作者： 都姗姗 河北瀛冀律师事务所

【项目简介】我所依据A金融资产管理公司邀标函的邀请，进行投标工作并成功竞得某房地产项目的法律顾问服务项目。根据A金融资产管理公司介绍的项目背景，我所银行金融业务一部团队研究了A金融资产管理公司提供的有关该项目的部分文件档案资料，显示：2022年B金融资产管理公司从A金融资产管理公司收购某房地产债权项目，并反委托A金融资产管理公司对该项目提供清收服务。2023年B金融资产公司通过公开方式对该项目的收益权转让至D房地产公司，付款方式为分期，分期期间A金融资产管理公司继续提供清收及监管服务。该房地产项目存在两笔基础债权，一是受让信托公司对该房地产公司已进入执行阶段的债权（接受委托前已执行终结，存在查封），二是重组债务后授信的债权，该笔债权尚在诉讼阶段未出终审判决（接受委托前债务人因对以物抵债部分及利息计算等持有异议已提起二审程序）。执行与诉讼阶段的权利人均为A金融资产管理公司，抵押物为：该房地产项目土地使用权及地上部分在建工程，土地使用权的抵押权证抵押权人为A公司，在建工程的抵押权证抵押权人为C公司（A公司从C公司处受让上述债权，由A公司进行诉讼清偿，后A公司通过公开转让的方式处置终结该项目）。该项目涉及利益关联方众多、法律关系复杂，存在的如法院诉讼、执行、评估、拍卖、股权纠纷、资产转让、债权转让等诸多法律事务。【法律顾问服务工作】我所在接受委托后进行了大量法律服务工作，如：因存在债务人未经授权进行抵押房屋售卖的问题，委托人要求重新对抵押物进行尽职调查，并征询能否直接将抵押权证的权利人变更为现权利人B金融资产管理公司，团队律师及时进行该项目抵押物的尽职调查工作并出具了关于抵押物的尽职调查报告、抵押权人变更问题的调查报告；就债务人出现的监管不配合问题进行协助调查、协助处理备案合同查询、现场公章检查问题等；因债权收益权转让，引进新的权利人D房地产公司，为顺利开展后续清收工作，对于债权人B公司、收益权人D公司、反委托清收方A公司三方的议事规则需要确定，团队律师对三方议事规则积极审查并提出建议、审核相关协议并出具法律意见；为推进清收工作，团队律师积极与法院沟通，协助推进二审诉讼工作，协助变更执行申请人、推进执行工作等；审核关于股权代持函、审核评估委托协议书、就第三人申请解除某房地产公司网签在A金融资产管理公司名下部分项目资产事宜出具法律意见、就D房地产公司拟延期付款问题涉及到的委托清收期限条款变更问题出具法律意见以及多次参加电话会议处理突发状况等。

【本项目办理中债权人应注意的问题】

1、对于委托清收事项，受委托方应严格权利来源，明确详细的议事规则，严格遵守确定的议事规则流程，防范越权风险；

2、反委托清收条款应审慎起草确定，防止出现兜底清收的歧义风险，避免监管风险，应严格遵守《关于引导金融资产管理公司聚焦主业 积极参与中小金融机构改革化险的指导意见》（银保监办发〔2022〕62号）的规定及精神，合法合规的开展委托清收业务。在现阶段的交易架构中，关于显性的“回购”“兜底”条款应该不会存在，但以处置回款的“先后分成”“岐高岐低的分成比例”等是否构成隐性“回购”“兜底”条款，主要还是看整个交易中伴随交易资产的风险是否随资产转移而转移。该风险的移转主要标志体现在《资产转让协议》与《委托处置协议》履行的完整性，明线是两个协议的资产流转与处置，暗线是资产流转的会计处理及处置回款的会计确认，明暗两线法律关系是否吻合基本决定了对“先后分成”“岐高岐低的分成比例”的认定。详见【瀛冀原创】文章《62号文情境下的“反委托”》的具体分析；

3、结合协助执行通知书明确载明“查封期间不得办理抵押、过户、转让等权属变更、转移登记手续”的内容以及向不动产登记中心工作人员调查回复内容，现阶段受托债权清收项目下抵押物的抵押权人变更问题因存在查封情况暂不能进行。因此应注意及时办理转让后的抵押权人变更，否则可能因为存在查封情况暂不能进行。

4、项目中存在以物抵债未过户问题及债务人监管不配合问题、债务人未经授权进行抵押房屋售卖的问题等，建议债权人采取强有力的监管措施，严格防范项目中的债务人风险，及时发现问题、积极跟进，防止权利落空。

5、债权受益权转让，采用分期付款，合同履行过程中可能发生延期付款等，受托清收方应注意委托清收协议关于委托清收期限的约定与延长，及时与委托人沟通签署补充协议，发生受益权人延期付款时，明确界定委托清收期限内是否完成委托清收目标的问题。

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