我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者在合肥高效安心置业。

以下为“合肥买房参谋”微信公众号粉丝问答精选提问分享。

合肥买房参谋公众号粉丝提问：

最近根据财经产业中心最近出的排名，合肥位居中国二线城市房产保值力第一。是真的么？怎么看待这个排名？

合肥买房参谋回答：

我也是看到这个榜单很奇怪，仔细看了它的排名标准，就是土拍数据。结合实际情况，加上我本身在合肥，了解合肥楼市，得出这个结论就一点不奇怪的了！

不管合肥排名第一还是前三，起码说明合肥房产市场还是可以，房价坚挺得很。事实上，这次很多城市受疫情影响非常大，但是合肥市场基本没有受到什么影响，房价坚挺，土拍火爆。

我大概搜索了下，财经产业研究中心，应该书隶属于《财经》杂志，这个杂志是中国中信集团有限公司主管、中国证券市场研究设计中心主办的财经类杂志周刊。该杂志的主要读者为中国的中高级投资者、政府管理层和经济学界。所以这个城市房产保值力排名还是有一定的权威性的。

我看了排名原报告，作者排名的依据就是土拍，下面是作者原话内容：

因为每一次集中土地拍卖之后，价格的变化、流拍率、溢价率等因素可以反映市场对未来房价的预期。而且，拍卖结果还会通过多种渠道实实在在地影响未来房价。

《财经产业研究中心》定义“房产保值力指数”如下：

房产保值力指数 = 100 ╳（成交总金额 - 降价地块成交金额×降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额

该定义利用了土地拍卖中最核心的数据，并排除了干扰因素。

合肥排名第一，应该让很多人意外。毕竟2021年，合肥的GDP仅排在全国城市的第19位。

笔者采访了多位房地产专业人士，这些人表示，合肥排第一也在情理之中。一位民营示范房企的高管对笔者说：“您应该好多年没去过合肥了吧，应该去看看，日新月异。”另一家示范房企的一位中层管理人员说得更加务实：“合肥的产业势头对购买力有支撑。”

2011年，合肥GDP为3637亿元，在全国城市排名中进不了前30。而近十年，合肥的GDP增速排在全国各大城市第一。

2022年科技部中国科技信息研究所发布了《国家创新型城市创新能力评价报告2021》。报告显示2021年国家创新型城市创新能力，合肥排在第九，而且是进步速度最快的城市。

以上为原排名作者内容引用。

就合肥本土而言，土拍的确很火的，全国奇葩一朵。

2022年1-6月份，合肥九区四县一市共成交93宗地块，总成交面积约6753亩，总成交金额达582.7亿元。仅仅2022年6月23日24日两日，合肥市区与三县分别举行了土地拍卖，成交38宗地揽金超247亿元！

2022上半年的平均地价较此前也有了较大幅度的提升。新站区房价破2万，高新要3万将会成为现实。不管从包河区楼面价上涨，还是新站楼面价上涨一千多，肥西楼面价上涨了2000多。面粉涨价了，面包会下跌么？再次说明合肥新房价格不会下跌。

就全国而言，合肥今年上半年土拍火爆，全国所有城市土拍金额同比去年下降，只有合肥一个城市逆势增长！

易居研究院智库中心数据显示，今年上半年全国百城土地成交金额为 11300 亿元，其中，杭州共揽金 1426 亿元，位居第一，但增速下降了 26%；合肥位居第四，揽金 579 亿元，同比增速 37%，为增速第一。

我也在房企工作时候，有过几次前期看地写报告的经历，房企对拿地是非常重视的，前期报告分析一大摞，包含城市分析，未来市场分析，区域板块分析，项目指标利润预测等各项内容。

而且很多全国性房企，都是全国性的看地拿地举牌的，对于全国各个城市进行深度剖析，选择城市去拿地的。他们在合肥纷纷举牌，证明了他们非常看好合肥房产市场未来发展，拿几十亿真金白银往 合肥“砸”！

而且全国土拍当中，很多城市民营企业拿地比例较低，只有合肥国企民营企业拿地数量各占一半比例。民营企业现在很多房企资金不足的，但是还重仓合肥，说明了合肥房产市场都比较看好！

就具体的房产行市场表现而言，合肥在疫情最严重的三四月份时候，合肥都有楼盘摇号，几千人抢房子。疫情好转后的最近，更是好几个热盘几百人几千人参与摇号！

6月份，滨湖区建发项目66套房417人摇号；置地上玺411套房2258人摇号，竞争比分别达到6.3:1、5.1:1。7月份，滨湖区建发项目68 套房子又 404 人登记，这次都是大户型总价500万起步的，首付要求八成起步，还这么多人登记！说明市场有多火！

合肥土地火热其实本质原因还是需求量大，合肥一直处于供不应求的状态，即行供应少于销量，据安徽中原数据，截至6月底，这一年半来最多也没超过5个月。

近日，瑶海区的某盘，高层备案均价1.86万，周边环境非常差，推出236套房子，，都登记比例居然达到1：1.45。差点摇号了 太可怕了。这个项目周边环境 都是老破小区，房龄非常老，我看了环境都掉眼泪。还这么火，真的都超出我的意外！

合肥市区2019年-2021年的供地计划中，将供应2万亩左右的涉宅地块。但这三年成功出让的涉宅地共计14229亩，远没有达到2万亩的供应计划，土地缺口较大。

从上图可以看到，这三年成交的土地都低于供应计划，这也就导致这几年库存一直处于较低的位置。

而且合肥最近两年来，土地容积率降低了，以前容积率普遍是3.0，意味着可以盖32层的高层，最近合肥拿地的普遍是1.8到2.0，这意味着只能盖18层的小高层或者洋房，小区舒适度高了，但是可售房源量减少了。

按照一万亩土地，每个户型100平米计算，按照3.0容积率计算，可以盖近20万套住宅。但是如果按照容积率2.0计算，只能盖13.3万套，住宅供应量整整减少了三分之一。

这就是为何同样土地出让面积和以前一样亩数，但是住宅供应量减少了，只会加剧供不应求的局面。

这样开发商当然有信心在合肥买地的了，拿地之后不愁房子卖不掉！

不知道看完了分析，对于合肥房产保值力的排名，你能得出什么样的答案？

以上为【合肥买房参谋】公众号精选的粉丝问题，只说对你最有用的买房操作和建议，欢迎关注及交流。

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