曾经千人抢房!帝封江,国企接手后,还能翻身吗?

楼市希希 2024-03-28 05:32:21

这几年,最具争议的板块非“帝封江”莫属,很多人说自从2021年恒大、世茂相继暴雷后,帝封江便从万人宠爱沦为市场弃子。很多短视频中介博主和部分“空军”大V经常在直播间高喊帝封江不能碰,谁买谁踩坑,事情真相真的这样吗?

据不完全统计,截止目前滨江左岸和世茂帝封江两个项目合计已网签了约1900套房子,实际销售估计已超2000多套,这个成绩不论放在何时都相当耀眼。

那么,当年风光无限,市场表现傲娇的帝封江,为何突然就不受宠爱了呢?背后原因也很明了,主要在于:

恒大与世茂的暴雷。

两家民企的暴雷,不仅给企业带来了生存危机,也让开发楼盘遭遇了停工,甚至烂尾,而楼盘所在的板块也因此遭受牵连,深陷泥潭,发展遭受信心危机。

不过从去年开始,帝封江的命运迎来了转机。

去年8月滨江左岸股权迎来变更,恒大退出帝封江,五矿全面接手操盘。楼市大侦探查询了下,截止目前滨江左岸已陆续领了三次预售证,开始网签备案,这说明项目已恢复正常销售状态。

那么工地施工真的恢复了吗?什么时候交房?

为了探寻真相,前几日楼市大侦探专程实探了项目现场。我从东街口乘坐地铁4号线,约30分钟到达帝封江站,再步行约六分钟时间来到售楼处主入口。入口处,“上海宝冶”四个大字赫然眼前,非常醒目,围挡门口有几名工人正在聊天。

▲现场手机拍摄

顺着营销中心指示牌往里走,发现一旁的工地停车场停了不少车辆,工地有多台推土车正在作业,还有多组工人正在施工。

▲现场手机拍摄

在现场可以看到,部分建筑外立面已完工,外观呈黄色调,不过大部分还在做外墙底部施工。

售楼部处于正常开放状态,楼市大侦探在现场逗留了一小会,发现不时有人员进出,像似过来看房的。

▲现场手机拍摄

据项目官微透露,项目分批交付,最早一批计划4月底。看来,在五矿介入后,项目运转确实已恢复至正常。

另据内部渠道了解到,隔壁的世茂帝封江项目据传国华人寿资方准备接手,目前正在商议细节。再加上附近的福州建工集团开发的福厝江上拾里项目,这意味着接下来,帝封江将全面被国企、央企接手。

暴雷民企相继退出,国企、央企全面进驻,对于帝封江来说,是否意味着涅槃重生,翻身的机会到了?暴雷危机解除+大环境企稳,此刻入手帝封江,是否意味着抄底?

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暴雷的是恒大、世茂

而非帝封江

在福州楼市里,现在只要一提到帝封江,很多人便会不约而同的联想到恒大、世茂、暴雷、停工烂尾这几个标签。因帝封江三面临水,地理位置独立,区域面积也不大,加上板块开发初期只有恒大、世茂两家民企操盘。

再加上这两年,许多短视频中介博主和看空自媒体为吸引流量不断放大恒大、世茂暴雷事件,将企业暴雷与帝封江板块混为一谈。

久而久之,恒大、世茂暴雷,便成了帝封江“暴雷”。恒大、世茂楼盘停工烂尾,便成了帝封江停工烂尾。

帝封江,从此也因这两家民企的暴雷,而慢慢的与暴雷、停工烂尾划上了等号,名声逐渐被污名化。

在这里我们需要搞清楚两个概念:

1、暴雷的是恒大、世茂,是企业,而非帝封江。

帝封江是区域,是板块,是福州一个三面临水、三条地铁交汇(已开通的4号线、5号线,在建中的F1滨海快线),连贯3公里南向看江的滨江之地。

2、帝封江,是曾经的楼市热土。

出道即巅峰。帝封江两幅地块合计1132亩,2020年5月土拍出让的时候,除了恒大、世茂外,还吸引了融侨、大东海等房企竞拍,分别经过55轮和46轮的竞价,最终历时1个多小时成功出让,成交总额高达124亿,最高溢价率21%,最高楼面价近1.2万/㎡。

从这些数据中可以看出,房企看好帝封江。随后的市场也印证了这点。

CRIC数据显示,2021年6月27日滨江左岸首次开盘,推售571套房源,总认筹约1500组;截止当天19点去化526套,去化率92%,现场人山人海,非常火爆。

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▲2021年6月开盘现场,视频点击播放

据不动产登记中心数据显示,截止目前滨江左岸与世茂帝封江两盘已网签了超1900套,加上还未网签的部分业主估计已超2000多套。而从2021年初开盘到恒大开始暴雷,真正销售周期仅一年左右时间,这份销售业绩放到任何时候都非常亮眼。

这也从侧面也反映出,假如这两家企业没有暴雷的话,市场是很认可帝封江的,很多人愿意买这里的房子。

我想,随着恒大、世茂的相继退出,帝封江在五矿等国央企接手后,板块的发展也将逐步回归正常。

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国央企为什么接手帝封江

而不是别的地方

除了恒大、世茂外,这几年因为房地产转型调整,不少民企都遭遇到资金危机,面临暴雷。福州不少板块也都有停工或烂尾盘,比如三江口、南通、琅岐、竹岐,甚至主城核心的鼓楼台江也有,有些甚至已经停工了十多年,还未有人接盘。

