2024年，开年暴击！大虹桥徐泾，虹桥正荣府一套700万买进的房源，现在挂牌价460万。

单价跌至约4.89万/㎡，还送一个20万带产权的车位。这是什么概念呢？

现在同小区、同户型的挂牌价大约在5.7-5.9万/㎡，最近一套、4月成交的、差不多面积大小的户型成交价大约在6.6万/㎡。（数据来源：链家）

单价直接跌掉了25%！

这到底是个啥情况，中介招揽客户的套路，还是真“砸盘”？在楼市不景气、板块海量供应后，大虹桥市场的底色又是什么样的呢？

01、挂牌5天被人盯上！买家要缴纳税费28万

根据笔者了解，这笔交易是真实存在的。

虹桥正荣府这套房源位于小区的高层，景观视野非常好，带装修。户型为93.96㎡，3室1厅。

虹桥正荣府

根据链家中介透露的信息，该套房源12月30日曾挂上链家，1月4日被买走了随后下架。从挂牌到达成成交意向，仅用了短短5天时间。

根据链接中介透露的消息：该套房源不满五年，因此买家要承担27-28万/㎡的税费。如果算上税费，这套房买家的成本也是在487万往上。

这套房子业主也是急需资金，因此该套房源很强的特殊性，在想遇到这样价格的房源是很难的。现在差不多户型的中间楼层房源，满5年，挂牌价在539万，当然价格是可以谈的。

由此可见，这单成交属于个案，不能代表整个小区的水平，更不能代表整个板块的水平。

来源/链家APP

虹桥正荣府位于沈海高速以西，距离地铁徐盈路站直线距离超过3公里，周边多是别墅区。这个位置放眼整个徐泾，公交出行并不是很方便。

根据链家的数据，整个小区现在共计有37套房源挂牌，挂牌价大多在6万/㎡上下，部分房源价格可以看到7万/㎡。

虹桥正荣府

02、徐泾卖二手房，被砍价40万+！

那么现在徐泾的二手房成交究竟是怎样的呢？

随着近两年的新房开始成批量的流向二手房市场，使得大盘仍然是上扬的趋势。

从2020年到2023年这三年时间内，徐泾房龄在15年以内的二手房，价格从4.5万/㎡一路来到了6万/㎡。

但是去年下半年后，徐泾的二手房价格开始有了下探的趋势。（数据来源：网上房地产）

那些被大家广为关注的明星楼盘，大多在今年下半年开始波动。（以下数据来源均来自：链家）

首先是万科天空之城二手房，2020年成交均价还是62501元/㎡，此后一路上涨在2022年到了85006元/㎡。去年上半年价格还维持在8.2万/㎡，但是去年下半年就只有7.5万/㎡。

虹桥公馆，2021年二手卖7.5万/㎡，2022年卖7.7万/㎡，去年成交均价只有6.8万/㎡。同样是去年下半年开始，很少有房源成交价超过7万/㎡。

仁恒西郊花园，2021年二手卖8.3万/㎡，2022年二手卖8.8万/㎡，去年的成交均价只有7.8万/㎡。同样是今年下半年，很少有房源能卖上8万/㎡了。

而且值得注意的是，最近徐泾成交的二手房，价格都比挂牌价低了近40万往上。

总的来说，就是价格有波动，但是对比现在的新房价格来说，缓冲区还是很明显的。

03、大虹桥在崩盘？他只是需要“稀缺”产品

实际上，大虹桥的底色依旧没有变，他仍然是上海最具前景的商务区之一。

对于投资客来说，这里的产业底色并没有变。

主城区外拓展规划区图

西虹桥徐泾，已经导入美的、圆通、安踏、完美、中核建等等各类企业总部机构，总部经济蔚然成势。

不太行的房企总部也都撤走了。

目前，虹桥商务区写字楼的空置率为7.85%，相比于浦东张江的14.91%、静安大宁的16.94%以及虹口北外滩的15.26%，要低很多。租金也在上涨！

来源/中指研究院

对于自住客来说，来自政府基建的落地也从未来落后。

区域内2、10、17号线、13号线延伸、25号线，示范区线，机场联络线，以及总长14.3公里的嘉闵线，形成网状结构。大虹桥是唯一一个在外环外有6条地铁（轻轨）网状布局的地方。华漕和徐泾的优质教育资源，也在不断落位。

但是，我要说但是了！

这两年大量“同质化”的新房供应导致缺乏稀缺逻辑。

到2026年大虹桥新房五年解售的集中期，大量的次新房可能像泄洪一般出现在市场上，届时市场上还有成批量的新房出现。要想跑赢大盘，那么你的产品就得足够有分量。

显然开发商也注意到了这一点，并且在打造产品上都拿出了不一样的东西。

例如，绿城·春晓园。不仅在社区内部打造了近年来非常少见的露天泳池，而且还做了升级，将小区大门水景，到小区中央主水景，再到层次水景，最后是天幕泳池，四大水景一路连缀。远不是每年仅仅开放两三个月。

装修方面，光是厨房的配置就堪称豪华，选用德系精工品牌西门子的抽油烟机和灶具，洗碗机为方太高端系列，另外建面约150㎡的户型还而外设置了方太高端系列的蒸烤一机。

项目还引入滨特尔全屋净水，从前置过滤到末端净水，提供一体化饮水健康解决方案。