只剩鼓励炒房了?房价就会上涨?

辰茹资本 2024-07-01 03:34:44

楼市已经裸奔,接下来该鼓励炒房了。问题是,鼓励炒房,房价就能上涨了吗?

6月26日,北京落实政策,首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%-35%,房贷利率也降至3.5%-3.9%,属于史上最低。

自此,包括北京、上海、深圳等一线城市在内的全国楼市政策,已经调整为“极度宽松”。

救市政策史无前例,楼市政策极度宽松,楼市啥情况呢?

1、全国绝大部分城市,房价仍然持续下跌,毫无止跌迹象,同时成交量迅速萎缩。

2、深圳这样的一线城市也未能幸免,价量齐跌。

3、上海楼市有些好迹象,成交量得到释放。注意,成交量虽然上来了,但是房价仍然在下跌。

总结:虽然楼市政策极度宽松,救市政策史无前例,但是全国楼市仍然极度寒冷。

现在救楼市,准确说是救一线城市的楼市,只剩最后一招:鼓励炒房。

具体来说就是,一线城市全面解除限购。

这将是史无前例的鼓励炒房措施。

想一下,认房不认贷,首套房首付比例20%,二套房首付比例30%,这属于历史最低;

房贷利率降到了3.5%,也是历史新低;

信贷政策极其宽松,也属史上最宽松。

所以说,一旦一线城市解除限购,就相当于由“房住不炒”立即转为“史上最激进的炒房政策”。

问题一:一线城市会解除限购吗?会。

首先,房住不炒是房价上升趋势中的总体思路,这并非一成不变。

而且,熟悉我国政策特征的都知道,没有啥是一成不变的。

远一点的,当年的改革开放;近一点的,公共卫生事件对策。

变,只是时间的问题。

所以,一线城市解除限购,完全有可能。

而且,一线城市不仅会解除限购,以后可能还会出台更优惠政策,比如“购房送户口”等等。

问题二:鼓励炒房,房价就会上涨了吗?

不会。

炒房,本质上还是投资,而投资就得遵循基本的投资逻辑。

从投资的角度,如何理解当下的政策呢?

现在20%的首付,相当于5倍杠杆。

想一下,在下跌趋势中,押上全部身家,5倍杠杆做多。

炒期货都没这么激进!

炒房客也不会这么傻,他们会高杠杆买入“笋盘”,会在房价上升趋势中加杠杆,

但是不会在下跌趋势中去接飞刀,而且是高杠杆接飞刀。

所以,即便放开炒房,炒房客也不会是第一批入场的人。

问题三:第一批入场的是什么人?

第一批入场的人,还是外地人,还是先消耗“老破小”。

最近一轮楼市,一个典型的特征是什么?“老破小”成交活跃。

杭州、成都、上海、深圳等城市的“老破小”成交量都起来了。

比如,今年以来,深圳楼龄20年以上的房源成交占比升至40%以上,总价250万元以下的房源成交占比升至15%。

楼市起来的逻辑是什么?

外地人接盘老破小——老破小原业主置换新房或改善性住房——改善性住房原业主接盘高品质住房。

这一波楼市政策出台之前,“老破小”是没人接盘的,楼市游戏的第一个环节就熄火了。

现在一个好迹象是,游戏链条最低端的“老破小”成交量开始起来了。

那么,能否推动这个游戏玩下去呢?

很难。

从价格上看,老破小很难涨价,也无法带动次新、新楼盘,以及改善性住房价格。

主要因为老破小的供给实在太多了。

从量上看,老破小成交释放出来的资金,也很难推动高级别房子需求或价格。

这一波政策放松,释放的是过去多年的需求,由于集中释放,所以才显得“量”还不错。

但是也仅此而已,因为后继乏人。

问题四:年轻人都在逃离一线城市?

现在年轻人的心态,跟前20年经济高速发展时候截然不同了。

以前,全国各地各阶级的人,都涌入高等级城市。

无论是中等城市或小县城的富二代、官二代,还是农二代、贫二代等等,都涌入大城市,涌入一线城市,寻求更好的机遇。

这群人,尤其是有家底的人涌入城市,极大地点燃了一线或其他高等级城市的楼市需求。

现在呢?情况截然不同了。

“族望留原籍,家贫走他乡”,这种理念已经全社会接受了。

小城市或小县城的富二代、官二代们都选择了留在原籍,不去大城市了。

现在还去大城市的,基本上就是农二代或贫二代。

也就是说,大城市虽然人还是很多,甚至以后还会增多,但是那些都是一些完全没有购房能力的人,购房需求并没有增加。

而且,年轻人对一线城市的兴趣,一直在下降,现在已经发生了质的变化。

比如,2018年的时候,虽然大城市吸引力有所下降,但是一线城市仍然是大学生就业“首选”。

那时候的年轻人,愿意背井离乡,以换取更大的发展空间。

现在情况完全变了。

猎聘大数据研究院《2023届高校毕业生就业数据报告》显示,从2023届应届生投递不同梯队的城市来看,新一线城市占比最高,为38.54%;其次是一线城市(37.32%);53.64%的应届生表示最理想工作城市是新一线城市,其次是一线城市(占比24.24%)。

什么意思?几十年来第一次,一线城市对年轻人的吸引力降到了第二位。

而且,最近还有一个趋势是,一线城市租金一直在下降,最近三四线城市租金反而回升了。

这其实也说明,人口从高等级城市回流低等级城市,跟之前的人口流向截然相反。

为什么一直强调一线城市?

因为只有一线城市的房子是“稀缺的”,或者结构性稀缺,而且需求相对较大,其他城市的房子都严重过剩。

所以,年轻人的选择很重要,如果有家底的年轻人都不去一线城市,那么谁来接盘一线城市的老破小?

不接盘一线城市的老破小,房子的游戏又怎么能玩得下去?

所以问题的关键就是:“族望留原籍,家贫走他乡”这个理念何时被证伪。

如果不仅不会被证伪,反而一再说明这句话很有道理,那么一线城市的楼市就很难起来,全国的楼市也很难起来。

只有这句话被证伪了,经济才会繁荣。

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评论列表
  • 2024-07-02 08:17

    散户能把股票买到涨停板吗[得瑟]

  • 2024-07-05 09:29

    可能吗

  • 2024-07-03 10:47

    连炒十二年的高房价,已是炒房团的成果同时是普通大众的恶梦!!恶梦!只有房价下跌回2012年的合理价位才是正道,忽悠人的小花样,诱骗人的小手法已失效了。

  • 2024-07-04 19:12

    不管怎么说,能确定以后一碗面50 100很正常。 从这个角度来看我几千的房贷 我怕个卵[得瑟]。