中信金融资产日前正式宣布：融创外滩壹号院二期年内三开三磬，销售总额215亿，成为年内上海销售TOP2。

该纾困项目赚的盆满钵满，但跟孙宏斌的关系已经不大了。

三开三磬 顺利清盘

10月27日，中信金融资产实施的融创董家渡纾困项目（外滩壹号院二期）三批次正式开盘，158套房源开盘即售罄，实现58.82亿元销售额。该项目自今年4月入市仅6个月，三开三罄，完成清盘，总成交金额215亿元，成为上海年内单盘销售额TOP2，成功打造了产融协同房地产纾困化险的新样板。

中信金融资产实施的董家渡纾困项目二期

三批次开盘当日售罄

回溯该项目被纾困后的开盘过程：

2024年4月，上海外滩壹号院二期第一次开盘204套房源当日售罄，销售总额高达99.97亿元；

2024年9月，上海外滩壹号院二期第二次开盘，涨价3000元/平米后，110套房源开盘又是当天售罄，成交额56.74亿；

2024年10月，上海外滩壹号院二期第三次开盘，158套房源即刻售罄，销售额58.82亿元。

215亿，三开三罄，二期全部清盘。

这张项目售罄的大红色喜报，融创的人几乎都在转发朋友圈，但实际上，跟融创的关系已经不大了。因为在两年前，中信金融资产牵头银团在为董家渡项目注资120亿后，融创的持股比例已经从100%降至了10.3%。而中信信托和芜湖华融资本创誉分别持股64.678%、25%。

所以该项目火爆的销售，215亿的销售额几乎都是中信系的。

董家渡地块三度易主

在上海的发展历史上，董家渡是上海开埠后繁华城区之一，位于浦西老城厢和南外滩之间，被称为“上海的发源地”。

但22年前的董家渡，依旧蔓延着数公里的棚户区。旧城改造，势在必行，按照当时的约定，地块拆迁费用开发商承担，意味着开发商付了拆迁费也就基本拿下了土地。在这场重造上海的盛宴中，泛海、浙江华浙集团和华润三家是首批幸运拿地的开发商。

其中，泛海拿下了10、12和14号地块，是最大的；浙江华浙集团拿了2、3和11号地块，约6.6万平方米；华润拿下了5号、9号地块，约6万平方米。

由于泛海拿下的地块体量太大，牵扯了巨额资金，2019年之后的泛海又整体出现债务危机，急需卖资产回血。彼时的融创还是地产界一匹狂奔的黑马，业绩蒸蒸日上，当卢志强这位老友出现困难，孙宏斌伸出援手，巨资125亿接盘了泛海控股将北京泛海国际项目1号地块及董家渡项目100%权益。

董家渡项目的第一个地块，已经被融创消化。但在2021年下半年，融创出现流动性问题，其他地块的开发被迫停滞，项目涉及6家银行的182亿贷款面临逾期风险，且银行因融创主体信用危机，银行已无法对其提供后续拆迁贷款。

2022年底，中信金融资产、浦发银行牵头6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团以及中信信托等合作方一起对董家渡这个巨无霸黄金项目注资120亿，形成了“AMC纾困+信托入局+融创操盘”的操作模式。当然，90%的股权也归了中信系，至此董家渡项目三度易主，最终在中信系手中终于盘活了。

融创是否还会杀回董家渡

AMC纾困出险房企是一场“赌局”。而中信金融资产在董家渡项目上下了一笔巨大的赌注，85亿，且以“股+债”方式介入。

当下外滩壹号院二期清盘，收金215亿，并不意味着中信金融资产收益仅限于此。因为融创方面曾透露，董家渡的总货值有500亿。

不过后期也充满着不确定性。两年前，签署纾困协议时约定了融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时中信金融资产和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

眼看董家渡项目大卖，融创是否准备再杀回来？不得而知。

但可以肯定的是，融创和中信金融资产不会因此“伤了和气”，AMC纾困的最终结果就是退出，只要价格合适，何乐不为？且据不良资产头条了解，双方还将有其他的纾困项目落地。

孙宏斌还在下一盘大棋

可能，融创与AMC的合作并不局限于自身的项目上。近日据媒体消息称：融创正在内部酝酿成立一个新的资本平台——而今资本，主要任务是引进外部资方，整合代建体系，切入地产不良资产的淘金赛道。

孙宏斌在公司内部发言：不良资产市场有很大的机会。对于掘金地产不良资产，融创的设想是，通过而今资本，给资方找到合适的不良资产投资机会，给行业项目方找到能够解套的资金，而融创自己，不仅在资本那里能有一部分利润分成，还能赚取代建收益。

从哪里能获得更多的地产不良项目？当然是AMC手上。高情商的孙宏斌也自然懂得什么叫“退一步，海阔天空”、“有舍才有得”。