我五一节在外面玩，也躺枪背锅了，就是某植物系和某爱吃鱼的大V写了个什么文章，又不是我写的，结果对方说是我写的，太惨了，我习惯背锅了，圈里有什么不好的事，一定有人是背锅侠干的。

我忍了，还是给大家写楼市板块分析吧，最近由于五一假期，我没有去踩盘悦来，今天只有先分析一个板块了。不然天天是数据文章，大家也看腻了。要说土拍后重庆楼市最火的两个板块，一个是西永，另一个非中央公园莫属了，土拍我就不过多的分析了，大家都知道中央公园土拍经历了什么，现在价格是多少，周边的新房有多好卖，之前我都看不上的滞销盘，现在也居然热销了。今天我就给大家讲讲最近中央公园楼市的反常现象。在土拍前的中央公园楼市就发生了很多奇葩事，我们之前也写过了，有业主把刚刚过了限售期的房子，涨价100%，从300万直接涨到了600万，不过更神奇的操作发生了。

（图片来自链家）你以为他是真心要卖？马上神操作的后续又来，从600万的价格，分三次降价，第一次降价300万，后面陆续2次降价合计10万，现在价格变成了280万。

（图片来自链家）看看这涨价的套路，和降价的套路，让我看呆了。这套房子，我后面没找到了，难道是卖了？我确实没有深入去查这套房子了，因为后面这种操作的不是个例了。

（图片来自链家）这先涨价，后降价的神操作，我看呆了，今天我就给大家扒一扒中央公园的楼市到底发生了什么事？01中央公园的现状最近中央公园新房就不分析了，售楼部里面全是人，我们说说二手房，中央公园二手房建面均价已经超过建面18000一平了。这个价格，仅此于建面2.2万一平的江北嘴，排名重庆二手房楼市板块第二。

对比二手房，中央公园的新房很少了，基本中央公园核心圈内，就少量改善，和部分商铺公寓在卖，刚需基本没有。

要延伸到空港新城和中央公园东和北边，才有少量刚需盘。很多人都觉得这些地方不是中央公园了，但是按土地的划分，还是属于悦来土地组团。

很明显，新房暂时的缺乏和火爆，未来中央公园的楼市，要从新房市场为主导转变为分化，二手房和新房各占半壁江山的情况。中央公园后续的命运得看二手房的表演了。02中央公园二手房都在涨我们还是举例中央公园现在最火的几个盘，会发现，整个小区的涨价幅度中央公园的板块涨幅相当，从挂牌均价看，去年4月的均价也就在建面1.7万一平左右，到了今天，现在的均价已经涨到了1.9万一平，涨幅非常大。

有粉丝发给到群里，不清楚是不是他关注的房源，不看不知道，一看吓一跳。

现在的中央公园板块的确是重庆最火的板块之一。看看另外一个盘，当初2017年才套内1.4万，建面不到1.1万一平，我还嫌弃它贵，结果现在的价格也是翻倍了。

再来看看现在二手房的价格。

中央公园这个地方，在最近几年重庆楼市的热度中不会比照母山低多少，而未来，这个板块因为土拍，热度还会居高不下。这一幕，让我想到了2017年和2018年的中央公园。032017年外地人打飞的来重庆买房很少人记得当年的事了，新华社都报道过，打飞的到重庆买房。

2017年外地人买新房的热门板块就有中央公园，江北嘴等板块。时至今天，你看看，江北嘴，中央公园的二手房价格大幅度上涨，我们要思考一个问题，这些卖房的是什么人？看看这些房源，大部分都是清水房，我询问了几个中介的朋友，告诉我，有不小部分挂牌的业主，不是重庆人。这时候，我有点醒悟了，有了一种猜测，2017年来重庆买新房的外地人，到了2021开始拉高价格出货了。当初建面10000不到的新房，现在变成了建面20000一平的二手房，开始卖了。有这种可能性吗？这个没有实质的证据，当地中介的口述也具有片面性。恐怕，你我心知肚明，中央公园真正的改善需求，几乎不可能刚接房没多久就卖房，现在的二手房大部分都是2017年后买的新房，变成了二手房。04中央公园就是热门股中央公园无疑是重庆楼市的热门板块，里面的故事太多了，有原来的八中时间，到今天的土拍，中央公园的房价也是波动非常大。

