来自魔都房房房
今年，为了救楼市，各地都卯足了劲。
导致2024年，直接成为上海多年以来，房地产政策最密集的一年。
降首付，降利率，除了房价，都一降再降！
政策接二连三，一再加码！别说购房者反应不过来，笔者团队面对这些零零碎碎的细则也得反应一下。
短短半年，首付从35%降到15%，二套从70%或50%降到25%或20%，利率从4.55%降到3.15%······
但持续的刺激反而招致更多地观望，平均一个政策的持续时间约3个月左右就熄火······
多连招之后，今年的政策就到此为止了吗？上海将会用什么政策来收官2024呢？
笔者今天从购房资格到贷款利率，帮大家捋一遍！
今年共两个重大事件：
527"沪九条"、929"沪七条"
"527"是今年的第一枪
"929"是组合拳的一系列连招
其他都是一些暂未落实的场面话，其实大家重点关注这两个就好。
01
资格放宽
引更多韭菜入局
不断刺激，说来说去，其实就围绕两个重点：一个是资格，一个是钱。
资格的放松是今年最大的动作。
社保五年改三年，三年改一年。
但还是有限制条件，当前主要想去化的还是市区老破小和郊区新房。
虽然今年市区内大批豪宅和风貌别墅入市，但是购买机会还未完全放开。
目前：
沪籍单身可购1套，家庭可购2套，多孩可增购1套。非沪籍单身或家庭，1年社保，可在外环外购买1套住宅，多孩家庭增购1套（仅限外环外） 。非沪籍家庭，3年社保可购1套、居住证积分达标可买2套，多孩家庭增购1套。非沪籍单身，3年社保，可在外环外购房新房1套、或外环内购买二手住宅1套。自贸区临港新片区执行差异化购房，在原基础上增购1套。
示意图 仅供参考3年社保已婚，上海全域可买。交够3年社保+单身：可买外环外的住宅，和外环内的二手房。外环内二手房✅外环内新房✅外环外二手房✅外环内新房是不行的❌交够1年社保：可买外环外的住宅。外环外新房✅ 外环外二手房✅很明显，现在上海外环外的房子，压力非常大。02 首付&利率下调扩大沉没成本
上海目前：首套房全市首付比例不低于15%。
二套房市区及崇明首付比例25%，嘉定、青浦、奉贤、松江、临港新片区、宝山、金山二套首付比例20%。
最低30%的首付执行多年后，目前上海跟着全国的节奏，把首套房首付降到了15%，二套房首付根据板块降低到了20%-25%。
同时，商贷利率和公积金利率的双下调，目前：
商贷利率最低3.15%，公积金最低利率2.85%。存量房贷利率最低3.3%。
图源微博
图源网络
结合2024年10月最新LPR，各方面都是大幅度放松。
首套：3.6%-45BP＝3.15%
二套（主城、崇明） ：3.6%-5BP＝3.55%
二套（嘉定、青浦、奉贤、松江、临港新片区、宝山、金山） ：
3.6%-25BP= 3.35%
公积金贷款首套5年以下2.35%，5年以上2.85%
二套5年以下2.775%，5年以上3.325%
03
用三个月药效
收官2024
先来看下两个新政所带来的住宅成交数据表现：
"527"大部分效力体现在今年第三季度，三季度上海新增土地供应51幅（土地供应面积约155.4公顷），涉宅用地供应16幅，占比31.4%。
数据&图表来源：百盛评估信息数据部
三季度上海新建商品住宅供应套数约12444套，供应面积约161.8万㎡，成交套数约为13455套，成交面积约159.5万㎡，供求比1:1.08。
整体仍然供大于求，三季度末尾"527"效力开始减弱，不管是买方还是卖方都在观望，甚至新盘入市的节奏，也放缓了。
一个政策只有用3个月！
7、8月仅有月均3500套的供应量，供应量的减弱导致成交量更是处于低位。
在"929"之后，才勉强回升到约5411套。
数据&图表来源：百盛评估信息数据部
三季度因"929"几乎彻底放松外环外购买限制，一年社保就可以买新房或者二手房，外环外成为市场对的成交主力，交易量占比超7成。
外环外成交套数9561套，占比约71.1%；
中外环成交套数2055套，占比约15.3%；
内中环间成交套数962套，占比约7.1%；
内环内成交套数877套，占比约6.5%；
市区去化主要集中在豪宅，对购买力有很高的要求，所以客群大部分还是早有准备的豪宅买家，外环内成交占比的下滑，导致上海整体住宅成交均价下降。
数据&图表来源：百盛评估信息数据部
所以，整体来看3季度变现，受政策影响，正在往稳中向好的趋势发展。
"929"的效力会体现在2024年的四季度，整体情况就看最后这2个月反应如何了！
从"527"三个月的效力看来，"929"勉强能持续到今年年底，笔者个人认为，今年的政策大概率到此为止了！
到2024年年底，大概率维持"929"的政策，结合最后两个月的成交表现，制定下一年的规则。
