南宁，到底有多少套房在卖呢？这是一个大家都很关心的问题。毕竟，大家“心里有数”，无论是新房、二手房，还是买房人，才能做出更清晰的判断。毫不夸张地说，全国很多城市的楼市库存，形成了某种程度上的“堰塞湖”。消化现有的库存，是当务之急。南宁新房库存到底有多少？最近估计是很多人从业生涯里最难熬的日子。4月南宁新房成交不足千套，的确让很多人感到不可思议。但“五一”小长假，各家房企的战报动辄过亿，似乎又掀起一丝涟漪。一名卖房的朋友告诉我，以前约客户出来看房很容易，现在三番四次发出邀约，都很难叫得动。那么，南宁到底有多少新房在卖？克而瑞数据显示，截至4月，南宁商品住宅存量约5.89万套，近684万㎡，去化周期28.1个月，同比拉长8.7个月（假如是2020年，仅需10个月即可消化）。

▲南宁新房库存量（克而瑞）其中，良庆区的库存量占比第一。

▲南宁各城区新房库存量（克而瑞）

但需要注意的是，这个库存量的统计口径是“取得预售证而尚未网签”的房源，很多已经拍地或者已开发但未拿证的楼盘等均尚未统计在内。

广义上，南宁新房市场潜在的房源量比5.89万套更高。南宁官方近期公布的《南宁市市级存量住在用地信息（2024年第二季度）》显示，二季度存量住宅项目总计有530个，折合32624亩。其中，未申报开工面积折合约4031亩，合计79个，已开工未申报竣工面积折合约28592亩，合计451个。这个统计口径，基本包含了所有已经出让，即将上市及已开工但尚未竣工的楼盘。相对来说，未申报开工的79个楼盘+取得预售证未网签的5.89万套+已申报开工但尚未取得预售证的量（暂无统计），就是当下及未来两三年比较准确的新房市场存量。不过，市场的变量是动态的。一面是新房不断推出，一面则是房源去化同步进行。但相对来看，去化速度放慢，广义上的去化周期远比28个月长。

别忘了，二手房库存也不低南宁新房市场的库存量不低，更严峻的是，南宁的二手房市场同样也有大量二手房上市。尤其是前几年巅峰时上车的人，现在开始压价抛售。就以2018年-2021年这个时间段，每年成交均处在千万平级别上下浮动，放在更长的时间维度里都是成交顶峰。▲历年成交走势这个时间段里，无论是投资客、刚需或者改善都是“三高”（高首付、高总价、高利率）上车，如今楼市下行，投资客固然不值得同情，但很多普通人的房产财富也在缩水。此时不少房源将流入市场，加剧二手房市场的竞争。前几天某头部二手平台的中介告诉我，现在仅该平台上挂的房源大约11万-12万套，再加上其他平台无重复挂房的量（业主普遍多个平台重复挂），市面上的二手房库存大概率超12万套。“每个小区能够成交的房源，基本都是最低价的那几套。”该中介告诉我，小区里流通速度比较快的，基本都是低价上市，以绝对的价格优势吸引买家。从当下的二手房成交量来看，南宁每个月保持在1700-2000套，与往年相差不大。

▲南宁新房、二手房成交走势

以这个去化速度来看，二手房的消化周期更漫长。老破大、老破小、没有核心价值支撑的房源，其流通性更为艰难。我身边不少朋友都在卖房。朋友老陈说，龙岗的房子去年3月亏30万元卖出，而一些邻居今年亏50万元还脱不了手。行情的确如此。买家并不关心你亏了多少，只会根据当下的行情，挑选性价比最高的那一套。至此，结合新房库存和二手房库存，广义上，南宁到底有多少套房供应，答案想必你已经心里有数了。

买房人都去哪了？现在的买房人，都去哪了呢？其实，当下的市场客群构成都很纯粹：刚需、改需置换、顶豪。上一批的投资客被套牢，这一轮基本上已经被挤出市场，尤其是外地客。整个经济环境的影响下，很多人收入下降，市场的观望情绪浓厚。一个很典型的现象是，近几年00后忙着整顿职场，而35-45岁的中年人正在被职场整顿，被职场内卷和经济下行双重碾压。要知道，市场行情好时，这群中年人基本是楼市的购买主力。“孩子上学、老人养老”就是庞大的改善需求。但如今一部分中年人面临生活困境或者未来的不确定性，变得更加审慎。现有的房子卖不出的情况下，并不敢贸然买二套。不是买房人不见了，而是更加谨小慎微。虽然这些人进入楼市少了，但另一个“怪象”则是旅游业迅速反弹，创下高峰。“五一”期间，广西文旅订单同比增长56%，全国共有2.95亿人次旅游，出游总花费1668.9亿元，很多城市已经超过2019年同期水平。2019年是什么年份？那可是楼市火爆时期。换而言之，很多人不再盲目地涌入楼市，而是量力而行，更加清醒。他们通过旅游、看演唱会、消费等，提高生活品质。一面是普通人在楼市里“消费降级”，一面则是有钱人伺机出动，轻易“捡漏”豪宅。不过，与巅峰时期相比，这群人也在缩水。当“房住不炒”深入人心，商品房失去了投资价值，更强调“居住价值”时，市场肉眼可见的是“僧多粥少”。大家买房的目的都变得无比纯粹：自住。无论是首套还是二套，或者终极置业。所以，现在大多数的买房人，基本都是在自己能力范围内，反复对比，反复挑选。最近，我听买房人说得最多的一句话就是：现在赚钱不容易，买房的容错率越来越低。我认为，这并不是坏事。盲目、疯狂的楼市的确需要出清，泡沫该被挤出，房价、房租对年轻人更加友好，但也需警惕“矫枉过正”。

“去库存”大幕拉开，复制2015年？市场正常的购买力正在减弱，无论是南宁还是其他城市，库存“压力山大”是不争的事实。因而，很多城市的土地供应已经被中央限制。自然资源部新规，去化周期超过36个月的城市将暂停土地供应。从狭义来看，南宁尚未“踩红线”，但也在放慢的土地供应，房企拿地的积极性也不高。最近，中央定调接下来房地产的方向：去库存。有人认为，这轮与2015年的去库存十分相似。都是库存高企的背景之下，做出的应对之策。

▲全国历年库存走势（樱桃大房子）

那么，这次会不会复制2015年的行情？

我认为，很难。2015年通过货币化棚改，大家持币入市，迅速消化库存，是通过外力拉高的。也就是说，那会大家手里都有钱。这次不一样。这次虽然也是“去库存”，但则是通过放开限购、限制土地供应、慢慢消化市场存量等一系列市场自身修复的力量进行。这就注定了，这是一个比较长期与循序渐进的修复过程，像2015年后迅速反弹的可能性不大。再者，2015年那一波反弹是普涨、快涨、大涨。但这一轮的去库存，将以更温和的形式逐步走出低谷。普涨、大涨难再有了，但核心城市、一个城市里的核心地段，依然是硬通货。就像凤岭楼市，楼市疯狂时，凤岭的成交量“默默无闻”。但当市场下行时，无论是扛价格、还是扛销量抑或扛土地KPI，都是凤岭在扛大旗。一些边缘城市、县城、郊区等，因人口增长动力不足，人口流失，楼市难再起势也实属正常。楼市库存压顶，去库存的大幕拉开。当下楼市信心的恢复，比以往都更迫切。作者|小二郎编辑|东方姑姑

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