原创 刘博团队

昨天，深圳楼市传来重磅信号！

时隔12年，深圳后海上新百亿地块，经过295轮激战，最终以185.12亿总价被中海+华润收入囊中，溢价率高达46%，成交楼面价70387.83元/㎡，相比深超总地块，楼板价高了1.5w，成为深圳楼面价历史新高！

该事件带来影响是多方面的：

一、深圳10月成交创新高，11月热度延续，12月土拍再创新高，市场热度节节攀升。

二、经过295轮激烈竞价，溢价率高达46%，最终以70387.83元/㎡历史最高楼面价成交，市场信心坚如磐石。

三、当然，该地块含金量十足，无缝连接登良站，楼下万象城+人才公园，周边云集众多企业总部，区域二手房价动辄10-20万元/平方米，由于商品房销售不限价，其新房定价有望创新高。

四、更值得关注的是，这已是深圳第九块百亿地块，而第八块百亿地块同样被中海斩获，并于今年6月以“中海·深湾玖序”之名入市。

这一战绩让中海成为深圳“双百亿地块”缔造者，彰显其在豪宅市场的统治力和品牌价值的再升级，同时也在重塑深圳豪宅版图：

曾经以深圳湾1号为代名词的豪宅时代或将终结，一个“中海时代”正在开启。

对深圳核心资产感兴趣的购房者，需要密切关注这一市场格局的转变及其带来的投资机遇。

01

豪宅价格不再设限

今年以来，中国豪宅市场迎来重大转折。

各大一线城市纷纷推出压箱底地块，掀起新一轮土地市场热潮。

9月，广州天河面粉厂地块以117.6亿元的总价刷新年度纪录；

11月，上海浦东杨思地块以78.969亿成交，年度总价新高，40.4%溢价率创三年来新高；

12月，深圳百亿土拍再创楼面价历史新高，豪宅市场的天花板正在被一次次击碎。

而在这波热潮背后，离不开国家政策的积极推动。

从取消“7090政策”到废除“豪宅税”，从土拍告别限价到商品房放开定价，一系列政策组合拳为豪宅市场释放了增长潜力。

值得注意的是，在全国豪宅定价普遍上涨的背景下，深圳楼市却呈现出独特的价值洼地。

当广州侨鑫·汇悦台以37万元/平方米的价格刷新全国纪录，上海翠湖天地六期以20万元/平方米的均价一日售罄时，深圳的豪宅价格却显得异常克制。

深圳经济堪称一线城市里最近几年表现最好的，但房价却是调整幅度最深的。这让深圳不动产价值在一线城市里最为低估，性价比也最凸出。

尤其是深圳的高端豪宅，更是一线城市中最被低估的，也是限价红利最大的。作为同级别的核心地段新房，深圳相比于广州和上海差距相当明显。

如位于深圳湾超级总部基地的中海·深湾玖序，备案均价仅为13.33万元/平方米。

为什么会出现这种情况？大概跟两个因素有关：

第一，深圳楼市一直是中国楼市的风向标，整个市场盘子很小，热钱涌入很容易把房价炒高，因此深圳一直对房地产市场特别谨慎，对地价，房价的限制比较严。

第二，深圳实体经济表现优异，是对土地财政依赖度最低的城市。

不动产价值低估，给购房者提供了“捡漏深圳”的机会，但这样的机会正慢慢消失。

02

限价豪宅即将绝版

深圳楼市的限价时代即将落幕。

从取消限购到放开限售，从突破限价到优化户型政策，一系列松绑措施昭示着深圳商品房正加速回归市场属性。

早在今年8月，深圳就出现首宗取消最高地价限制、不限售价的住宅用地出让。

而在今天出让的后海地块同样执行此政策，对于购房者而言，能够买到限价豪宅的机会即将成为历史。

回顾这些年的市场表现，只有核心地段的限价豪宅才能真正做到穿越周期。

虽然大部分在2021年高位买房的购房者都面临亏损，但是核心地段的限价豪宅，依旧是稳坐钓鱼台。如：

位于香蜜湖的深业中城，开盘均价约13.2万元/㎡，目前二手房成交价约17万元/㎡

位于安托山的海德园，开盘均价约12.6万元/㎡，目前二手房挂牌均价约17万元/㎡

位于科技园的润玺一二期，开盘均价约13.2万元/㎡，目前二手房成交价在14-17万元/㎡

这些数据印证了一个市场规律：优质地段的核心资产，即便在市场调整期，依然能够保持其价值。它们不仅穿越了本轮调整，更在市场企稳后率先展现出升值潜力。

而在限价红利即将终结的节点上，深圳核心资产仅存最后一个稀缺机会：

位于深圳湾超级总部基地——中海·深湾玖序，价格13万+送全屋装修，目前仅剩最后几十套，清盘在即。

03

深圳最后的限价红利

6个月前，深圳楼市尚未逆转，市场观望情绪严重。而中海·深湾玖序却在这个时间点创下了深圳楼市的多项纪录：

开放样板间10天，千万级验资客户近2000批；

首批开盘单日销售超100亿；

累计销售突破180亿，稳坐深圳年度销冠；

买家多来自金融、科技、互联网、贸易，少部分奢侈品、珠宝和汽车等行业领袖。

在市场最谨慎的时期，能让最挑剔的买家如此坚定出手，中海·深湾玖序正用实际成绩证明什么才是真正的“核心资产”。

这样的市场反响绝非偶然，中海·深湾玖序占据了深圳最稀缺的三重价值洼地：

最后的限价红利

最珍稀的资源禀赋

最强劲的产业基底

在价格端，中海·深湾玖序以13.33万元/平方米的限价，成为深圳楼市的最后一个时代馈赠。

对照市场现状，这一价格的含金量更加凸显：周边老牌豪宅如红树西岸等二手房成交价约20万元/平方米，而在一线城市同级别产品中，广州新房定价已突破37万元/平方米，上海新房定价也超过20万元/平方米。