下面是2018年9月时候，这是当年中央公园二手房的价格，那时候的炒作就是八中。就因为这个学校的事，当年中央公园的房价还跌了一波。

那时候中央公园还是被划入悦来板块，其实悦来板块非常大，包括中央公园，悦来，空港新城西边都是。05土地今年4月底的土拍，我就不写了，你们都知道土拍的价格，我在直播已经解读过了，把2020年前中央公园的土拍给你们列出来，你看看，就明白了，以下数据来自重庆锐理数据。

（来源：重庆锐理数据）1.国浩地产两江新区两路组团C标准分区C13-1、C14-1、C48-1-1、C48-1-2号宗地拿地时间：2019-12-24容积率：1.39总体量：26.85万㎡成交总价：168263万元成交楼面地价：8515元/㎡性质：二类居住用地2.香港置地两江新区两路组团C标准分区C53-1、C55-1、C56-1、C57-1、C49-12号宗地拿地时间：2019-09-16容积率：2.06总体量：13.31万㎡成交总价：125000万元成交楼面地价：9394元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地3.保利两江新区两路组团C标准分区C52-1、C54-1、C49-7号宗地拿地时间：2019-09-16容积率：1.50总体量：12.21万㎡成交总价：105747万元成交楼面地价：8660元/㎡性质：二类居住用地4.复星两江新区两路组团C分区C86-1/04、C87-1/04、C88-1/04、C93-1/04号宗地拿地时间：2019-08-29容积率：2.14总体量：15.01万㎡成交总价：73281万元成交楼面地价：4883元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地5.绿城两江新区两路组团C标准分区C49-1-1/05、C49-1-2/05号宗地两江新区两路组团C标准分区C49-2-1/05、C49-2-2/05、C50-1/03号宗地拿地时间：2019-08-22平均容积率：1.40总体量：19.16万㎡成交总价：196000万元平均成交楼面地价：10229元/㎡性质：二类居住用地6.龙湖+平安渝北区两路组团S分区S17-1、S17-3、S18-1号宗地渝北区两路组团S分区S17-5、S17-6、S18-3号宗地渝北区两路组团S分区S20-1、S20-3、S20-4号宗地拿地时间：2019-06-13/2019-06-17平均容积率：1.41总体量：33.11万㎡成交总价：360500万元平均成交楼面地价：10889元/㎡性质：二类居住用地7.顶融两江新区两路组团C标准分区C12-1/04号宗地拿地时间：2019-04-25容积率：1.50总体量：9.02万㎡成交总价：106000万元成交楼面地价：11748元/㎡性质：二类居住用地8.北辰渝北区两路组团S分区S16-2、S16-3号宗地拿地时间：2019-03-28容积率：1.50总体量：10.22万㎡成交总价：109000万元成交楼面地价：10662元/㎡性质：二类居住用地9.金科+美的渝北区两路组团S分区S19-2、S19-3、S19-4号宗地拿地时间：2019-03-28容积率：1.50总体量：13.68万㎡成交总价：145000万元成交楼面地价：10596元/㎡性质：二类居住用地10.阳光城渝北区两路组团F分区F47-1、F48-1号宗地拿地时间：2019-03-27容积率：1.77总体量：18.43万㎡成交总价：175000万元成交楼面地价：9494元/㎡性质：二类居住用地11.保利+金茂+新希望+正荣两江新区两路组团C分区C133-1/03、C121-3/03、C122-1/03、C130-1/03、C130-4/03、C133-3/03、C135-1/03、C137-1/03、C137-4/03、C131-1/03、C121-1/03号宗地拿地时间：2018-06-19容积率：1.79总体量：26.85万㎡成交总价：215024万元成交楼面地价：8009元/㎡性质：二类居住用地12.