买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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降温了，青岛楼市的火苗也将越来越“小”。

但是，不论对于刚需还是改善，都会变得更加“烫手”。

提前撞线全年指标的开发商们，已经摆出了“我没有诚意买房”的态势，库存量还不小的开发商，也暗暗准备回收折扣。

对于很多刚需和改善而言，这也许都没什么。因为那些地段很一般的期房，本来也没怎么看上。

问题是，二手房的房东们，心态也开始发生变化。

央企出头，拉起涨价潮？

我们开头的那个截图，并不是个例。比这家央企群发信息更早的时候，中海的置业顾问们，给发出了类似的朋友圈：

在半个月之前，老王就发现了这个苗头，并且给卖房人做了即时的提醒。但是，让老王想不到的是，开发商会这么狠，一次性的涨价幅度是1000元/㎡，一套200多万的房子，就要比之前贵10万元。这种操作的潜台词就是：

今年剩下这100多天，我不想卖了！

为什么不想卖了？

第一，从开发商总部而言，不缺钱，融资成本也创下历年新低：

一个是不花钱，头部房企除了在一线城市疯狂投入外，在很多二线城市都表现得很克制：

所以，活下来的开发商，没有像往年那样的回款压力。

总部佛系，具体到项目上，我说一个可能要招外行家骂的话：

相当比例的项目，确实卖得很“便宜”!

你比方说某央企在李沧的准现房产品，都是小高层，精装一个单价两万出头，一个2.4万元/平方米左右，拉到了一期高层的价格。对于开发商而言，说一句含泪大甩卖真是不为过。

所以，“庆功宴”上，老大们只有两个主题：

1、我们完成任务了，工作保住了，大家辛苦了；

2、利润率太低，各位的年终奖不要有太大奢望，大家多包涵；

所以，虽然明着收折扣的开发商不多，但是暗地里拉利润，已经成了开发商在年末主要任务。

不管你看得上看不上这些新房项目，也不管这些红盘的品质如何，更不管之前给出了怎样的优惠，今年12月份的捡漏机会，将是5年来最少的。老王做了一个周的功课，跑了50多个楼盘，发现青岛主城年末值得出手的楼盘不超过15个！

我的会员，可以得到这份年底捡漏的新房清单。当然这份清单不是固定的，一旦开发商完成任务，他们也会从这个名单上消失。因为这段时间，核心城区的翘尾行情并没有完全结束。

2024年，等到年末再出手的人，70%的概率会踏空！

越来越多的二手房东，站起来了

上个周，老王的二手房助理相当郁闷。

因为一个素质非常高的读者，看上了李沧北的一个小区后，一连谈了A、B、C三套房源，全部在接受房东挂牌价后，被房东在最后时刻爽约，然后无一例外的都觉得自己卖亏了，要涨价。

160W总价的房子，普遍要涨8-10W！

为什么会出现这种情况，我们来看一下最大中介公司的大数据：

首先，二手房的成交量一直在涨。

其次，降价房源呈现同比下跌态势。

最后，在新增挂牌减少36.1%，看房人数同比增加7.9%的情况下，涨价房源同比上涨了39.2%！

大家一定要明白，这是寒流马上要来，二手房成交的传统淡季年末，如果是明年的小阳春，情况会比现在还热烈。

在高性价比新房即将成为过去式的情况下，老王从下周开始也会加强二手房团队的力量，帮助那些想买现房的朋友，在最后的低谷期，利用信息差买到好房子。

从总趋势和供需比而言，明年小阳春，青岛核心城区的优质二手房必涨！

那么，对于卖房的业主而言，现在还要不要赔本卖房？

三个关键：

1、你的房子有没有学区溢价，如果有学区溢价，最多等到明年三四月份，一定要把房子卖掉；

2、你房子品质如何，这个品质包括有没有电梯、房龄是不是15年以内，有没有充足停车位，物业管理水平；

3、你邻居们买房子多不多。

这三个问题想明白，再制定二手房销售策略。

从总的建议而言，卖旧换新一直是存量房时代，资产保值增值的正确途径。

价格之外，权衡纠错成本

如果青岛楼市，特别是主城的新盘，已经离开了底部，最纠结的莫过于年轻人。

因为很多人的想法是，我们等到年底，会有更低的价格。但没想到等到了年底，更低的价格没有不说，连原本看好的房子也没有了。

那么，问题来了：如果房价比三季度涨了，我们要不要现在出手？

三个问题弄明白：

第一，开发商还有多少库存？如果库存量大的话，那么年底这四十天价格是怎么涨上去的，一月份的中下旬还会怎么回来；

第二，如果错过了第一选择，未来会不会有更好的替代新盘？如果有，哪怕租两年房子，也不慌；

第三，你的需求，是不是主流需求？很多人买房看到营销中心人不多，就觉得买房不忙。问题是营销中心每周是只卖七八套房子，恰好是你看好的那几套卖了，你说是不是很遗憾？

很多人的需求，其实是一个基数庞大的阶层需求，你犹豫了，别人果断了，你就买不上了。

现在，最害怕的是一种心态：原本看好了国央企的品质楼盘，但是这些楼盘卖得好涨价了，但一看华新园之流也到了现房了，而且优惠折扣都还有，甚至更多了，那就买便宜的，能满足我情绪价值的垃圾盘吧。

买错了，五年后纠错，一切顺利的话纠错成本也要50W。

工薪基层，又有多少个50W为一念之差买单？

所以，哪怕为之前的犹豫不决买一点单，也千万不要贪一点所谓的“便宜”，上了“贼船”。

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