当深圳即将告别限价时代，这样的市场机会已近尾声。未来，像中海·深湾玖序这样集齐“黄金地段+限价政策”的项目，将成为历史。

在景观资源端，中海·深湾玖序是中国一线城市中罕见直面海洋的核心资产。

对比全球顶级豪宅：纽约的中央公园景观、伦敦的泰晤士河景、东京的皇居眺望，都无法比拟深圳湾的海岸线资源。

而在国内，北京作为内陆城市以中轴景观为尊，上海和广州的顶级物业也仅能望江揽河。深圳得天独厚的15公里深圳湾-红树林“黄金海岸线”，成就了真正的世界级景观价值。

同时深圳湾超级总部基地不仅面朝美丽的深圳湾，还被山、湖、湿地公园、高尔夫球场等自然资源环绕，享有约618万㎡的生态体量。这样的自然资源组合，让中海·深湾玖序成为全球一线城市中不可复制的人居传奇。

效果图

在产业端，深圳湾超级总部基地的崛起，正在改写全球科技创新版图。

这片区域已吸引16家世界500强和中国200强企业扎根，未来还将投入3000亿元巨资打造全球总部集聚区。这些数据说明深超总不是简单的规划愿景，而是受到全球顶级企业的认可。

区域配套同样展现出超级中心的气质：规划的“6轨6站”超级综合枢纽，将让这里成为深圳交通最便捷的区域之一；约1.2公里的亲海界面将打造"海上城市客厅"，引领深圳未来的城市形象。

当全球顶尖的科技精英、金融人才、企业高管汇聚于此，一个媲美伦敦金丝雀码头、纽约哈德逊城市广场的世界级总部中心，正在深圳湾畔加速崛起。而这里的每一寸土地，都将见证深圳新一轮的财富迭代。

值得一提的是，项目通过深圳市专家评审会，由全球5大顶尖设计单位联袂出品顶豪标杆，彰显了项目的卓越品质和国际视野。

在产品端，中海·深湾玖序以实践诠释什么是真正的“好房子”：豪宅的终极价值是回归生活，不应该过渡依赖外部资源，而应该向内生长，打造真正以居住者为中心的生活体验。

从建筑设计开始，中海·深湾玖序就突破常规思维：无柱化结构配合弧形玻璃幕墙，成就三面约40米的环幕式观景。

示意图

室内空间同样追求极致。国际顶级设计公司CCD和HBA倾力打造两种装修方案可选，每一处细节都经得起时间检验。

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园林景观由世界十佳景观公司T.R.O.P以“八大自然元素”为灵感精心打造。从低矮花园到观景平台，从水景庭院到42座空中连廊，每一处设计都与建筑形成默契共鸣，让整个园区与城市展开优雅对话。

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这些精工细作的背后，是中海·深湾玖序对居住本质的深刻理解：真正的豪宅不是“景观瞭望台”，而是承载生活、经得起岁月检验的居所。

目前，项目仅剩少量196/252㎡高区景观价值单位在售，得益于无柱化结构设计，配合约40米弧形玻璃幕墙，270度全景落地窗将城市与自然景观尽收眼底。

示意图

太空舱IMAX般的视觉效果，南向可揽深圳湾及人才公园胜景，北向尽览华侨城湿地公园及世界之窗美景，成就深圳湾区难得的双向景观价值。

同时，项目剩余少量328㎡收藏级孤品大平层，三梯两户的格局配以独立保姆电梯，在确保居住私密性的同时，也体现了对生活品质的极致追求。约90平米的一体式客餐厅，既是家庭交流的温暖场所，也是高品质社交的理想空间。

坐拥壮阔海景与城市天际线，价格13万+赠送世界顶级室内装修标准：由国际顶级设计公司CCD与HBA分别打造雅致和轻奢两种风格可选，送市场零售价约180万的全屋进口石材、地板定制手工拼花、全屋POLIFORM玄关柜/衣帽柜，以及市场零售价约80万全屋嘉格纳厨电，打造真正的收藏级人居臻品。

站在当下这个特殊的时间节点，我们正在见证深圳楼市的重要转折：限价时代终结、豪宅市场重启、城市价值重估。

深圳湾超级总部基地作为城市新中心，汇聚全球500强企业总部，承载着深圳下一个十年的发展格局。

在这样的背景下，中海·深湾玖序不仅是深圳最后的限价红利，更是真正的"核心中的核心"。

如今项目清盘在即，建议对深圳核心资产有意向的购房者不要错过深圳限价时代的收官之作。