这里直接说答案：房价下跌才刚开始，后面还有相当大的下跌空间，除非你有非买不可的理由，同时已经做好了房子未来还会继续贬值的心理准备，不然现在买房还是有点早，下面聊聊具体原因。

011，城市化差不多见顶了

截止2023年，我国常住人口城镇率已经达到66.16%，未来肯定还有一定的发展空间，但城镇化发展放缓是肯定的，中国城镇化率想要达到发达国家那样80%以上是有大难度的，因为农村有大量老人是无法负担城市的生活成本，实际上最近两年已经有很多一二线城市人口开始外流，这意味着未来还指望大量农村人口进城买房，是不太现实的事情。

022，人口老龄化加速

2022年开始，中国就已经进入人口负增长时代，从目前的人口结构，以及持续下降的出生率来看，未来我国社会人口老龄化加速是可以预测的，根据国家卫健委测算，到了2023年我国60岁及以上的老年人口将突破4亿人，占据总人口超过30%，到时候我国也将正式进入重度老龄化社会。

人口老龄化加速，对于房地产肯定是一大打击，因为只有年轻人才会有购房需求，随着人口结构的改变，老年人占比上升，未来空出来的房子肯定会越来越多。

033，房子流动性下降

房价很高，普通收入的打工人要买下属于自己的房子，至少需要花费四五十年的薪水，一二线城市甚至可能需要付出八十年以上的薪水，买房就意味着要还30年房贷，基本上就是成了所谓的“房奴”。

最近两年房子成交量直线下降，其实也能看出居民购房观念的改变，很多人都不再愿意买房，这导致房子流动性下降，不要觉得最近两年成交量已经很低了，未来房产成交量还有很大的下探空间。

044，房子的附加属性正在贬值

房子在我国从来都不只是一个遮风挡雨的地方，很多人真不一定愿意买房，但是学区、落户等因素迫使人们不得不买房，不买房孩子上学会成问题，无法在一二线城市落户，也就不能享受大城市的许多优质资源。

但情况也在发生改变，比如落户，除了北京、上海，其他城市已经实质上不存在落户门槛了，在当地工作并缴纳社保满几年，基本上不买房也能落户，学区也同理，随着出生人口的下滑，现在是各大学校开始抢生源，即使是没有学区房，孩子也可以在不错的公立学校念书，随着房子带来的附加值的迅速贬值，房价肯定会逐渐回归真正的居住价值。

055，租售比问题

现在一二线城市的租售比动辄70、80以上，如果你在30岁买下一套房子并用于出租，到你70多岁的时候房子都不能回本，这肯定是不合理的。

参考国际惯例，一般房租的收益能占据房子总价的3%-5%，这意味着20-30多年能回本才算正常。

我的看法是，房价会在后面两年至少下跌20%以上，即2026年左右房价达到2021年最高点的30%-40%，后面很可能会有很长一段时间的震荡期，这其中可能小涨、小跌，总体不会有太大变化，直到2035年以后，房价才会迎来新一轮暴跌，因为这个时候的人口结构已经开始出现问题了，房价肯定会迎来较大幅度的下跌。

不要对救市政策有太多指望，这是一个价值数百万亿的市场，不是几个政策就能扭转趋势的，长期来看，如果没有足够的人口（购房需求）的支撑，房价肯定会持续下跌，对于手里有多套房的，已经可以考虑找个机会赶紧卖掉了，不要幻想未来房价还会上涨。

对于还在犹豫到底要不要买房的刚需一族，这就得看你是否有做好房子会持续的心理准备了，如果你愿意接受房子会在未来持续贬值的现实，那么刚需还是可以买房的。