12月7日下午，建诚晟业携凤凰网房产举行主题为“地产慢时代的生存之道”的2022年中国房地产行业趋势发布会，就当前行业变化与未来趋势进行解读，并发布2022年房地产市场预测结果。

针对当前市场环境变化，建诚晟业结合标杆企业动向与转型相关经验总结，在战略规划、城市布局与客户定位等方面提出了相应的应对思路与策略，并针对行业内关注的多个热点问题，从垂直地产行业的专业研究与咨询机构角度提出了相关见解与看法。

01预测2022：销售规模高位回落，投资与开工放缓

最近政策不提“房住不炒”，因为这是一切的前提或基调，本次政治局会议突出了政府需要承担的社会责任，明确商品房市场的健康发展与保障性住房市场的必要性。

中央的关注重点从“房地产市场的平稳发展”转向“房地产业的健康发展和良性循环”，前者强调房价、波动的稳定性，后者更强调参与主体的发展，包括购房者和开发企业。其中，合理住房需求的意涵较为丰富，我们预测，明年二套房方面将获得更多信贷支持。

据建诚晟业测算，2022年商品房销售面积预计为17.6亿平方米，同比减少1.1%，销售金额为18.9万亿元，同比增长4.9%，商品房均价达10756元/㎡，同比上涨6.0%；2022年新开工降幅趋缓，全年约为18.4万平方米，同比下降8.0%，投资增速继续下降，预计2023年得到修正。

数据来源：建诚晟业测算

从全国来看，预计2022年的商品房市场将主要由东部地区带动反弹，这一区域在2021年的下调幅度较大，且市场环境更敏感。

02高杠杆时代的终结VS慢时代的到来

建诚晟业总经理苑承建认为，社会环境的变化对房地产行业影响重大，因此，就当前而言，房地产产业的主要矛盾是多层次居住需求与房地产业供给的不匹配。

房地产市场不等于商品房市场，居住需求不仅是购房，1998年房改以来，大家普遍面临的困境是供给结构相对单一，需求的解决方式单一，这导致无论如何调控，在商品房市场化运作的基本前提下，相关政策效果总是反复。短期市场信心普遍不足，局部离场情绪增强，企业投资能力被抑制。

从信用扩张角度来说，企业和购房者都会进入慢速发展阶段。慢时代意味着环境变慢，地产销售规模与投资规模，房地产的发展需要其他行业健康发展。

相对而言，人口的降速比宏观经济、金融的影响大得多。2000年以后，出生率明显下滑，结婚年龄延后，新婚生育意愿低，这一趋势将加剧房地产销售规模增速的放缓。

03高增长让位提质效，转型之路需坚守资金安全线

建诚晟业首席研究员何田指出，2021年规模房企普遍面临增长瓶颈，6月以来，TOP15房企业绩下滑幅度更加明显，去年基数更高、重点布局热点城市三季度下滑更明显是主要原因；11月TOP15企业销售面积和金额同比分别下降28.8%和26.0%。

从前十房企排名变化总结来看，掉队的核心原因在于战略误判，盲目转型，而无序扩张、节奏不准将极易触发破产，不合理地过度使用金融工具将加剧企业生存危机。

无论是快时代还是慢时代的商业模式，资金安全始终是企业生命线。

在慢时代，就目前而言，三道红线彻底封死了高杠杆之路，未来的规模发展之路必将面临转型之痛，从开发销售到持有运营是大势所趋，但挑战重重。习惯了高利润、大规模、高杠杆的地产开发企业，需在财务模型上做出较大调整。而新的商业模式、资金模式意味着要有长钱、低成本的钱，过去谋求高周转的一个根本原因是难以获得长期资本。但是，中国房地产行业仍然可以追求更稳健的增长。

建诚晟业认为，能否打造中高端产品或在更高等级城市实现深耕，是企业销售业绩能否持续增长的关键。从过去20年房地产市场的区域发展格局来看，东部销售额优势明显，粤浙苏鲁破万亿，与此同时，东部销售面积领先，河南、四川等中西部表现突出，以西安、成都和武汉为代表的高能级城市，其人口与市场规模仍有上升空间，而特级城市供给不足将持续制约市场规模扩大。

2021年，我国城镇化率已经达到较高水平，新的城镇化进程意味着年轻化人口较多、抚养比较大的城市在将来会有更好表现。除了江浙沪以外，以河南为代表的市场仍然具有较大的投资价值。

