2023，房产税会否来临？

01

放风

房产税在中国比哪吒的娘还牛，人家也就怀胎三年，它几十年都生不下来。

国家最早一次提到房产税得追溯到80年代，1986年国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。由于推行难度过大，发布后并没有什么响动，也没正式征收。

直到2010年财务部举行的地方税改革研讨会上，提出将于2012年试点房产税。

此后便是大家所知道的，每年都说要“稳步”推进房地产税，消息放出来是震天响，但就是看不见房产税的影，反而搞得市场一惊一乍。

2019年，房产税一度呼之欲出。结果非但没有出台，整个进度都明显放缓。

原本以为在最高会议上没有提房产税的事，这事会消停几年，但前天前财长又说了要在经济转为正常增长后尽快试点，这又让人一激灵。

3月26日，财联社报道，财政部原部长楼继伟发表的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文明确表示：

房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

可不要小看这30来个字表态，虽然作者已经不是财政部长，但作为经济体制内的老人，肯定熟知适合推出房产税的时机，以及具体情况。

因此这个表态，可以看作是对房产税要来的预示。

他表示，在经济转入正常增长后，应尽快开展试点。这句话暗含的意思，我给大家翻译一下，大概这么几点：

1.过去三年疫情冲击，大家都很困难，上面也是知道的，所以没有推动房产税。

2.今年我们抗击新冠取得决定性胜利，经济开始复苏了。

3.经济复苏后房地产税可能会加大试点，加快落地。

一句话：房地产税落地的脚步，越来越近了！

02

替代土地财政？

为什么偏偏在这个时间节点放风说：“尽快开展试点”？

如果你把最近的新闻连着一块儿看，基本能摸清楚脉络。

最近说楼市回暖的消息很多，3月近40城松绑楼市，重点城市成交回暖。就比如深圳，截至3月27日，深圳共有49776套有效二手房源在售，较上周增加2007套，二手房在售量创新高。

看似楼市很热，实际土地很冷。

2023第一季度，实际入市地块数量大幅减少，在2022年基期土拍本已经降至低位的水平上，2023年一季度土地成交规模同比进一步下降32%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

三四线城市交易依旧低迷，成交规模和成交金额环比降幅均超八成，同比降幅也在三成以上。

整体土地流拍现象较去年末更为加剧，整体流拍率达17%，较去年第四季度增加了3.7个百分点。

1月份流拍更是升至24%的历史高位。

历年1-2月土地财政收入：

2023年1-2月 5627亿

2022年1-2月 7922亿

2021年1-2月 11236亿

2020年1-2月 6725亿

2019年1-2月 8047 亿

2018年1-2月 8499 亿

2017年1-2月 6196亿

2016年1-2月 4553 亿

2023年1-2月土地财政收入5627亿，而2021年是11236亿，降有点多，回2016年前！

消费税降18.4%，车辆购置税降32.8%，土地房产契税降4% ！

很明显，地已经卖不动了。

但是很多地方都靠土地出让金吃饭，没收入，地方也很难运转，怎么办？要解决当前的问题只有一条路：找到可替代税源或收入来源。

“十三五”规划中关于房地产税的描述进一步清晰，提出：

“完善地方税体系，推进房地产税立法。”

等于明确了房产税就是为地方政府准备的。

之后的“十四五”规划给了一个更为清晰的方向：

“健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”

2月18日，开封市人民政府办公室发布了关于印发《开封市涉税房地产价格认定数字化转型试点工作方案》的通知。

其中，在主要任务中，已明确提及“为未来房地产税征收、指导价格公布等做好技术准备。”

房产税的试点已经从一线二线城市扩大到三线四线，一旦落实，将属于地方财政的重要组成部分。

03

还有多久才能落地？

卖地是吃了上顿没下顿的差事，如果转化成税收，便是源源不断的收入。

上个世纪九十年代我们国家实行分税制改革。之后土地出让金这一块是地方自留。

具体为什么这样分，我觉得至少有一部分原因是因为那个时候的土地出让金收入没有几个钱，是个不起眼的收入。

但在城镇住房改革和上一个人口红利的催动之下，在十几年的时间里迅速成为了一个庞然大物，让土地出让金成为了一块最诱人的肥肉。

没有哪个地方能说，不靠卖地也能活得下去。

所以即使这几年在国家层面坚定对楼市进行调控，还是有不少城市对楼市的态度比较暧昧，睁一只眼闭一只眼。

比如之前一线城市取消豪宅税，二三线大城市试图放宽购房者的资格等等。

土地出让金填饱了地方财政的肚子，对当地的经济发展功不可没。但是这样的时代早晚会要过去，房地产已经没有什么潜力可挖了，已经很好地完成了它的历史使命。

随着商品房需求减少，越来越多的城市进入存量房为主的时代，卖地收入必然将会慢慢萎缩。因此地方上迫切需要一个新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧。

这其实也是发达国家的常态。就拿加拿大来说，像多伦多这种大城市，房产税的税率比较低，一般只有0.6%左右，而偏远的小城市税率反而高，有些能达到1.8%，相差两倍！

为什么会这样？就是因为偏远地区的基础设施有很多需要完善的地方，当地不得不以较高的税率来弥补这一块的支出。

房产税和卖地收入相比有个最大的优点，那就是可持续性。因此，我国的房产税的推出也是一个具有必然性的事情——

一定会来，而且力度也不可能雷声大雨点小。

目前，我国城镇住宅房地产总市值大约500万亿人民币，如果加上在施工的住宅房地产，那就是550万亿人民币市值。

即便是房产税税率1%，那就是一年5.5万亿收入，省着点用，弥补卖地收入这块的缺口完全没有问题。

之所以没有落地，是因为我国一直以来都是以“间接税”为主的税收体制，一下子切换到以财产税为主的直接税体制，跨度太大，容易出问题。更稳妥的办法是徐图缓进、步步为营、稳扎稳打，符合我国的施政习惯。

这里我个人做两个房产税配套措施的猜想：

一是可能开放半永久产权。

例如拓展现在的到期登记制度，只要你愿意续登产权，房子就是你的，房地产税你也得交。

只要不是高层危楼被强制回购，小破房你修修补补，有可能慢慢传个百年。

资产税的前提是我拥有这个资产，租赁般的使用权你收我个寂寞。

二是新人新办法，老人老办法。

因为现在手上有房的普通人，有不少是在前几年花了高价买房的，又让人家负担土地出让金的成本，又交房产税，法理和情理上都说不通。

比方说，2023年12月宣布，2024年6月起新交易的二手房和新房都要收1.5%的房产税，全国统一税率1.5%。这样，开发商也就只能直接降价，他们当年高价拿的地，就由地方补差价。地方收了这1.5%的税金后，可以支付地方债和城投债的利息。房企高价拿地的差价的贷款，也可以转变成城投债，然后再转变成地方债。

比方说，你们市每年成交二手房和新房10万套，按照100万一套的均价，就是1000亿成交额。这些新的成交量是需要每年1.5%的房产税的，就是15亿每年。

按照3%的利息，如果10亿付利息就是扛起333亿的地方债。每年，都可以增加1000亿的成交额。十年，就能扛3330亿的地方债。

理想的话，靠源源不断的房税收入能慢慢消化掉现在的地方债务。

所以，房产税也许是解决现在楼市和土地市场乱象的一次契机。

楼市疯狂了二十多年，也该冷静下来了。