万科两江新区两路组团C分区C119-1/03、C123-1/04、C120-1/03号宗地两江新区两路组团C分区C126-1-1/04、C126-1-2/04、C127-1/03、C128-1/03、C129-1/03号宗地拿地时间：2018-03-27平均容积率：2.00总体量：40.85万㎡成交总价：342783万元平均成交楼面地价：8391元/㎡性质：二类居住用地13.西部航空+万科+中新航旅渝北区两路组团F分区F110-5、F111-4、F113-1、F113-2号宗地拿地时间：2017-10-20容积率：3.93总体量：30.91万㎡成交总价：138505万元成交楼面地价：4482元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地、社会停车场用地14.龙湖渝北区两路组团F分区F108-3、F109-1、F112-1、F125-1、F126-1、F127-1、F128-1、F24-1号宗地拿地时间：2017-10-12容积率：3.40总体量：74.22万㎡成交总价：313926万元成交楼面地价：4230元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地、社会停车场用地15.中粮渝北区两路组团F分区F134-1、F135-1、F129-1、F131-1、F131-2号宗地拿地时间：2017-09-27容积率：3.45总体量：40.21万㎡成交总价：178000万元成交楼面地价：4426元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地16.合景泰富渝北区两路组团F分区F110-1/02、F111-1/02、F114-1/02、F114-2/02、F115-1/02、F115-2/02号宗地拿地时间：2017-09-28容积率：3.64总体量：39.13万㎡成交总价：176000万元成交楼面地价：4498元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地17.新城控股渝北区两路组团F分区F108-1、F107-2、F58-2、F63-1、F63-2、F64-1号宗地拿地时间：2017-09-27容积率：3.36总体量：51.31万㎡成交总价：229000万元成交楼面地价：4463元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地18.中交地产北部新区两路组团C分区C89-1/01、C94-1/02、C96-1/02、C91-1/02、C97-1/02、C92-1/02号宗地北部新区两路组团C标准分区C90-1-1/03、C101-1/03、C102-1/02、C103-1/03、C105-1/03号宗地北部新区两路组团C分区C98-1/02、C98-2/02、C104-1/02、C106-1/02、C107-1/02、C109-1-2/03、C108-1/03、C110-1/02、C111-1/02号宗地拿地时间：2015-12-30平均容积率：2.71总体量：140.66万㎡成交总价：452956万元成交楼面地价：3220元/㎡性质：二类居住用地、商业用地、商务用地、娱乐用地19.金茂地产渝北区两路组团F标准分区F98-1、F98-2、F99-1、F99-2、F100-2、F101-1、F102-1、F103-1、F104-1号宗地拿地时间：2014-10-15容积率：2.78总体量：60.49万㎡成交总价：213456万元成交楼面地价：3529元/㎡性质：二类居住用地、商业用地、商务用地20.鲁能地产渝北区两路组团F分区F51-1、F46-2号宗地渝北区两路组团F标准分区50-1、53-1、54-1、55-1、55-2、55-3号宗地拿地时间：2014-10-09、2015-08-31平均容积率：3.09总体量：61.91万㎡成交总价：217653万元平均成交楼面地价：3516元/㎡性质： 二类居住用地、商业用地、商务用地、城市轨道交通用地、交通站场用地渝北区两路组团F分区F116-3、F116-4、两路(西部)组团F分区F119-2、F119-3、F119-4、两路组团F分区F122-1、两路(西部)组团F分区F123-1、F138-1、F138-2、F139-2号宗地渝北区两路组团F分区F116-1、F116-2、F117-1、F117-2、F118-1、F118-2、F119-1、F120-1、F120-2、F121-2、F121-1号宗地拿地时间：2015-12-29平均容积率：2.88总体量：110.72万㎡成交总价：333463万元平均成交楼面地价：3012元/㎡性质：商业用地、商务用地、二类居住用地21.