从细分市场层面来看，中高端产品交易量少但金额贡献突出，在以上海为代表的市场，把握合理总价区间、寻找最优户型配置与单价水平至关重要。

04透过问题看本质，找准定位夯实核心竞争力

热点问题1：央行降准释放1.2万亿，如何看待这个利好？政治局工作会议的2个表述变化，对行业意味着什么？

苑承建：政治局定调在先，是一个正向引导，明确支持合理的住房需求，过去更多关注首套房、保障性住房、租赁房的概念，对商品房的关注度不高，出问题的企业也集中在商品房领域。改善性住房、二套房、大户型产品的需求释放利好增大，虽然流动性缓解更多用于偿还债务，能够降低社会资金成本，支持实体经济为主，最终才会反哺房地产行业。企业再投资能力快速下降，而新的市场基础相对更好，较难出现过热反弹。

热点问题2：当前政策动向，是否只是救市不救企？

从需求端支持房地产发展，减少购房者成本，提升流动性是更好的选择，而非专门提供给企业资金。就如2008年金融危机时期，始终应以企业自救为主。整个房地产金融约有50万亿，是全国的30%，其中70-80%是个人按揭贷款（贷款中的20%），开发贷占比较小，不良率相对高于个人贷款。因此，中央更希望分而治之，购房者资金再次回归市场。某些企业确实由于发展模式、路径不符合大的调控方向，如房住不炒、平稳发展，快速增长预期不具有现实基础，一定程度上是需要控制规模、结构和节奏。只有满足相应的条件，才能做得更好。

热点问题3：明年企业集中爆雷的情况还会出现吗？从业人员和购房者如何保护好自己，防范风险？

绝大部分时候，购房者选择的是新房，从功利角度而言，可以选择三道红线内的企业，央企国企，而在黑名单内的企业应保持警惕。

从资金角度来看，最差的情况已经在过去，不太可能发生密集的企业危机，但不太确定的是，表外理财平台的兑付问题与美元债的到期偿还问题，前者谈不上扩大，但问题的暴露与处理会迎来一个调整期，因为地产的债务风险化解一般需要较长时间。从普遍意义上来说，大家的日子会好过一些，对于已经有风险暴露的企业，未来安全性较难恢复。

热点问题4：如何看待央企与民企之间的竞争格局？

民营企业端，在融资端往往处于劣势，今年销售表现不错的企业多半是央企国企。不管是拿地还是销售，这些企业本身天然具有信用优势。民营企业在品牌、信用和经营稳健性方面能够缩小与央企国企的差距。在不同市场环境下，出现相对的优势和劣势。在2016年以前，大多数出色的企业仍然是民营企业。在特殊类型的物业开发运营业务方面，如保障性住房等，更符合央企和国企的定位。

浙江是一个民营经济相对发达的地区，在中国语境下，成为共同富裕示范区，过去提出的特色小镇与最近的未来社区。所有制类别的影响较为有限，更应关注自身的经营能力。

热点问题5：在国际视野下，当前阶段的中国房地产产业发展如何对标？

当前我们正在经历的，或许是从规模分化到细分领域和板块的分化过渡期。

一个是市场的对标，一个是企业的对标。大家都明白，转型势在必行，开发销售模式下，既有的积累主要是品牌，过程非常痛苦。就市场环境而言，应该鼓励不同的主体、资本针对性满足各类需求。在过去经验摸索下，企业转型要去想的是，到底是做投资商、建筑商、资源整合商、运营商等等，你需要定义自身，突显自身优势。没有必要非要聚焦到某一个领域，未来也许会分化得更为细致。

日本是一个老龄化严重的国家，养老相关住宅，居民财富分配格局是中国房地产产业可以去研究的。在东京都市圈，高密度发展后，如何保持相对较好的居民幸福感？在住宅产品的开发，对中老年、全龄产品，对小户型产品的开发领域，像北上广深这样的城市是可以重点对标学习的。

就企业而言，中国有开发商与运营商、建筑商之分，绿地提出成为建筑企业的启示在于，跳出拿地、代建的固定框架，也能找到更多产业发展机会。什么是一家企业的核心竞争力，这些关键的环节和能力能否通过整合发育形成新的市场，是每个参与主体必须回答的问题。