买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王在刚刚过去的周末，青岛楼市终于出现了一个爆点。
远洋·繁花里。
现场如果用两个成语来形容，那就是摩肩接踵，人满为“患”。
说实话，每一个到现场的购房者，在这样的火热景象面前，都很难冷静。
但是，再热的天，我们都要冷静思考几个问题：
为什么人会这么多？
这个盘到底值不值？
楼市真的会反转吗？
远洋，拙劣的“饥饿营销”
对于远洋·繁花里的前世今生，老王不想浪费太多口舌，大家随便百度一下，就能知道个七七八八。
老王在开盘想重点说一下的是操盘团队：远洋。
不知道大家有没有思考过一个问题：
为什么平台公司，会把这个项目交给远洋，而不是其它同样营销力强悍的开发商？
答案很简单：因为从过往的业绩来看，远洋在推高房价方面有一套。
大家回想一下，浮山后是从哪个楼盘开始，站上了3万线？
没错，就是著名的桥景房——远洋万和城。这个在吃瓜群众看来，是个笑话的楼盘，在当年确实为远洋创造了财富神话。
再接再厉，远洋万和公馆，同样让开发商和营销团队赚麻了。
但是，浮山后的地段红利和营销力的强悍，谁在这些神话中占据主导因素，在老王看来，这是一个可以争论的辩题。
随后，远洋豪赌了一把蓝谷，和一众开发商一样，赔得挺惨；回到CBD的远洋·万和云璟，又赶上了后疫情时代的红利，但是因为产品设计的原因，去化速度实际上不如周边竞品。
所以，我们总结来看，远洋过往的辉煌，更多的是“时势造英雄”。但是远洋的团队，显然是认为他们当年的小把戏，是成功的关键。
看到这个人气的时候，老王确实也感觉很震撼。但转念一想，也合理：
市场上积攒了那么多的刚需客，地铁+现房+低价的选择，谁还不来看一眼？
但是，很快，老王发现不对劲了，我们找不到置业顾问。来看房的朋友是一对年轻人，我们等等也无妨。
等了一会儿，置业顾问来了，给算算价格吧。奇葩的一幕发生了：另外一个置业顾问竟然一把拽住了要算价的置业顾问：
不就是算价格吗？让他们等着！
然后两个人开始在一屋子客户的情况下，没完没了地闲聊起来。
老王恍然大悟！
原来开发商又在玩“饥饿营销”的小把戏。你来找不到置业顾问，你看完房子我还不给你算价格，但是来都来了，你不算个价格，人能走吗？然后售楼处里的人越来越多，到了下午它不就爆满了吗？
别人不知道，我们真走了。我跟年轻的朋友建议说：哪怕你们最后权衡真要买这个盘，那么首开也不要买，首开营销团队大概率会上套路！
繁花里，值得不顾一切吗？
为什么会给出这样的建议，因为以当下这个人气和蓄客，远洋溢价首开是大概率。那么，对于购房者来说，今年比较烧脑的智商题就出现了：
别人都买，我不买可能就没了，我是不是要不顾一切上车呢？
上一个牛市，80%的人都是因为这个思维定式赔掉了二三十年的薪金收入。远洋·繁花里多少钱能买，值得我们分析一下。
优势很明显，青岛核心城区，青岛地铁的主动脉，通勤很方便。精装现房，即买即住；释放的价格不高，对比二手房有优势。
所以，着急住新房的刚需，是应该权衡这个盘的。你去对比悦澜山这样的产品肯定下不去手，但你要比只能比周围海尔世纪公馆等二手房，还是挺香的。
问题，也很多。
这个户型，对比二手房，大毛病没有，但是用朋友的话说，有一种说不出的别扭。这个别扭，小户型问题是空间布局，大户型的问题是空间浪费。
装修水准吧，马马虎虎，比滨海国际中心、悦澜山肯定不是一个档次，但是你要和二手房比，自己再花点钱修修，勉强也能住。
第二点，物业。现场给我的解释是三选一，都是大品牌，但是买房时不确定，总觉得不踏实。
第三点，这个环境，真是一般般。
所以，结合这些因素，老王认为这个盘那个最小的户型，定价应该在2万元/平方米左右，剩下其他户型，均价应该在2.2万元/平方米左右。
不论是中介说破大天去，不论是售楼处导演了多少“红盘大戏”，价值对应的价格，都是我们在当下这个时代坚守的。
青岛楼市，依旧没有“未来”
除了远洋·繁花里，这个周末老王依然在团岛、欢乐滨海城、闫家山、东李四个最为推荐的地方调研。
有的人还在以去年的行情为参考，骄傲地等待更低点；
有的人因为天热因为要出去玩，看房一推再推；
果断出手的人，已经足够撑起这个供应量不多的市场。
市南区的30套，市北区的91套，李沧区的101套周网签量，都保证了这三个区的改善盘，到今年年底，基本就成为历史了。更重要的问题是，三批次供地也出来了。
中车智汇港附近地块、中海云境附近地块、印象滟附近地块，CBD、浮山后、新都心依然没有新地上市。
那么，明年上半年，我们选择依然是这么多。所以在供需转化下，青岛楼市局部一定会出现反转。
当没得选的时候，繁花里就成为香饽饽，就能卖高价了？
那也咬牙再租两年房，等旁边新产品上市。
从守恒定律上说，这个时代只有人交了智商税，有人才能薅羊毛。