帝封江从2021年底恒大暴雷,到去年8月五矿全面接手,前后也就一年多时间项目就恢复正常。

为什么帝封江这么快就从暴雷的泥潭中走出来了?国央企为什么优先选择接手帝封江?楼市大侦探认为,主要原因可能有以下两个:

一是,官方重视。

自板块规划之初,帝封江就备受官方重视,定位“山水交融的花园城市,传统特色的茉莉小镇”,建设了三条地铁线路,规划了大量商业、学校等配套加持。

▲帝封江规划图,图源福州自然资源局网站

在恒大、世茂相继暴雷,项目面临停工风险,官方监管部门主动出击,加强银行账户监管,保住了预售资金没被挪走。

▲官方回复,截图来源FM1007福建交通广播公众号

接着,官方积极协调引入央企五矿接手重组,从2022年停工到2023年8月股权变更,仅一年多时间便让滨江左岸项目重启正常销售,可以说帝封江的复活,最关键得益于:

官方的重视以及国家保交楼政策的支持。

二是,板块自身价值高

为什么那么多停工项目,偏偏选择帝封江,楼市大侦探认为接盘企业主要还是看中帝封江的价值。为什么这么说?五矿虽然是央企,有社会责任,但最终它是一个企业,愿不愿意接手一个项目,关键还是看有没有价值。愿意接手,侧面说明帝封江有市场价值。

就板块价值来说,帝封江确实有其亮点。

就如上文提到的,在土拍的时候,单幅地块五十多亿,资金要求这么高的情形下,仍然吸引了四家房企参拍,其中还有融侨。了解福州的人都知道,十几年前融侨就在仓山南江滨开发了融侨外滩系列、水都系列以及水乡别墅区,全部加起来地块面积约3000亩,三个帝封江那么大,如今这片已成为高端居住区的经典代表,外滩系列二手房均价6到8万,处于房价塔尖。或许是尝到了甜头,有着丰富大盘开发经验的融侨当年也报名参拍了帝封江的土拍,而且溢价率最高达到21%,这一定程度上也表明大牌房企看好帝封江。

帝封江是福州主城核心南向连贯3公里一线临江板块,前几年福州出台两江四岸新规,要求主城核心区沿江地块原则上不再建设住宅,新规的出台也推高了帝封江的稀缺性。

▲区位示意图,图源乐居福建

地铁优势,板块三条地铁交汇,设置两站点,帝封江站是福州目前在建地铁中唯一一个三地铁交汇的站点,如此高配超过了福州南高铁站(1号线与5号线交汇)和福州站(1号线与F1交汇),可见帝封江在福州城市中的地位和价值。

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央企接手后

对帝封江来说,有什么改变?

在如今“国进民退”的房地产行业背景下,央企接盘,对帝封江来说,肯定是好事。

首先对于项目来说,交付肯定不成问题了,据了解滨江左岸四月底计划交付一批,下半年陆续还会有房子交付。

对于还未开发的地块来说,产品否会升级迭代,重新推出新的产品?我想可能性还是比较大的,毕竟前段时间福州已出台12条土地开发新政,优化了建筑设计要求,打造更好的产品,才能更好打开市场。

在实探过程中,楼市大侦探了解到,项目正在建设新售楼部,目前已经施工,计划五六月亮相。从网络上流传出来的效果图看,偏中式风格,非常有调性。

▲效果示意图,图源网络

其次对板块来说,有国央企强大实力支撑,板块发展速度会更快,配套兑现,商业招商更有保障。据介绍,五矿集团是由原中国五矿和中冶集团两个世界500强企业重组而成,是超万亿的央企,总部在北京。那么是否会发挥央企优势,调动资源,以对冲帝封江被暴雷危机冲击的负面影响?我感觉这个可能性还是有得。

▲售楼处品牌墙,现场手机拍摄

最后对板块房价来说,更稳健。央企资金实力强,不会轻易降价。再加上优质配套资源导入后,板块价值提升,房价也更有支撑。像白湖亭北园板块,四大本土国企操盘,引入了SM商业广场、麦顶北园分校,即使楼市经历了去年下半年的大调整,目前片区房价仍很坚挺。

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此刻入手帝封江

是不是抄底?

从楼市周期来看,房地产调整周期一般在三年左右,而这轮下行自2021年下半年开始,至今已近三年。

从国企出手时机来看,此刻接手,一定程度上也说明看好后市,提前布局。

一方面大环境在回暖,今年刺激消费是主基调,加上房地产调控权下放到地方,一线城市限购开始松绑,广州、深圳、北京、上海节后成交量回升。

另一方面,强省会+都市圈战略,福州发展提速,GDP全省第一,逼近1.3万亿,虹吸效应越来越强。就楼市而言,自去年9月福州限购限售限价放开后,土拍回暖,楼面价超3.85万次地王诞生,二手房成交量连续5个月3000套+,行情在回温。

经过近三年的价格调整,加上央企接盘,产品焕新,优质资源导入,此刻入手是不是抄底?欢迎下面评论区说出你的观点~

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