香港置地+招商地产渝北区两路组团F标准分区F81-1、F82-1、F83-1、F84-1、F85-1、F86-1号宗地渝北区两路组团F标准分区F65-1、F65-2、F65-3、F66-2、F67-2、F68-2、F69-1、F70-1、F71-1、F72-1、F73-1、F74-1、F78-1、F79-5、F79-2号宗地拿地时间：2013-11-13平均容积率：2.74总体量：110.09万㎡成交总价：401062万元平均成交楼面地价：3643元/㎡性质：二类居住用地、商业用地、商务用地22.雅居乐两江新区两路组团C分区C66-2/02、C67-4/03、C71-1/02、C72-1/02、C72-2/02、C72-3/02、C72-5/02、C85-1/03、C85-4/03、C85-7/03号宗地拿地时间：2017-03-28平均容积率：1.78总体量：36.25万㎡成交总价：339000万元成交楼面地价：9352元/㎡性质：二类居住用地23.金辉地产两江新区两路组团C标准分区C75-1/04、C77-1/03、C79-1/02、C80-1/02、C82-3/03、C83-1/03号宗地拿地时间：2016-12-26平均容积率：2.77总体量：43.79万㎡成交总价：284000万元成交楼面地价：6485元/㎡性质：二类居住用地、商业用地、商务用地24.华润置地两江新区两路组团C标准分区C65-3/03、C68-1/04、C74-2/04、C74-1/04、C69-1/02、C76-2/03、C76-1/03、C81-1/03号宗地拿地时间：2016-12-26平均容积率：2.70总体量：54.02万㎡成交总价：333000万元成交楼面地价：6164元/㎡性质：二类居住用地、商业用地、商务用地我就不做过多分析了，免得乱解读误导大家，其实我是........数据和现象都说明了一个问题，这个板块太热了，那么问题来了，我们对于这种热门板块该怎么买房了？06我该怎么买房？我先给大家讲一个简单的逻辑，一个新兴板块最开始没有什么二手房，只有新房，然后大量的投资客去买新房，本地的外地的投资客都买，但最后要变现，就要等新房市场继续上行，然后曾经的新房变成二手房，出货，卖给本地购房者。如果这个新兴板块后续的商业，产业发展起来，人口也大规模流入，这个地方的房价就基本稳定高位了，慢慢的形成新的高档小区板块或者富人区。但是，也有另外一种可能，我就不说了。首先我要对你发出灵魂的提问，你有钱吗？如果你钱够多，中央公园还是可以买，你钱少，就离开这个板块吧。钱到位了，再看怎么买中央公园，两条路，一种是买新房，最近中央公园新房只是没有折扣，但是备案价是没有涨的，今年拍的土地，要年底或者明年才能上市，这里面有时间差，土拍后现在的新房价格，怎么看都比较让人可以接受。第二条路，就是二手房了，中央公园的业主跳价很厉害，特别是本土的投资客，外地投资客还好，要讲点武德，不会太在意细微的价格，因为他们成本低，都是赚，如果你遇到本地买来投资的卖给你，就比较麻烦了，询问和看房的人一多，就要跳价。这个时候买中央公园的二手房真是看运气了。我也帮不了你。剩下的，钱不够的，去其他地方买房吧，这个板块已经属于重庆有钱人扎堆的板块了，普通刚需参与进去的机会相对很少了。如果你是投资，要买中央公园，很可惜，去年，我会建议你买中央公园边上或者到空港新城，但是现在你问我，都只会回复你一句话，坚持上面的指导精神，房住不炒。这个热度会持续多久？到明年？还是今年年底？会不会刚刚的土拍年底上市的新盘有拉一波？其实和这些关系不大，中央公园现在积累了一批2017年左右购买的获利盘，这些人才是影响最近一年中央公园二手房价格的主要因数，我也不好多说，可以下周直播再聊这个话题。最麻烦的就是无法获得这些投资客的数据，只能靠实地踩盘，去当地中介门店问，得到的消息半真半假，难以核查，这个我确实尽力，一个人两条腿，也没有大量的人手去收集调查这些数据。