存量房贷利率即将下调?救房地产不是目的,缓解有房族压力才是真

每日房说 2024-09-06 23:43:13

放开对存量房贷转按揭,降息思路是对的,这样能极大缓解老百姓的房贷压力,对银行和有房族都是双赢。不然高房大冤种们一门心思提前还贷,结局就是大家不愿也不敢花钱,拉不动消费,而银行最终“看着”高利数字,守着没能力提前还贷的使劲割,使得坏账暴增。

问题是,选择哪种方式来降存量房贷?

放开转按揭,是最直接、最简单粗暴方法,但是会加剧中小银行“恶性竞争”内卷,会出什么后果谁都无法掌控。

单降存量房贷,常规操作,每年一次对存量房贷进行调降,现在普遍都采用这种。

跟着LPR走,这是最安全最保守方式,根据市场规律和流动现金规模,来调降利息,优点是安全,缺点可能是要很久才能降到位。

但是有房族们等不了这么久,房地产市场现状,更是房价崩、房子没人买。

央行发布数据,截止今年二季度末,存量房贷预计有38万亿,而村里房贷利率自去年全线下调后,目前利率已经降了很多,普遍都在4.5%左右,一二线城市由于前几年的限贷限购楼市调整政策,利率+房价都在高位站岗的大冤种业主也不少。

北上广深一线城市400万房贷,如果利率从4.5%调降到3.5%,就能少还约2500元/月,一年就能3万,30年就可以少还90万利息。

而把38万亿存量房贷的抵押贷款进行再融资的话,每年大概可以减少约3000亿的利息,如果有房族拿这笔钱来消费话,就能贡献约0.6%全国零售总额,或者是0.3%的GDP增长。

对比现在3.3%,甚至有些城市已经低于3%的首套房贷利率,4.5%存量房贷利率相差确实有点多,虽然去年调降后,存量房贷利率已经低了不少,肯定也减轻了老百姓的债务负担,但多出来的钱有多少用在消费上,这个还要打个问号。

房子多到卖不出去,没人买房,也是客观存在的事实。

截止7月份,全国100城里有44城去化周期超过36个月,33城处于18-36个月之间,剩下23城去化周期才明显低于18个月。

正常来说,一个城市去化周期处于12-18个月以内,属于供需平衡状态,去化周期超过36个月,意味着即便是全民买房前提下,都要卖3年。

现在大部分城市都处于供大于求的“滞销”困局。

之前发文分析里我就说过,从去年开始,提前还贷潮就席卷全国各地,而今年3个月时间,国内居民提前还贷的数额超过了1万亿,而这些提前还贷的都是房贷利率在高位站岗的大冤种老业主,房贷利率高而银行定存利息低,拿存款提前还房贷就等同于理财。

这种做法,等同于倒逼财富从银行定存转回银行还贷款,本质上银行不赚钱,甚至倒亏钱,虽然少了利息支出但也没了房贷利息收入,现在银行净息差已经低于1.8%的临界值,差值如果继续扩大,银行可能会面临“嘎了”的风险。

所以38万亿高息房贷看似压在有房族身上,可如果存量房贷利率与定存利息继续扩大,有房族的提前还贷潮就不会停止,银行就会被迫打响“房贷保卫战”。

救楼市一直不是最终目的,缓解老百姓负债压力才是真。

有没有人觉得,今年消费更加降级了?

从麦当劳到星巴克,统一方便面到康师傅,再到茅台、五粮液,今年二季度净利润都在下降。

麦当劳净利润下降了-12.48%,星巴克没了-14.96%。

五粮液二季度净利润环比降了50%,连茅台批发价也跌破了2500。

就连方便面也被消费降价了,2024上半年康师傅营收412亿,同比上涨0.7%,但这个利润是基于方便面平均涨价8%的基础上实现的。

我觉得消费降级,还远没有结束,这和目前大家的负债压力有关。

在国内,居民最大的负债就是房贷,而现在新发房贷利率是3%,存量房贷却是4.5%,定存利息还要降到2%以下。谁都不是傻子,当存款利息跑不赢房贷,但凡有点钱,提前还房贷就是最划算。

当大规模的居民都提前还贷,意味着他们钱袋子会更紧,对消费就会造成冲击。

倒逼财富从银行向外转移,银行没了利息收入,息差越来越大,房地产滞销,消费也起不来,大家对未来收入预期更加悲观。

减少新发和存量房贷业主息差,减轻老百姓负债压力,释放消费力才是最终目的。

前几天,彭博社发了篇小作文,说是要对存量房贷进行调降,而且允许现有38万亿高息房贷进行转按揭。

这个传闻出来后,也是有模有样的,引得市场一片沸腾。

所谓的转按揭,就是可以把个人现有房贷转到其他利率更低银行,并签订合同,这样就可以节省更多利息。

高收益也就伴随着高风险。

允许转按揭也就意味着全面放开,默认银行之间的互撕:

为了吸引更多有房族签订转按揭合同,银行之间会打响“房贷保卫战”给出更加低更加优惠利息,全面内卷。

转按揭口子一开,银行净息差就不是跌到-1.8%这么简单,经营压力较差的中小银行,一旦开启恶性竞争,会出什么后果谁都不知道。

所以放开转按揭的做法是不可取,跟着LPR走,单降存量房贷利率一年一调整,才是稳健可取方式。

明白了吧,降存量房贷目的不是为了救楼市,而是保护银行资产,缓解老百姓债务压力才是最终目的。

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