债务，积极推进境外债务重组】截止2023年末，中骏集团共持有现金64亿元，较2022年大幅下降了57%，其中非受限现金约49亿。而由于债务交叉违约，一年内短期有息负债上升59%至234亿元，此外流动负债中还有117亿元的贸易应付款及票据。由于持有现金大幅减少，以及所有者权益的大幅下滑，2023年末中骏集团的净负债率从2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除预收账款后的资产负债率为76.47%；非受限现金短债比为0.21。01销售合同销售同比下降53%2024年一盘一策加强回款2023年，中骏集团（含合营联营公司）共实现累计合同销售金额约278亿元，同比下降52.9%；累计合同销售面积229万平方米，同比下降53.3%；全年平均销售价格为每平方米12129元，与2022年大致持平。其中，合联营公司部分的销售金额约为45亿元，同比下降63.6%，约占总销售的16%；权益销售金额占比约82%。
受整体市场影响，2023年中骏业绩下滑较大且呈现加速下滑趋势。其中，2023年下半年销售金额为77亿，相比上半年的降幅38%加大至降幅71%。
中骏表示2024年的重点工作将继续围绕保交付、保现金流、保经营。在营销方面，坚持一盘一策，通过各项目所在市场的版块竞争情况制定灵活的销售策略，加快流量项目的推盘节奏，加大销售房款的催收力度。
从区域分布来看，长三角经济圈及环渤海经济圈是主要业绩贡献区域，合同销售金额分别为约124亿元及69亿元，占整体合同销售金额分别为约45%及25%。从城市能级来看，一线及二线的合同销售金额分别为45亿元及163亿元，分别占比16%及59%；而三四线城市销售金额占比相比2022年下降了7个百分点至25%。
具体城市来看，一二线城市杭州、北京、天津合同销售相对较高，其中杭州销售金额达72亿，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。2023年中骏集团多数城市的销售均出现下降，下降较多的还包括泉州、昆明等城市。
02投资保持流动性暂缓买地库存物业有待加快结转2023年，为了保持充足的流动性，中骏集团并未在公开市场拿地。截至2023年末，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为2990万平方米，较2022年下降了12%，（其中中骏集团应占总规划建筑面积为2422万平方米，权益比例约81%，权益比例较年初略上升了2.2个百分点），分布于59个城市。
从土地储备的区域分布来看，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）的33.7%、20.7%、22.2%、8.2%及15.2%。
从城市级别来看，一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）11.3%、55.6%及33.1%，其中三四线上升了1.5个百分点。当前三四线市场疲软，中骏位于低能级城市的项目去化或存压力。
2023年中骏集团的库存物业（包括发展中物业及持作出售已落成物业）共900亿，是2023年中骏集团已售物业成本的5.15倍；此外持作出售已落成物业占比从2022年末的5%上升至7%。未来中骏集团应加快库存物业的转化。
03盈利净利润亏损84亿投资物业公允变动及资产减值合计亏损68亿2023年中骏集团营业收入为210亿元，同比下滑22%；其中物业销售收入同比下降23%至191亿元。物业销售收入下滑，一方面是交房面积同比减少9%；另一方面平均销售单价由2022年的9608元/平方米减少至2023年的8156元/平方米。由于销售单价下滑明显，毛利大幅减少约51%至26亿元；毛利率则由2022年的20.3%减少至12.6%。
与此同时，净利润亏损84亿元，一方面是投资物业公允价值变动亏损38亿，在年报中企业表示“年内投资物业公允值亏损主要是受中国商业物业需求下滑影响。”另一方面，受市场影响，库存物业的计提减值约30亿元。此外，财务费用同比大幅增加约62.0%至14.92亿元。财务费用的增长主要由于期内利息费用不符合资本化条件，或是由于项目非短期停工或其他因素所导致。
此外，中骏集团还计提了约7.1亿的应收关联方款项的减值亏损，以及1.7亿的于合营公司及联营公司的投资的减值亏损。截止2023年末，中骏集团仍有约40亿的合联营投资及约41亿的应收关联方款项。
整体来看，2023年中骏集团资产端面临大幅缩水，总资产较2022年末下降了13%，而总负债仅下滑6%；所有者权益大幅下降44%。与此同时，集团非控股权益108亿，首次高于母公司权益97亿，但在应占净利润中非控股权益仅为亏损4亿元，母公司应占净利润亏损高达80亿元，值得关注。
04偿债无法应对到期债务积极推进境外债务重组2023年10月4日，中骏集团公告称一笔美元贷款本金和利息未能按期支付，合计金额约6100万美元，已构成实质违约。对此，中骏集团在年报中表示“继续采取有效措施以舒缓本集团阶段性流动性问题，包括积极推进境外债务重组，加快与银行及金融机构就再融资或展期进行磋商，推进出售非核心资产，精简组织架构和成本控制等。”
截止2023年末，中骏集团共持有现金64亿元，较2022年大幅下降了57%，其中非受限现金约49亿。而总有息负债方面，2023年末中骏集团计息银行及其他贷款、优先票据及境内债券约359亿元；由于债务交叉违约，一年内短期有息负债上升59%至234亿元。此外，截止2023年末，中骏集团流动负债中还有117亿元的贸易应付款及票据。
由于持有现金大幅减少，以及所有者权益的大幅下滑，2023年末中骏集团的净负债率从2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除预收账款后的资产负债率为76.47%；非受限现金短债比为0.21。
05一体两翼物业管理及租金收入均有增长未来持续推动转型发展除了地产主业外，物业管理费同比增长约17.6%至11.64亿元，主要是管理的物业数量及面积有所增多所致。此外租金收入同比增长约3.1%至5.30亿元，主要是年内新开中骏世界城购物商场的租金贡献所致。
截止2023年末，中骏集团共持有50个投资物业（同比减少3个），总建筑面积约390万平方米（应占建筑面积约353万平方米），其中25个投资物业（同比减少2个）已开始营运；持有的投资物业分布在北京、上海、厦门、杭州及苏州等26个城市，业态涵盖购物中心、长租公寓、写字楼、商业街及商铺。
中骏集团表示，存量资产运营及服务的快速发展让第二曲线业务未来可期。短期内，行业震荡修复的态势恐难企稳，企业持续推动转型发展同时，也不排除会继续出售投资物业回笼资金。
排版丨Jenny
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