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虽然银行结构性降息了，但是只有符合政策的实体经济才能享受到，房贷利率反而要面临层层加码。
以前银行手里资金充裕的时候，没准还能给房贷利率打打折，以后想也别想，只能上浮，不可能优惠了。
一。
8月25号，央行公布了一个大消息，从10月8号开始，新增个人住房贷款利率以最近一个月的LPR为定价基准加点形成。首套房贷款利率不得低于LPR的基准点，二套房贷款利率不得低于LPR+60个基点。
很多人都懵了，不知道央行这是要干嘛，到底是利好楼市还是利空楼市，刚需们是赶紧出手还是再等等呢？
咱们先说结果，然后再分析，大家更容易理解高层的用意。当然，这个结果不是我说的，而是央行副行长刘国强说的。
他早在8月20号的国务院政策例行吹风会上就透露，新的LPR形成机制不会使房贷利率下降，金融行业应当注意，“房住不炒”的定位不能偏离。
你看，领导就怕大家误读了政策，所以提前亮明底牌。至于一些自媒体博主分析来分析去，还觉得这是在引导房贷利率下行，利好楼市，不知是真傻还是装糊涂。
LPR到底是个什么东西，最近为什么这么火，为什么要以它作为房贷利率的基准点呢？
要想理解这些，我们就不能光谈房子，而是得从银行谈起。
二。
大家都知道中国的银行是最赚钱的。到底有多赚钱呢？可以给大家举个例子，在2017年的时候，A股有3344家上市公司，其中银行有25家，占比是0.75%，数量上微乎其微，几乎可以忽略不计，但就是这25家银行的利润却占了3344家上市公司利润总和的46.32%。
所以我们常说，A股1%的银行占了50%的利润，太可怕了。
而且能在A股上市的公司都是很有实力的，结果还被银行比得跟渣似的，要是放在全国来看，绝大部分企业都是在给银行打工，因为很大一部分利润都被银行拿走了。
银行靠什么赚钱呢？
谁要敢说靠本事赚钱，你就默默地在心里给他画个圈圈。因为谁都知道，银行就是靠着存贷款利率政策在吸大家的血。
老百姓存银行10000块钱，一年期的利息只有150块，因为国家规定一年期存款利率就是1.5%。银行扭头把这10000块钱贷出去，五年期以上的利息能收490块，因为国家规定五年期以上贷款利率就是4.9%。中间340块钱就是银行赚的，而且是躺着赚的。
以前央行加息或者降息，都是存贷款利率一块往上加或者一块往下降，反正中间留给商业银行的息差不变。
三。
近些年房价飞涨，实体经济却日益艰难，因为钱都被银行放给开发商了，老百姓为了买房子也不得不缩减开支消费降级。
前两年央行就说要扶持实体经济、民营企业、小微公司，但是下面的商业银行都假装没听见。
央行说这么着吧，你们原来的钱不动，我再多给你们一些钱，麻烦你们把利息降低点，照顾照顾民营实体，别总给开发商贷款了。
结果很多银行打着扶持小微企业的幌子，虚拟合同项目，套取低息资金，扭头又把钱给了开发商，当然中产品的嵌套，最终是以信托的方式和15%的高息流入房地产市场。
为什么银保监会把下半年的信托产品全都停了，还要在全国32个城市搞房地产信贷大检查，包括咱们石家庄，原因就在于此。
不过央行也知道，再怎么检查怎么强调都不能解决根本问题，商业银行能躺着赚钱绝不坐着，能坐着绝不站着，能站着绝不往前走两步，唯有从源头上掐掉他们躺赢人生的资本，也就是存贷款利率政策。
四。
在贷款利率方面，国内一直是双轨制，有一个贷款基准利率，还有一个贷款市场报价利率，也就是开头我们说的LPR。
从今年上半年开始，不少学者和公知就呼吁降息，其中大部分都是房地产金融集团的利益代言人。
为什么这么说呢？
他们要求的是降低存贷款基准利率，前面咱们介绍过了，这一来不会伤到银行的利益，因为存贷款息差不变，二来还因为融资成本全面降低，让房地产缓过这口气，后面就有可能卷土重来。
房地产和银行是深度捆绑的，银行最赚钱的时候，就是房地产最疯狂的时候。如果那些学者和公知真是想挽救实体经济的话，他们应该呼吁利率并轨，也就是贷款利率逐步向市场报价靠拢。
刚才我们说了，央行给了商业银行那么多钱，增加流动性，引导市场利率走低，但是商业银行就是死盯着4.9%的贷款基准利率，甚至还私下形成攻守同盟，最低打9折，再便宜的贷款没有了。
那妥啦，既然敬酒不吃吃罚酒，央行在8月17号宣布，今后的贷款利率必须按照市场报价每个月20号都要调整一次。
8月20号，央行第一次公布五年期以上LPR是4.85%，相比之前的五年期以上贷款基准利率下降了5个基点。虽然下降的幅度非常小，一般降息一次至少25个基点，但是方向明确了，意义重大。
