前天楼市迎来重磅利好，今天我写这样主题的文章显得有点格格不入。但是看昨天有些人的反应有点过火了，我还是想跟大家聊聊制约房地产未来发展的最重要的因素——人口。这个因素也可能构成未来房地产发展的最大利空。

国内的人口发展特征正在发生变化，或者说是正在逐渐消失的人口红利。这些变化将对未来房地产市场产生深远的影响。

自从2000后，国内房地产市场走出一轮波澜壮阔的大牛市，而且市场似乎没怎么调整过，房价一路狂飙，以致于后来很多人都痛恨高房价。

为何在过去接近20来年，国内的房地产市场能走出如此规模性的大牛市。原因有很多，包括经济增长、城市化进展、居民收入的增长、货币信贷扩张等等。

但我认为最核心还是享受到史无前例的人口红利。由于一些特殊的原因，从2000年之后开启的房地产发展，其实是享受到了几代人的人口红利。这个人口红利既是人口数量之庞大，更是叠加了大规模的快速城市化进程。

这么多人口进入城市后，必然带来大量的住房需求，可以说在一定时期内，这种住房需求是爆发式增长的。但那时候商品房的供应才起步不久，房地产市场也就呈现较为严重的供不应求，房价自然也就一路飙涨。

然而经历20来年的发展，房地产市场已经发生了非常大的变化，市场的供应端和需求端都发生了改变，尤其是需求端的变化对后市的影响会更大。目前国内房地产市场已经是整体供大于求了，但供应端毕竟还是可以通过一些措施进行控制，但需求端却是比较难控制的。而需求端最大的影响因素就是人口。

我在之前的文章里分析过，在未来，我们不得不面对人口老龄化的问题，也不得不面对人口总量减少的问题，尤其是年轻人减少问题。

关于人口总量减少的问题，我们可以看看下表（蓝线为出生人数，橙线为死亡人数），两条线交叉点在2022年，也就是2022年国内人口总量开始出现负增长，2023年延续这一负增长的态势，且负数在增大。

国内人口负增长主要因素之一是出生率在降低，这就意味着未来年轻人会减少。而人口总量将是会导致未来住房需求减少，而年轻人的减少更是会使得住房的新增需求会减弱。居住需求是房地产市场的基石需求，这一方面需求的减弱对房地产市场影响是非常大的，而且是偏利空的。

人口老龄化会如何影响房地产市场？

其实首先对房地产的影响也是导致人口负增长加剧，进而影响住房的总体需求。其次，人口老龄化还可能对住房的需求结构产生影响。大户型、改善性的户型可能更受欢迎，而改善性需求本就算是存量需求的腾挪，这样一来，很有可能会进一步压缩住房的新增需求。

所以说人口发展特征变化对未来房地产市场影响是很大，我们需要做好充分的预估，并提前做好准备。