最近重庆楼市最独特的开发商，当属首钢了

悦来的首钢云尚江来项目，最近弄了个非常有特色的营销活动，用几辆豪车打出了引人深思的话语：

小时爸妈给我们最好的，年纪大了他们却住小的?

在以往所有的营销操盘视角里，往往买房时多以男女主人为主角，忽略了父母的感受，只让他们住老人房。

首钢的这个观察视角非常好，突出了首钢和其他开发商不一样的地方，它的建筑和产品也非常超前，超前到需要一段时间来让重庆人民慢慢接受。

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今天我们文章的重点还是要放在首钢在空港的项目，首钢铂鹭风华，最近它在调规，内容主要是这5点：

1、地块规划格局调整，塔楼全南北向布置，统一为T4楼型，仅一栋18层楼栋。

2、主出入口由地块南侧调整至北侧。

3、取消原方案台地竖向设计，调整为由北向南按2%坡度放坡。

4、优化停车数量，地库平面相应调整。

5、消防车道、室外活动场地、绿化布置等相应调整。

首钢对此给到的解释是：

为提升居住品质，优化楼栋朝向，提升楼型产品力；

尊重原始地形进行整向优化，避免大开大挖；

特申请对该地块楼栋布局，楼型及层数进行调整。

至于是否调整楼层数，是否改产品，怎么提升产品力，首钢在这次调规申请说的很空泛，没有详细提及，可能会在下次调规时提到。

从总平图上可以看出来，从12栋楼增加到了15栋楼，总户数从940户增加到1008户，建筑密度从30%降低到了25.3%

◉ 首钢铂鹭风华总平图调整情况

车位数从1035个调整到了1013个，可能后续还会继续调整，毕竟现在最新的建筑规范，也放低了远郊项目的车位配比，最低可以到0.8了。现在首钢的车位配比是1.2，看后续首钢会不会调整到0.8的车位配比吧。

调整车位配比是值得肯定的，毕竟郊区的人口导入是一个非常漫长的过程，车位的销售非常让开发商头疼，沉淀的现金流又吃掉了开发商的大部分利润。

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这已经不是首钢在12月的第一次调规了。

在12月初时，首钢的5号地块也曾提了调规申请，主要是调整车库、幼儿园。

在月初和月末连续两次调规，首钢的动作还是很频繁。

◉ 首钢铂鹭风华12月初调规情况

首钢铂鹭风华项目在空港片区，共532亩，总建筑面积为57.3万方，容积率为1.6，首钢应该是除中国摩之外，空港最大的楼盘了。

首钢铂鹭风华总共有14个地块，这次要调整的是6号地块，体量在11万方左右。现在在卖的是4号地块和11号地块，11号地块是从2022年5月份开始卖，4号地块是从2021年4月份开始卖，整体的销售情况还是不错的。

◉ 这次要调整的是首钢铂鹭风华4号地块

首钢铂鹭风华和招商雍璟城这两个楼盘，就占到了空港片区的50%以上销量，撑起了空港的半壁江山。

首钢目前在重庆就2个楼盘，空港的首钢铂鹭风华和悦来的首钢云尚江来，今年首钢在重庆的住宅销量已经超过了10亿元，铂鹭风华是首钢在重庆绝对的现金奶牛。

◉ 空港楼盘分布情况，杨一自制地图

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在一个月时间里连续两次调规，可以看出首钢的急迫性，虽然它已经是空港片区的销冠了，但市场的变化确实超出了公司的计划。

毕竟首钢铂鹭风华还有33万平米的住宅存量，整体销售周期还比较长，必须要根据市场变化进行灵活调整。

最近我密集问了重庆的多个开发商，她们都表示最近市场下滑的很厉害，客户观望情绪更重了。能知道客户在想什么，知道客户想要什么产品，并且灵活做出调整，只有这样的开发商，才能在寒冬里活下来。

在空港买房的主要是3类人群：

价格外溢，买不起中央公园的，

区县人民进城的第一站，

少量的地缘群体

两路回兴是重庆的老城区了，客户想买新房的需求其实很大，所以很多都去了中央公园，买不起中央公园的再去空港那边。

但现在随着中央公园的价格逐渐降低，以前买不起的现在能买的起中央公园了，所以中央公园的外溢群体是越来越少了。

首钢铂鹭风华虽然是空港的超级大盘，但即便全部销售完，它的影响力可能也就局限在空港，毕竟空港的城市势能相对较低，所以首钢要照顾到这些地缘客户，地缘客户需要什么，首钢就进行灵活调整。

首钢接下来应该还会有进一步的调规动作，到时等详细方案出来之后，我们再来进行详细解读。