去年我有篇文章说的是：广州楼市从分化，走向扁平化，大家可以看一下，如今来验证这个看法。

除了价格因市场下行有明显的回调之外，其他预计的方向和现在实际情况是一致的。

这种扁平化趋势的背后，是所有人的买房难度都在升级。

整体来看就是，第一，核心区范围在扩大，多板块在升级、房价平权，房票通用以及买房落户可以看成是平权的一种，第二，开启增量对存量的全面碾压趋势，第三，从追求地段到居住的品质升级，第四，高价盘和溢价盘越来越多，套均总价明显上升，我们来一个个解读一下。

以前是围绕珠江新城为中心向外扩散的，都说广州是单中心城市，只有珠江新城的房子最保值，最值得买，那是因为以前没有新的板块和更好的房子出现，现在看也不是这么回事。

珠城还会往上走，比如冼村旧改和马场改造都是巨大的流量和增量，但这都是顶豪的舞台，和普通的刚需二手盘没有太大关系，外围一些优质大盘新盘也会对珠城二手形成正面冲击，比如琶洲南、中海大境这些。

中心的范围不再是珠江新城的时候，而是以珠金琶三角为核心之后，连顶豪也不只局限于凯旋和汇悦台，未来还会有保利员村、鹏瑞壹号等，只要是往东发展，沿江一带还会有更多顶豪出现。

顶豪有对手，刚需盘就更不用说了。

保利心语、星汇园、利雅湾这些刚改盘是受到冲击最明显的，另外，它们和东区西区之间的价差也在缩小，比如东区的星汇雅苑、南国花园。

保利心语最高卖到17万，和最高才10万的星汇雅苑，有很大差别吗，本质上并没有，它们之间的价差不合理，最终保利心语也回调到10万了，如今和星汇雅苑差不多，热门盘和冷门盘最后都殊途同归。

从成交单价上来看是差不多的，大的方向上不会有太大差异，差别在于买卖的时机，而房子还是那些房子。

普通人想要同时把握一卖一买的时机太难了，我们更应该把目标放到具体选筹上更为合理，尽可能的拉长时间就不会错。

当范围扩大之后，你的选择也多了，这也是为什么天河公园的高端二手比珠江新城有些盘还要贵的原因。

单价十万左右的小区价差逐渐缩小，除了珠江新城内部的二手，越秀、滨江东、白鹅潭、白云新城的一些高端小区，没太大增量的，本质上价值趋同，而琶洲南、天河东黄埔大道沿线，以及未来会有突破的大观路豪宅板块，会因为热度和产品、概念等突围，逐渐和次新二手间同台竞价，价差也会缩小，除了代表千万级买家的选筹方向之外，也是新生代购买力的体现。

以前我们根本没有想过大围公园、赤沙会成琶洲南板块，也没有想过航天奇观成了大观路豪宅板块，未来还会有天河人才公园低密板块。

分化还是在分化的，只不过越来越贵的盘分布在不同的区域了。

关于这一点，我看过很多其他城市的房子也是这样的，近的有深圳，远的有上海，并不是只有深圳湾、陆家嘴的房子要20万加，深圳的华侨城、香蜜湖，上海的翠湖、苏河湾、董家渡板块，也有20万加的房子，这些房子更新、户型品质也更好。

时代在发展，产品也在更迭，琶洲和金融城都在崛起，番禺万博、智慧城也不差，会有越来越多好的房子出现，目前新盘在价格、户型上都有领先优势，随着周边配套的升级，它们仍有向上走的空间。

这也是广州从单中心走向多中心、多点布局后的结果。

这样的好处是，竞争更加充分，富人的选择也更多，反过来，就是能容纳更多的富人，更多的人可以拥有这些更高品质的小区，追求江景的买江景房，追求湖景低密度的买低密房，而不是紧着汇悦台一个盘去买。

凯旋新世界要把剩下的货都放出来了，要是在2021年拿出来卖，肯定是不愁卖的，放到现在，还想卖30万，难度大了不少。

而楼龄、户型、性价比都比较一般的二手只能依赖大行情被动上涨，或者随着租金的上涨被动止跌。你说二手还有机会吗，当然有的。

简单点说，就是当租金开始超过月供时，二手房价格还会继续上涨，前提是比较容易租出去，有价无市就另说了。

广州已经全面放开了限购和落户，肯定吸引很多人进来，但也要看接下来卖地的速度和供应量，只要供应量还在，升级居住品质的需求就不会停下来，还会有更多更好的户型和产品出现。

现在大家对楼市未来的期待值不高，所以会更加要求居住的舒适度，起码要住得满意，自己喜欢将来的流通性就不差。

为什么说套均总价在上升了？

中心区供应7万加的楼盘越来越多，面积也越来越大，一方面是通过稀释珠城这样的高价二手来实现的，一方面是通过地王土拍来拉高的。

这个我们普通人是没办法的，只能被动接受，如果你想要保值，就只能去抢占这些稀缺性。

一千万以下在主城区，还是有相对稀缺性的，而它的稀缺性来自于周边二手太过拉垮，并不是它本身有多优秀，以前的兰亭盛荟，现在的燕语堂悦都是这种。

而一千万以上未来会是主城区的主流，低密度、带花园、高端改善等，随着琶洲、金融城地块的入市，会有越来越多的高价盘出现，等这些盘进入二手市场，大家将来上车的门槛又会进一步提高。

今天这篇文章是帮大家梳理一下广州楼市上涨的底层逻辑，接下来还会具体分析不同板块以及个盘点评。

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