看到澎湃新闻援引彭博社8月30日报道称，中国正在考虑进一步下调存量房利率，允许规模高达38万亿人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

消息未经证实，但笔者认为，存量房贷转按揭恐怕是大势所趋，对购房者和降低按揭风险都是有好处的。转按揭的本质就是降低利息，降低购房者还款负担。同时，购房者还可以根据最新还款能力，改变原来的还款年限和还款方式，有利于降低还款风险。

关键的阻碍当然还是银行。吃在嘴里的肉，谁都不愿意吐出来。38万亿存量，如果平均降低一个点，那一年也是3800亿，差不多一个工行一年的净利润了。

为什么说是一个点呢？央行披露的数据显示，2023年超过23万亿元存量房贷利率已经完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点。按照现有利率水平，大约还有最多一个点的空间。

目前绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，首套房贷利率普遍是3个多点，甚至二套也进入了3时代。所以，38万亿，如果转按揭，即使按照一个点计算，银行一年少说也要损失3800亿元。如果算上过去普遍5个点以上的那部分贷款，可能降低空间还不止一个点。因此，总量可能还不止3800亿元。2023年四大行合计实现归母净利润约1.20万亿元。不难看出，转按揭对银行的影响有多大了。

如果银行不实行转按揭，大家也不是傻子，面对便宜贷款不会无动于衷，总会通过消费贷、经营贷等方式置换现有贷款，甚至提前还贷。其实，银行也会面料不小的压力。实际上，过去几年，银行之间内卷也很严重，消费贷、经营贷置换房贷，早已不是新鲜事儿了。目前消费贷利率甚至已经不到3%，即使转按揭一时半会儿落不了地，也会有不少还款人冒险置换。