咱们这上嘴皮一碰下嘴皮，开始执行贷款市场报价利率啦，但是背后各个利益集团之间的博弈，我虽然看不到，但是能想象到。
美国总统权力大不大？声望高不高？
谁要敢动银行的手里的蛋糕，下场就是坐敞篷车，比如肯尼迪。
这次推出LPR相当于不对称降息，银行的存款利率没变，贷款利率低了，中间的息差减少了。有人说这是用银行的血去换实体的命，我深以为然。
五。
刚才说了，银行和地产是捆绑在一起的，动了银行怎么能便宜地产呢？
哎，绕了这么一大圈，我们返回头来再说房贷政策的调整，大家就能理解其中的深意了，这其实就是为了配合LPR所推出的房贷歧视政策。
你要是实体经济贷款，五年期以上的就按照4.85%执行。10月8号之后，你要是申请第一套房贷，那对不起，要以LPR为定价基准加点形成。
这个“加点”你就可以把它理解成加小数点，也就是利率上浮。上浮多少呢？由人民银行省一级分支机构按照“因城施策”的原则来制定。
比如人民银行河北省分行根据省内房地产市场形势变化，决定上浮10%，石家庄所有的商业银行就得按照央行当月的LPR上浮10%为最低标准来执行首套房贷利率。商业银行要上浮到15%，可以，但要想只上浮5%，绝对不可以。
同样，二套房就更过分了，央行规定二套房贷利率要在LPR的基础上加60个基点，一个基点就是0.01%，然后人民银行河北省分行根据市场情况，比方说再加30个基点，石家庄所有商业银行就得按照LPR加90个基点为最低标准来执行二套房贷利率，加到120个基点可以，就是不能少于90个基点。
这些都说明什么？
虽然银行结构性降息了，但是只有符合政策的实体经济才能享受到，房贷利率反而要面临层层加码。
以前银行手里资金充裕的时候，没准还能给房贷利率打打折，以后想也别想，只能利率上浮，不可能打折了。
而且这里面有一个很有意思的现象，原来北京和上海同为超级大都市，同样“房住不炒”，北京的首套房贷利率就得上浮10%，上海的首套房贷利率反而是95折优惠，有的甚至能到9折，这次谁也别想搞特殊，算了打住吧，一说又多了。
六。
最后再说一下技术方面的事。
今后不同城市之间的房贷利率差异会越来越大，同一城市个人之间的房贷利率差异也会慢慢凸显出来，各位千万要维护好自己的信用记录。
比如你去办房贷，贷款员一看流水，这老板真不差钱，在商业银行层面上就不再上浮利率了；
换你的同事去办房贷，即便是同一家银行，贷款员一看流水，这哥们到处借钱补窟窿，再上浮20个基点吧，而且这个上浮的基点一旦确定了，哪怕他的信用记录后来又变好了，那也对不起，直到房贷还完，都得按照这个上浮比例来执行。
有人问，LPR每个月都在变，我这房贷合同一旦签完了，加点的幅度是不能再变了，那贷款利率的基数能不能变呢？
能变，至于变动几次，就看你怎么跟银行谈了，可以3年变一次，5年变一次，也可以10年变一次，但最小间隔是一年。
比如今年10月25号，你按照10月20号央行最新公布的LPR上浮10%签订了购房贷款合同，明年的10月25号就可以按照明年10月20号最新的LPR上浮10%更改一次贷款利率。
如果近期的贷款利率较低，那银行肯定是想跟你约定一年变一次，因为明年的贷款利率很可能走高。如果近期的贷款利率已经攀升到历史高位了，那银行肯定是想跟你约定5年或者10年变一次，最好是不变，因为往后贷款利率很可能走低，他们要提前锁定利润。
在这方面，有人建议去跟银行谈判，银行想签长期的，你就反着来，要求签短期的。但我觉得个人跟银行博弈一点优势都没有，银行有强大的风控团队，能够预测未来的利率走势，人家要反着跟你谈呢？你还得上套。
七。
有人说，这不就是牺牲广大刚需的利益吗？
一方面，绝大多数刚需都不受影响，因为之前签订的贷款合同继续有效，老人老办法，新人新办法，而存量贷款是占绝大部分的。
另一方面，央行引导房贷利率是一个逐步渐进的过程，如果按照央行8月份的LPR，10月8号房贷新政执行后，跟现在的首套房、二套房实际执行的贷款利率差不多，网上有很多文章都帮大家算来算去的，大家可以去看，咱们这就不重复了。
最后给大家讲个小故事吧。
主人家里养着两拨房客，一拨房客天天吃肉，一拨房客天天吃草。慢慢的，吃肉的房客越来越懒，而且还对主人指手画脚，都快把这当成自己家了，而吃草的房客意见也越来越大，找机会就像搞点事情。
主人说这么着吧，两拨人换换，吃肉的改去吃草，吃草的改去吃肉，不服就家法伺候。
吃肉的里面有人说，我刚通过努力从吃草的那边挤到吃肉的屋子里。那对不起，革命不是请客吃饭，改革也总是要牺牲一部分人的利益。
本文来自杨涛有料。
