一房难求又来了，5月房地产大幅回暖，外资也开始唱多了。英国汇丰和美国高盛两家国际大银行先后发话了，一个说中国房子2025年会面临供应短缺，意思就是中国的房子马上就会见底，重新开启涨势。一个说中国房子才刚跌了一半，甚至表示可能10多年以后才能见底，到底谁说得对？

2025房子将短缺？

随着517新政的实施，外资突改之前唱衰中国房地产的论调，表示中国中国房子未来可能触底回升。

最让人感到吃惊的，是汇丰银行的预测，汇丰表示中国房子最早2025年就将供应短缺。

大家注意，不是止跌而是短缺，这就意味着中国的房子将重新开启涨势。

这个预测和大家接受到的信息有巨大反差，为什么会这样呢？

从价格形成的基本理论来说，供给和需求决定了物品的价格。

我们先来说说供给，说到供给，大家首先想到的是存量房。

随着放开限购、降低首付比例、降低房贷利率、保交楼等金融政策的推出，近期一线城市的成交量激增，去库存飞快，新房和二手房库存均出现明显下降。

再加上官方收购存量房的补充，去库存或许真能实现汇丰的预测。

我们常说，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

短期的金融政策几乎是一撸到底了，土地方面现在地方大大限制了土地的供应，2023年土地的供应量创下了15年来的新低，这客观上也会造成供给稀缺。

长远看是人口，我们一直认为中国人口未来是负增长，房子需求会下降，房价自然会下降。

但是我们仍然看到，今年的高考是史上最难的一次高考，不仅仅是因为本科的录取率继续创新低，更重要的是高考人数达到惊人的1342万，而且未来几年依然会保持在高位。

我们假定这些孩子们未来3-7年需要置业安家，那也就意味着未来10年至少有超过5000万套的刚性需求。

除了金融、土地和人口这三个影响因素之外，还有一个核心的因素。

那就是虽然我们的房子有库存，但未来10年也将有一半的老旧房子要拆除。

再加上这轮地产下行，房地产商大量倒闭合并，这自然导致供给的下滑，这种情况日本美国均出现过，最终将几千家开发商会缩减至几家巨无霸企业。

比如美国的雷顿、莱纳、普尔特三家公司，占据了全美地产开发的65%以上。

未来随着老旧房子的拆除和第四代花园住房的推出，改善型住房将成主要需求，这也是现在洋房和豪宅依旧一房难求的原因。

由此可见，汇丰说明年房价见底还真不是信口开河。

将陷入长期调整？

那么高盛说中国地产最早2027年才能见底，甚至可能还需要17年才能见底，又有什么理由呢？

高盛把中国地产的下行，和美国次贷危机后的地产调整以及日本90年代地产泡沫破灭后做了对比。

认为中国房价自2021年三季度见顶后，最少将经历6年的下跌趋势，最长可能要调整17年。

即2027年或2038年见底，因为2006年到2012年是美国地产的下行周期，1991年到2009年是日本地产的下行周期。

乍一听，感觉这样好像是毫无逻辑性可言，因为三国的经济、金融、人口、政策差异性很大。

所以，我们就要思考，中国现在整体的状况，是更像当年的日本还是美国？

如果像美国，那就是认定我们这轮的地产调整是周期性调整。

中国房地产近20年来经历了5轮调整，分别是2008年、2012年、2014年、2018年和现在。

从调整持续的时间长短看，这轮已经完全打破了周期的规律，而且目前很多专家也认为此轮下行已经成为趋势。

就是说这轮下跌更像是日本。

原因有三点：

一是当时美国打压日本，现在打压中国，相似度非常高。

二是人口增长率也非常类似，因为日本对移民的态度谨慎，和美国完全不一样，美国即使人口负增长，放松移民就够了。

这一点中国更像日本。

三是中国的经济增长的三驾马车投资、出口和消费，均在一定程度上受到影响。

投资是因为地方债、出口是因为欧美打压、消费是因为房价等综合导致消费力不足。

所以经济下行的情况下，房地产作为中国最大的产业，会持续性受到冲击。

但是中国经济短暂下行和日本的产业衰败有很大的区别，也就是说，只要经济平稳，房子就可以平稳。

一旦陷入中等收入国家陷阱，那后果可能比高盛预测的更悲观，2021年的房价，甚至可能是中国房子百年的历史高点。

结语：

但是随着我国经济增长方式的转变，投资更多的成为了对新质生产力的投资，出口虽然欧美限制，但是我们的产品依旧可以出口到新兴国家，这一点数据已经佐证。

就是消费方面还有一定的欠缺，我们要做的就是提高居民收入，保持房价的稳定，中国也一定会从最大的投资出口国，变成消费国，而现在，正是这种转变的阵痛。