房地产大出清，终于要来了。

01

住建部放大招

这回楼市真的要变天了，前所未有的政策在一夜之间放出！

重磅官宣：全面放开房地产调控。

就在前段时间，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议指出，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

其中提到三条重大政策方向：

1.一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

2.提出可以给予融资支持的房地产项目名单 精准有效支持合理融资需求。

3.赋予城市房地产调控自主权 各城市可以因地制宜调整房地产政策。

其他两条都还好，满足部分房企的融资需求、融资支持保交楼等政策也是这两年老生常谈的条文了。唯独第三条可谓是重磅中的重磅！

相当于全面放开所有地产调控的措施了！

所以紧接着消息出来第二天，一线城市广州应声而动，发文通知：建筑120平以上住房取消限购。这也意味着，一线全域取消限购，从广州打响。

消息一出，立马引爆朋友圈。

大家纷纷感叹，还得是广州！动作太快了。

住建局昨天刚把调控自主权下放给地方，隔天广州限购优化政策就落地。

120平以上的住房不做限制，不限套数，想买多少套就买多少套；不限户籍，外地有钱人也可以来广州置业。

那么，如果购房者想买120平以下住房，没有名额怎么办呢？

可以将房子出租，或者将房子挂牌出售，两种方式都能核减家庭购房套数。

换言之，在租或在售的房子，都不占名额了；也就相当于通过这条政策基本可以破除限购了。

广州限购这么多年，说放开就放开，而且120平这个划分标准，基本都是锚定广州楼市中那些所谓的“核心资产”，是楼价中最坚挺的部分。

这个政策动作的力度不可谓不大，其背后所隐含的深意不可谓不大。

02

“不得不救”

楼市放开，已经成为2024年首月的关键词。

高层发声，广州跟进，立马就是一连串的城市出台放开政策。

“最强地级市”苏州在1月30日全面取消限购，买房不再限面积及套数。

苏州市房产交易中心工作人员表示：

“从今天开始，不再审查套数，也不看购房资格。”

在苏州市场，所有关于买房的限制，彻底解除了，无需社保、不限套数、不看面积，想咋买咋买！

苏州市也由此成为近期继广州市之后，楼市限购政策现实质性松动的风向标城市之一。

紧接着第二天，上海也紧跟步伐——

社保缴纳满5年的非上海户口单身居民，可以在外环外买房，限购算是放开了。

至此，上海已经对“限价、限购、限贷、限售”的政策几乎已经都做了放开。

现在给人的感觉是各个城市都在赛跑，裁判的枪声已响，就比谁跑得快了！但各大城市陆续放开，包括住建部的这次政策也是有现实考虑的。

从苏州的数据来看，2023年，苏州市区新房供应515.4万平方米，同比下降1.36%；成交面积589.5万平方米，同比下降20.57%。

无论是新房供应还是楼市成交数据，都在经历史无前例的下行，稳市场的压力很大。

而放眼到全国，这个趋势则更为明显。

首先看需求端。

房地产行业有句话，“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。之前那一波长达二十年的大涨，其中核心原因之一，就是城镇化快速发展。

1998-2017年间，城镇化率从33.35%增长至60.24%，平均每年增长1.42个百分点。

自此之后，城镇化率增速明显下滑，2018-2022年间，分别增长1.26、1.21、1.18、0.83、0.50个百分点。

城镇化率增速降缓，新增城镇人口增速自然放缓，潜在购房需求自然也会降低。同时，有购买需求的人在变少，这些有购买需求的人中，有能力买房的也在变少，因为房价太高了。

再者，看供给端。在需求下滑的同时，供给出现明显过剩。

国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示：

现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。

这位原副局长说的话可谓是一针见血，这种大实话一般人不会轻易说出，说出来都必定是有根有据的。

这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的。所以如今的房地产市场面临跟2014、2015年一样的问题：

如何快速去库存。

只是这一次的问题，远远比9年前要来得严重。

03

政策自主权下放，意味着什么？

连着几天的爆炸性新闻，纷纷指向同一个方向——

房子彻底市场化了。

1月26号国家全面取消房地产调控，各城市因地制宜调整房地产政策。1月27号广州发文，120平米以下的房子直接取消限购了。1月29日、1月30日苏州、上海取消限购优化政策，这几个文件下来，等于为2024全年定了调。

特意查了一下，现在全国29个主要城市中目前至少有20个城市已全面取消住房限购政策。

非一线城市中，目前只有杭州、成都、西安、天津、长沙仍未完全取消限购政策。

尤其是这一波住建部直接把“楼市调控”的权限下放到各个地方。

以前各城市出台楼市政策，都是需要往上报，得到上面批准以后才能生效。如此一来，等于有一只无形的手在把控各地政策的“下限”。

一旦放开，立马摆在各地方面前两条选择：

要么稳价格，放弃成交量。

要么以价换量，硬扛一波房价下行。

我想大多数城市会选第二条，毕竟没有成交量的价格毫无意义。

那么2024必然会成为商品房出清的大年！

官方一点的说法：这将有助于每个城市根据自身的实际情况来制定和调整相关政策，更好地应对市场的变化和挑战，将有助于实现房地产市场调控的长效机制，推动房地产市场的健康发展。

粗俗一点的讲法：各个城市会一股脑儿放开各种限制、解开所有枷锁，纷纷抢跑！跑得快的率先过关，谁跑得慢，谁倒霉。

这也给少部分还有买房需求的“刚需”们一个机会，未来一两年会是上车比较舒适的时代，至少买房供房压力会大大减轻。

而对于还在盼望楼市能够强势反弹，甚至来一波大涨，继而想投资地产的人也有个警醒：楼市作为最佳大宗投资品的时代一去不复返了。

任何一个有投资属性商品的价格涨跌一定要谨记一个原则：

趋势向上，不看压力；趋势向下，不看支撑。

有时候你以为是技术性调整，在杀估值，其实是在杀逻辑，整个大环境逻辑已变。

2000-2008年，是土地价值被低估的红利。

2009-2016年，是加杠杆、金融扩张的红利。

2017开始，是红利期进入去杠杆周期。

2020年-2021上半年，是楼市辉煌时代的一曲挽歌，“房住不炒”元年正式开启。

到了今年初，虽然政策松绑了，但楼市成交量下行趋势没有反转！销售面积、销售金额、新开工面积数据，同比2021年、2022年，全部转负！

更为重要的是，现在人口不增长了，甚至要转入负增长，长期趋势看潜在的购房者数量只会越来越少。

换句话说，至少未来5-10年，甚至更长的时间里面，中国楼市整体面临着刚需减少、供大于求的问题。

如果过去两年还能抱有幻想以为是阶段性调整、周期性回归。那么这会儿也该看清了，2024年，楼市真的要变天了！